Мотивации покупателя и продавца недвижимости различны. Для того чтобы быстрее продать квартиру, продавец может и умолчать о некоторых особенностях объекта продажи, а «застенчивый» покупатель, не осмотрев как следует будущую жилплощадь, вместе с квадратными метрами может приобрести кучу проблем.
Как избежать подобного развития событий при совершении сделки купли-продажи, и на что, в первую очередь, нужно обращать внимание при покупке квартиры? С этими вопросами мы обратились к менеджеру отдела продаж агентства недвижимости «Монолит Истейт» Сергею СОРОЧАНУ.
- Нужно ли покупателю учитывать стоимость проведенного ремонта?
- Я бы сказал, что ремонт влияет на продажность жилья – на желание купить или не покупать его, а не на его стоимость. На стоимость это может повлиять, если ремонт свежий, и в квартире никто не жил. Если же проведенному ремонту год-два, то он уже не является аргументом для повышения цены. За это время ремонт и морально устаревает, и могут обнаружиться такие нюансы, как выгоревшие обои и прочие досадные мелочи. Это становится видно, как правило, когда выносят мебель и снимают зеркала. То есть, покупатель обнаруживает, что ремонт нужно делать заново. Поэтому я не советовал бы гнаться за ремонтом как таковым.
- На что же нужно обращать внимание?
- Если мы говорим о старых квартирах, так называемых хрущевках, то, в первую очередь, нужно смотреть на состояние газовой колонки, сантехники, труб и окон. Это как раз тот случай, когда стесняться нельзя: надо все проверить, потрогать своими руками - в прямом смысле слова. Окна, действительно, очень важны. Пластик – удовольствие достаточно дорогое, и не каждому по карману. Но старые рамы бывают и в хорошем состоянии, и в критическом. Я, например, при просмотре жилья первым делом открываю все окна. Бывали случаи, когда рама оставалась в руках, хотя при первом взгляде этого предположить никак нельзя.
Двери лучше оставить на «потом» - их, как правило, меняют, когда установлены новые окна, когда все покрасочно-побелочные работы завершены.
Следующий момент – плесень. Тут вопрос нужно ставить в лоб: есть или нет? Особенно если в семье покупателя имеются предрасположенные к аллергическим реакциям люди. Да, иногда этот недостаток может быть хорошо замаскирован. Но иногда продавцу даже лень его маскировать.
Обязательно нужно осмотреть потолки на предмет проливов. Особенно если квартира находится на крайнем этаже. При внимательном осмотре вы можете обнаружить подтеки, и спросить у продавца о причинах этих «узоров» лучше прямо. Кстати, средние этажи от подобного тоже не застрахованы: некоторых регулярно заливают соседи, а это уже важная информация для потенциального покупателя. Нам приходилось продавать квартиры, в которых были вечные протечки по вине верхних жильцов. Вызывали специалистов из ЖЭКа, требовали, чтобы они искали причину и устраняли ее. Продавцу квартиры, конечно, нужно настаивать на том, чтобы ЖЭУ или домоуправляющая компания все привела в порядок и призвала виновных к ответственности.
- А к чему следует присматриваться в новых квартирах?
- К окнам, опять же. Мы уже не раз сталкивались с ситуацией, когда строители ставят пластик очень плохого качества. То он поцарапан, то рамы не подогнаны, то окна «плачут». Если покупка совершается зимой, намочите руку и провести ею под подоконником – вы сразу почувствуете, нормально пригнаны рамы или нет. В сегодняшнем новострое часто все тепло выдувается под окнами, что, к сожалению, не редкость.
- Сантехнику, конечно, тоже нужно проверить?
- Нужно. Прежде всего, напор воды и состояние редуктора на входе. Некоторые хозяева годами не знают, что у них потихоньку течет из-за некачественного соединения труб. Если раньше подтекание было проще обнаружить, проверив сварочный шов, то теперь смотреть следует именно правильность соединения всех сантехнических узлов.
Ровные, неровные стены и полы – это нужно смотреть со специалистами.
- Каковы плюсы и минусы верхних и средних этажей?
- В последнее время я как-то лояльнее стал относиться к верхним – крайним – этажам. Тем более, сейчас, как правило, дома строятся с техническими этажами – это своего рода «подушка безопасности», предохраняющая от проливов дождем. Правда, не гарантирующая от аварийных затоплений из водопровода. А вот регулярные проливы на средних этажах, когда веселые гастарбайтеры над вами все время оставляют кран открытым, настоящее стихийное бедствие.
О чем нужно задуматься? Плохо ходящим, нездоровым людям, конечно, лучше выбирать первый этаж. Иногда первый этаж может быть расположен над цокольным, на уровне второго этажа – вообще хорошо. Крайний этаж тоже имеет свои плюсы: над вами никто не будет по 4-5 часов топать, ронять тяжелые предметы, передвигать мебель. Если вы покупаете квартиру для того, чтобы жить в ней в свое удовольствие и полноценно отдыхать, об этом обстоятельстве тоже стоит задуматься. Шумовой диапазон вообще чрезвычайно важен: надо понимать, что на нижних этажах шумовое воздействие больше и агрессивнее.
Мне не понятно, когда человек при покупке жилья настаивает на обязательном наличии балкона. Чтобы белье на нем сушить? Или прогулки устраивать? Думаю, нелогично отказываться от хорошей квартиры только потому, что нет балкона или лоджии.
- А сроки переезда? Надо ли прописывать их в договоре?
- Их нужно обговаривать и вписывать в договор обязательно. Какими бы порядочными ни казались вам ваши продавцы, ничего – на словах, только документы! Причем нужно помнить о вечной российской особенности: если назначен въезд на 15-е число, то, наверняка, машину для вывоза вещей и мебели будут заказывать на 14-е на вечер, и никак не раньше. Ну, так мы устроены. Обычно опытные риэлторы знают, что продавца в этом смысле нужно постоянно контролировать. И еще. Не поленитесь заглянуть в календарь, когда будете согласовывать дату выезда и въезда. Потому что если она выпадет на конец недели, то не исключено, что вам скажут: ну, мы же работали, не могли все подготовить. И ваш въезд в новую квартиру отложится на неопределенное время.
- Насколько сегодня при выборе квартиры важен микрорайон, вид из окна? Кому ехать в Дубравный, а кому стоит биться за метры в центре города?
- Здесь важно, что именно человек хочет получить. Если квартира, которую он покупает, его единственное жилье, и он ее рассматривает исключительно функционально, то и к оценке района проживания нужно подходить с функциональной точки зрения. То есть, что важно? Близость к родственникам, к месту работы, удобные транспортные развязки, возможность добраться до вокзала, например.
Если же речь идет о жилье, которое рассматривается как функционал плюс эстетика, то, очевидно, критерии подбора будут уже другие. Еще несколько лет назад так называемые видовые квартиры были в диковинку, сегодня они востребованы и стоят дороже обычных. Это уже финансовый плюс недвижимости. Но если речь не столько о престиже или капризе, сколько о необходимости, и лишних денег нет, то стоит ли биться за дорогостоящий «вид из окна»? Скорее, нужно рассматривать район вашего будущего местожительства с точки зрения наличия в нем должной инфраструктуры и отсутствие факторов, вредящих здоровью. Многие люди, обращаясь в агентство, сразу говорят, что, к примеру, квартира в непосредственной близости от телевышки им не нужна. Что можно понять – есть определенный радиус действия электромагнитных волн. И дополнительная нагрузка в нашей, и так перенасыщенной электромагнитными излучениями и не слишком здоровой жизни, ни к чему. Другой пример. В заречной части города астматикам жить заказано – просто по медицинским показаниям: там – большая загазованность и влажность. Такие вещи покупателям жилья тоже нужно знать, особенно приезжим.
Ехать ли на самые окраины, в Дубравный? Опять же, все зависит от того, что вы хотите получить. Некоторое время назад за центр города действительно бились. Сегодня центр, с его транспортным коллапсом и постоянными пробками, становится все менее привлекательным. И покупателю нужно выбирать: жить в престижном месте, но с вечным транспортным потоком через его двор и машинами под окнами, или – в более спокойном, хотя и не таком центральном районе.
- Меняется ли престижность районов? Какие из них в Нижнем сегодня «самые-самые», а куда едут без всякой охоты?
- Традиционно без всякой охоты едут на окраины города: край Автозавода, край Сормова. Вообще, заречная часть менее популярна. Автозавод изначально считался непрестижным районом. Хотя на самом деле все относительно: многие коренные автозаводцы любят центр своего района, считают его удобным и красивым и никуда из него не поедут. Сормовичи любят свой центр – тем более что сейчас он преобразился и представляет такое минигосударство в государстве. Микрорайон «Мещерское озеро» в последнее время стал очень популярным: там неплохая застройка, развитая инфраструктура. За те 11 лет, что я работаю в недвижимости, изменился статус микрорайона «Печеры». Сегодня это один из популярных жилых микрорайонов Нижнего Новгорода. Сказывается, видимо, и близость торгового центра «МЕГА», и наличие большого количества магазинов, школ, детсадов, отсутствие проблем с транспортом. Сегодня уже никто не морщится при упоминании Афонино: там есть новые дома, район становится привлекательным для покупки квартир. Меняется на глазах и статус Кузнечихи. Немного отстают Щербинки, несмотря на целые массивы многоэтажных многоквартирных домов, район воспринимается как окраинный. Да и вечная пробка на проспекте Гагарина энтузиазма не добавляет.
Но в целом город растет, это видно невооруженным глазом, и то, что вчера казалось «страшно далеко» и неудобно, сегодня воспринимается совсем по-другому.
Фото: sudarinya.ru
