Нижегородские девелоперы меняют тактику строительства коттеджных поселков. Начиная осваивать этот рынок, они предлагали покупателям красивые эскизы, а теперь прежде создают необходимую инфраструктуру. Более того, некоторые готовы сначала застроить часть поселка, чтобы показать будущим жителям товар лицом
Первые коттеджные поселки для постоянного проживания были анонсированы нижегородскими компаниями-застройщиками дватри года назад. Из полутора десятков заявленных проектов примерно половина находится на стадии прокладки коммуникаций или котлована, а два поселка построены в старом формате – с минимальной инфраструктурой и скромной архитектурой. Ряд громких заявок по сооружению комплексов столичного уровня так и остался на бумаге. Нижегородские застройщики наступили на те же грабли, что и самарские: несколько раньше те взялись за коттеджное строительство, но переоценили как собственные финансовые возможности, так и запросы местных VIP, которые не рискуют вкладываться в непонятный и дорогой продукт. Но если самарские компании сменили направление «дом для постоянного жительства» на «дом для отдыха», то нижегородские хотят сохранить тренд, попытав счастья в ценовом диапазоне бизнескласса.
Картинки красивой жизни
Нижегородский рынок загородного жилья начал формироваться с дорогого сегмента, ориентированного на состоятельных покупателей. Однако, не имея достаточных собственных средств на развитие проекта и доступа к банковским кредитам, большинство игроков, рассчитывая на средства покупателей, начинали продажу участков как можно раньше без подведения коммуникаций и строительства инфраструктуры поселка. Риск вложиться в чистое поле, а потом несколько лет жить на стройплощадке останавливал многих потенциальных клиентов. Застройщики, не набрав нужного количества покупателей, притормаживали или сворачивали проекты, как случилось с поселками Княжье Поле и Гранд Парк. В первом, по сведениям компании «НижБизнесКонсалтинг», идут переговоры с иностранным инвестором, и, возможно, произойдет смена собственника, во втором принято решение об изменении концепции проекта, которая пока неизвестна.
В тех проектах, где земля на продажу выставлялась не сразу после нарезки, а после подвода коммуникаций, она раскупалась гораздо быстрее. Так, в поселке Sun City (застройщик – «Технологии будущего») уже прокладываются дороги внутри поселка и начато строительство домов, поэтому тут свободно не более десятка участков из 160. В Серебряном Ключе (застройщик – одноименное товарищество собственников жилья), где коммуникации были проведены за счет будущих жителей поселка, проданы все 165 участков, а к концу года здесь планируется заселить первые тридцать домов. Со строительства инфраструктуры начала проект Терраски (TerraSki) – коттеджного поселка и горнолыжного курорта на берегу Волги – нижегородская туристическая компания «Роза ветров — НН». Первая очередь поселка из трех десятков домов уже раскуплена (сдача планируется в середине будущего года), на вторую такую же формируется лист ожидания.
Директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева видит проблему развития коттеджного строительства в том, что на рынке нет готового продукта, который можно было бы показать потенциальным покупателям: «Картина красивой жизни существует в виде эскиза на бумаге. В реальности клиент видит в лучшем случае котлованы под фундамент». Нижегородским застройщикам нужно идти по пути столичного рынка, продолжает заместитель генерального директора по оценочной деятельности «НижБизнесКонсалтинга» Светлана Савельева. Наиболее удачные московские проекты начинались с того, что инвестор за собственные деньги строил несколько домов, асфальтировал дорожки между ними, сажал деревья и показывал покупателю часть поселка в готовом виде, чтобы клиент мог представить, какое качество жизни он здесь получит. Сейчас готовый продукт создают не компании, а те люди, которые рискнули вложиться в строительство на ранней стадии, признает и президент группы компаний «Лэндон» Андрей Костин.
В ожидании инвестора
Свой второй поселок на Горьковском море – Зеленый Остров, включающий около двухсот участков — компания «Лэндон» намерена выставлять на продажу только в полностью готовом виде – с построенными коттеджами, благоустроенной территорией, социальной и развлекательной инфраструктурой. Для этого она планирует привлечь соинвестора для постройки первых двух десятков домов и обсуждает с банками возможность дальнейшего финансирования проекта.
Не успев толком сформироваться, нижегородский рынок загородной недвижимости вновь замер в ожидании игроков с более широкими финансовыми возможностями. Ведь цикл строительства и продажи домов здесь длиннее, чем в реализации городской недвижимости, отмечает Светлана Савельева. Она считает, что рынок оживят иностранцы и московские девелоперы, которые смогут полностью построить по крайней мере первую очередь поселка и показать товар лицом. Планирует участвовать в коттеджном строительстве и крупный местный инвестор с московскими деньгами –«Нижегородкапстрой», который занимается комплексной жилой застройкой в Нижнем Новгороде и области.
В чем изюм?
По словам Андрея Костина из компании «Лэндом», существует ряд факторов, которые объективно ограничивают прибыль девелопера. «Оптимальный размер поселка для обеспечения среднего уровня рентабельности – сто домов. Лучше сто пятьдесят, но тогда стройка может растянуться на несколько лет, а это не понравится будущим жителям. Для каждого дома в премиумклассе необходим земельный участок минимум 20—30 соток, чтобы владельцы чувствовали себя комфортно, — поясняет гн Костин. – Кроме того, нельзя экономить на рекреационной зоне. Таким образом, инвестор вынужден волевым усилием ограничивать свои аппетиты для того, чтобы выдержать концепцию проекта – иначе проблематично привлечь состоятельных покупателей».
В Солнечном Городе под территорию общего пользования компания «Лэндом» отвела треть площадки — 15 га. Акцент в концепции поселка, расположенного на берегу водохранилища, был сделан на водном отдыхе и, соответственно, яхтклубе. В то же время застройщик сохранил резерв площадей для строительства объектов по заказу жителей. Гн Костин уточняет: это может быть гольфклуб, теннисные корты или рыболовная база.
Концептуальность – ключевой принцип проекта, определяющий маркетинговую политику, убеждена и директор турфирмы «Роза ветров — НН» Мария Свиридова. Формообразующим элементом комплекса Терраски стал горнолыжный курорт с ресторанами, магазинами, спортивным центром, гостиницей, деловым комплексом. Для того чтобы вся обширная и качественная инфраструктура работала не только в сезон, но и круглый год, возникла идея строительства на территории курорта жилых коттеджей, поясняет логику развития проекта Мария Свиридова. Компания вышла на рынок коттеджного строительства позже других игроков, начав строительство весной этого года, но, точно определив свою целевую группу – бизнесменов, любителей активного отдыха, сформировала пул инвесторов раньше тех, кто первым объявил о своих проектах.
Перестраиваются на ходу
При разработке концепции будущего поселка важно учитывать разные стадии развития рынка и изменение представлений потенциальных покупателей о загородном жилье, добавляет Светлана Савельева. VIPгруппа, на которую ориентировалось большинство игроков, уже имеет загородное жилье, для смены которого требуется серьезная мотивация. В то же время средний ценовой сегмент при стоимости дома до 3 млн рублей практически не представлен. А он как раз более перспективен и емок по сравнению с первым. По оценке гжи Савельевой, ожидания этой категории покупателей и увеличение числа игроков приведет к сегментации рынка загородной недвижимости и переориентации инвесторов на строительство более демократичных поселков с соответствующим инфраструктурным наполнением.
Такая сегментация уже прослеживается в проектах, заявленных в премиумсегменте: так, внутри поселка Sun City (застройщик «Технологии будущего») имеются VIPзона, зоны бизнес и эконом–класса. На стоимость, а, следовательно, и на статус коттеджа влияют близость к водоему, наличие лесополосы, панорамный вид из окон, а также расположение – в центре или на окраине поселка.
Другой девелопер, группа «Лэндон», изменила концепцию поселка Зеленый Остров с класса премиум на экономичный. Дом вместе с землей обойдется покупателю примерно в 2,5 млн рублей. Удешевление продукта произойдет за счет меньшей площади участка (в среднем 12 соток вместо 2030) и дома (100–130 кв. м вместо 300), а также замены материалов для облицовки коттеджа и кровли.
Сейчас сложно оценить, сколько таких проектов может появиться в ближайшее время. Прогнозы лучше строить через дватри года, когда первые отстроенные поселки экономкласса будут предложены рынку.
