Бизнес-класс в жилом строительстве - единственная категория, границы которой весьма размыты. Трудности с его идентификацией объясняются в основном отсутствием единого портрета потребителя. Участники рынка говорят, что бизнес-классом в последнее время называли любые проекты, включая массовую застройку, а между тем у него есть довольно четкие характеристики.
"Дом повышенной комфортности", "жилье для среднего класса", "дом улучшенной категории строительства" - как только не называли жилье бизнес-класса в конце 90-х годов, когда открылась бездонная ниша потребительского спроса как раз на границе между "бюджетной" массовой застройкой и дорогими "элитными" комплексами. Свободная планировка, нестандартные фасады и более-менее развитая инфраструктура - риэлторам достаточно было назвать эти волшебные слова, и любые новостройки быстро раскупались как горячие пирожки. С тех пор на рынке появилось множество интересных проектов, однако четкого определения "бизнеса" все еще нет. "До сих пор не существует четких критериев, соблюдение которых необходимо для отнесения объекта в тот или иной сегмент рынка. Есть ряд признаков, понятий и определений, но единая классификация так и не выработана", - подтверждает директор по маркетингу группы компаний "Конти" Юрий Синяев. Однако потребителю все-таки стоит разобраться в терминологии, хотя бы для того, чтобы ориентироваться среди предложений.
Из области мифологии
Некоторые участники рынка даже склоняются к мнению, что само понятие "бизнес-класс" в применении к жилью - не более чем хитрый ход маркетологов, отвечающих за позиционирование проектов. "Четкой системы классификации жилья на рынке недвижимости пока нет. Каждый застройщик или риэлтор руководствуется в этом вопросе своими собственными соображениями, стандартами и опытом. Класс жилья - скорее образ, миф, который нужен продавцу для продвижения объекта, а критерии классификации необходимы покупателю, чтобы правильно оценить квартиру с точки зрения соотношения цены и качества", - считает коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Виктор Преснов.
Участники рынка говорят, что определение "бизнес-класс" настолько затерлось, что покупателям, присматривающим жилье, надо верить не словам, а собственным глазам. "Честно говоря, мне не нравится такая в буквальном смысле "классификация" недвижимости. Подобные обозначения зачастую используются как клише, не неся смысловой нагрузки и сбивая покупателя с толку - "де люкс" можно встретить и под Красногорском, и на Остоженке. При выборе жилья надо обращать внимание не на словесные штампы, а на совокупность его характеристик. Современный покупатель вполне способен разобраться самостоятельно, какого уровня объект ему предлагается, проанализировав его характеристики, просмотрев приложенные дизайн-проекты", - говорит директор департамента жилой недвижимости ЗАО "Интеко" Николай Румянцев.
Так как же определить критерии жилья, входящего в нишу бизнес-класса?
Виктор Преснов советует, прежде всего, "идти от противного": "К бизнес-классу нельзя отнести типовой проект панельного жилья. Как, впрочем, и дом без паркинга. Но паркинг может быть и наземным, если характер грунта является серьезным препятствием для подземного строительства. Дом рядом с промзоной никогда не станет бизнес-классом, но, с другой стороны, его вряд ли на этом месте построят. Несомненно, что местоположение - один из главных факторов, влияющих на класс жилья. Оно определяет и виды из окон. Если перед вашими глазами каждый день будут открываться заводские цеха или железная дорога, то бизнес-классом ваш дом не назовешь. Если же это красивые просторы Москвы-реки и Серебряного Бора, как, например, в комплексах "Лазурный Блюз" или "Янтарный город", то они могут значительно повысить характеристики жилья в этом сегменте".
Части целого
Монолитная конструкция, хороший район с благоприятной экологией и развитой инфраструктурой - вот минимальный набор требований к дому, претендующему на звание "бизнес-класс". Но в жизни не все так просто - каждое из этих качеств должно "обрасти" уймой деталей и оговорок. "Как правило, это дома повышенной комфортности, построенные по индивидуальным проектам, возведенные из качественных материалов с применением современных технологий. Обязательно наличие свободной планировки квартир, подземного гаража, огороженной придомовой территории, - объясняет Юрий Синяев. - Также необходимо наличие квалифицированной охраны и системы видеонаблюдения, обеспечивающие высокий уровень безопасности жителей. Немаловажное значение имеет архитектурное решение дома".
Площадь квартир в домах бизнес-класса как минимум в два раза превышает площади в домах эконом-класса: в среднем стандарт для однокомнатной там составляет порядка 70 кв. м, для двухкомнатной - 70-120 кв. м, для трехкомнатной - 120-150 кв. м, а площадь четырехкомнатной квартиры не может быть меньше 150-200 кв. м.
"Один из основных критериев, по которому дом может быть отнесен к бизнес-классу, - это местоположение объекта. Маловероятно, что даже самый красивый и качественно исполненный дом, построенный в районе массовой застройки на Востоке и Юге столице, будет причислен к объектам бизнес-класса", - продолжает Юрий Синяев.
Важные требование к бизнес-объектам - улучшенная инженерия и "нафаршированная" инфраструктура. Сочетание этих качеств дает право девелоперам присваивать бизнес-жилью дополнительные градации - например, "стандарт" и "премиум". "У Capital Group несколько объектов, мы их относим к классу "премиум" - ЖК "Город Яхт", ЖК "Тихвинская усадьба", ЖК "Созвездие Капитал". Основной чертой всех этих объектов является их многофункциональность. Все они включают в себя жилые площади, зоны отдыха - фитнес-клуб и рестораны, - а также торговые площади и офисы", - объясняет генеральный директор Capital Group Андрей Нестеренко.
Впрочем, эксперты говорят, что не существует раз и навсегда утвержденного списка объектов инфраструктуры в домах бизнес-класса. Число объектов на территории такого жилого комплекса в первую очередь "затачивается" под потребности будущих жильцов, говорят специалисты. "Во вторую очередь учитывается существующая инфраструктура и степень ее развития, поэтому в каждом случае этот набор будет разным. Обязательно наличие подземного гаража, огороженной придомовой территории. Количество машино-мест в гараже и наземной парковке должно совпадать или в 1,5 раза превышать количество квартир в доме, - объясняет Юрий Синяев из "Конти". - И, хочу заметить, если в элитных жилых комплексах дополнительными возможностями инфраструктуры могут воспользоваться только жильцы дома, то в объектах эконом- и бизнес-класса инфраструктура создается с учетом потребностей сторонних посетителей".
К примеру, группа компаний "Конти" сейчас возводит многофункциональный высотный жилой комплекс "Континенталь" с собственной инфраструктурой, расположенный в экологически чистом районе столицы, в излучине Москвы-реки недалеко от Серебряного Бора (проспект Маршала Жукова). Строительство ведется в рамках целевой программы правительства Москвы "Новое кольцо Москвы". Предполагается, что общая площадь комплекса составит 140 тыс. кв. м, высота - около 150 м. "Континенталь" будет представлять собой монолитно-кирпичное здание переменной этажности 4-20-24-48 этажей с четырьмя уровнями подземной автостоянки с мойкой и автосервисом.
Еще один интересный реализованный проект - новый жилой комплекс Arco di Sole, расположенный рядом с парком "Сокольники" (построен ЗАО "Интеко"). Его жители могут воспользоваться как районной, так и внутренней инфраструктурой. Дом включает в себя комплекс жилых зданий, соединенных аркой, а также двухэтажный корпус с нежилыми помещениями и двухэтажное здание с детским садом с собственным бассейном. Площадь квартир (от одно- до четырехкомнатных) составляет от 45 до 135 кв. м. На территории комплекса расположены площадка для спортивных игр, три детские площадки и зоны отдыха. Для жильцов дома предусмотрен двухуровневый подземный паркинг на 658 мест, а на специальных участках рядом с комплексом организованы гостевые автостоянки.
Однако чтобы подтолкнуть покупателя к принятию решения о покупке квартиры в доме бизнес-класса, мало предоставить ему вид из окна и детские площадки. Проект получает дополнительные конкурентные преимущества, если в нем присутствует нестандартная идея.
Например, создатели жилого комплекса "Янтарный город", расположенного в Строгинской пойме, включили в проект атриумы - внутренние холлы высотой в 4 этажа со светопрозрачными витражами (проект "Сити-XXI век"). Архитекторы разработали дизайн-концепцию атриумов, в соответствии с которой каждый из них имеет свои индивидуальные черты и оформляется в стиле английского, греческого, итальянского, японского, немецкого или арабского дворика. В двух атриумах из шести оборудованы детские площадки, игровые комплексы которых подобраны с учетом возраста их посетителей. А во дворе жилого комплекса разместится современный детский сад на 115 мест.
Стекло, металл, сложные инженерные системы освещения и отопления - создание атриумов требует значительных затрат. Но в этом решении есть и "компенсирующие" факторы. Не нужно строить перекрытия на каждом этаже. Кроме того, при эксплуатации жилья снижаются издержки на его содержание. Так, стекла и витражи в атриуме позволяют максимально использовать солнечный свет и, таким образом, уменьшать расходы на электроэнергию, а в некоторых случаях и на отопление. "Но самое главное - атриумы значительно повышают потребительские характеристики жилья, а значит, и его привлекательность для покупателя", - говорит Виктор Преснов из "Сити-XXI век".
Меньше-больше
Текущая экономическая ситуация вносит свои коррективы в чертежи архитекторов, работающих над созданием бизнес-жилья, и в планы девелоперов и риэлторов. По словам Юрия Синяева из группы компаний "Конти", наиболее уязвимой в период кризиса оказалась именно недвижимость бизнес-класса, поскольку еще до кризиса конкуренция в этом сегменте была значительно выше, чем в остальных, а цены были оторваны от платежеспособного спроса. "В сегодняшней ситуации на столичном рынке, когда спрос на недвижимость существенно упал, застройщикам приходится предлагать покупателям индивидуальные скидки в среднем на 25%. Новые проекты бизнес-класса с начала года на рынок не выходили, и сомнительно, что до конца года кто-то начнет новое строительство".
Изменения коснулись и набора инфраструктуры. "Можно говорить о том, что девелоперы будут очень тщательно относиться к просчету реально необходимых размеров торговых и рекреационных зон. В целом все зависит от инфраструктуры района, в котором расположен объект. К примеру, где-то можно будет уменьшить торговые площади или размеры фитнес-клуба. Но многофункциональность при этом вряд ли исчезнет, и насыщение в целом не поменяется", - уверен Андрей Нестеренко из Capital Group.
Фото: www.reim.ru
