Стройки заморожены, новые дома не проектируют, застройщики разоряются… Грозит ли столице дефицит жилья?
Крушение надежд
В Москве упадок жилого строительства особенно серьезен. Если в 2000-2007 гг., по сообщениям Департамента жилой политики, возводилось 3-5 млн кв. м, то уже в 2008-м объемы снизились в 1,5 раза, а в 2009-м (по прогнозам) упадут еще на 30% — до 2,5 млн. На первый взгляд, не так мало, но следует учесть, что большая часть новых квартир пойдет на социальные нужды. Надо сказать, доля муниципального жилья в объеме городского строительства увеличивалась каждый год, от 13% в 1999-м до 40% в 2007-м. Однако росли и общие показатели, поэтому в абсолютных значениях поставки новостроек на рынок купли-продажи были вполне стабильными (около 3 млн кв. м в год).
Кризис все изменил. Правительство столицы продолжает худо-бедно выполнять свои обязательства перед льготниками, предоставляя примерно 1,8 млн кв. м жилья в год (попутно жестко урезая закупочные цены), а девелоперы один за другим замораживают стройки или откладывают сроки ГК. В этом году доля коммерческих новостроек достигла рекордно низкой отметки – 28%! Или 700 тыс. кв. м, что вчетверо ниже, чем в благополучном 2007-м и вдвое ниже, чем в «полукризисном» 2008-м.
Морозное лето
По данным АКЦ МИЭЛЬ, сегодня приостановлено 75% проектов! Правда, в основном «бумажные» (90%), из уже реализуемых заморожено 23%. Дома на финальных стадиях будут завершены, исключения единичны (5%). Из ведущихся строек почти половина может похвастаться приличными темпами, а вот на 16% объектов работы хоть и идут, но очень медленно, отмечают в АКЦ МИЭЛЬ.
Аналитик Геннадий Стерник дополняет статистику. По его информации, если не считать «бумажные» проекты, меньше всего заморожено домов самого массового сегмента — экономического (6,7%). Сильнее пострадали бизнес- и средний класс – по 28%. Элитных объектов законсервировано всего 18%. В результате по столице наконец-то изменилась структура первичного рынка. Если в последние годы неуклонно росла доля дорогого монолита, а панель вытеснялась за МКАД (хотя была самой востребованной), то теперь, кажется, рынок перевернулся с головы на ноги. Около 80% строящихся домов – экономкласс, всего 10% — «бизнес» и элитка.
Банки против застройщиков
Почему же кризис так резко подорвал строительную отрасль? Если кратко — развалилась отлаженная схема быстрой постройки и продажи жилья. Технология проста: девелопер брал кредит и строил; покупатель брал кредит и покупал; девелопер возвращал долги, получал прибыль и брал новый кредит. В кризис банки остались без денег и перестали выдавать кредиты. Из схемы выпало два звена, и она стала еще проще: девелопер строит на свои деньги, покупатель покупает на свои деньги. А свободных денег ни у кого нет…
Параллельно идет другой процесс: банки приобретают за долги пакеты акций застройщиков. Сбербанк, возможно, получит половину «ДС Девелопмент», дочки «Дон-Строя», задолжавшего $500 млн. ВТБ купил часть «Системы-Галс». Инвесткомпания Сулеймана Керимова получила контрольный пакет гиганта московского стройрынка — ГК ПИК. Альфа-банк готовится захватить Mirax Group.
Некоторые специалисты считают, что это неплохо: банки, обладая финансовыми ресурсами, смогут лучше управлять проектами, а девелоперы, имея практический опыт, превратятся как бы в «подрядчиков». Сбербанк и ВТБ уже создали инвестиционные структуры, которые будут финансировать стройки. Другую точку зрения высказывает независимый эксперт Юрий Кочетков: «Финансисты — слуги капитала, мышление у них такое: заработать — и все тут. Понятно, что объекты на высокой стадии готовности завершат, а что будет с остальными – неизвестно».
Что нам стоит дом построить?
Тем временем чиновники стараются, хоть и с опозданием, поддержать отрасль. Федеральные власти рассматривают возможность субсидировать ипотечную ставку для граждан. Но льготу можно будет получить только на жилье экономкласса стоимостью до 30 тыс. руб. за метр. По данным аналитического агентства RWAY, из 83 регионов РФ в 49 себестоимость строительства не превышает 30 тыс. руб., еще в 25 – чуть выше, до 33 тыс. Москва и Подмосковье, конечно, не входят в эти списки. Участники рынка весьма скептически отнеслись к этой инициативе. В 2008 году только инвестиционная нагрузка строительных контрактов в пределах ТТК составляла $4 тыс. за метр! — посетовал один из столичных девелоперов. Речь идет о различных обременениях, охотно налагаемых властями.
Однако чиновники полны оптимизма. Себестоимость строительства жилья экономкласса в Москве – 42 тыс. руб., заявил первый заместитель мэра Юрий Росляк. Если же вычесть цену земли и посодействовать строителям с подведением инфраструктуры, вполне можно уложиться и в 30, считает он. Первая попытка – проект жилого квартала на 200 га в районе Раменки. Город возьмет на себя подготовку документации и вложит 80 млрд руб. в инфраструктуру, а частные инвесторы будут возводить дома и продавать квартиры по сказочной цене в 40 тыс. руб. за метр. Правда, с трудом верится, что такая практика станет повсеместной.
Шаткое равновесие
Но так ли опасно для рынка сокращение строительства? На первый взгляд, не особенно, поскольку существующий фонд превышает объемы ежегодного строительства примерно в сто раз. Однако важно не общее количество метров, а лишь квартиры, выставленные на продажу, то есть объем предложения вторички. Этот показатель меняется в зависимости от ценовой ситуации. В периоды стагнаций и снижения цен предложение возрастает, во время бурного роста – падает.
Объемы продаваемых квартир на первичном и вторичном рынках вполне сопоставимы, хотя вторичка всегда была на пару шагов впереди. Сегодня этот разрыв резко вырос, так как продажи новостроек практически встали, а «б/у» жилье еще худо-бедно продается. Но факт остается фактом: вторичное предложение не может компенсировать провалы первичного, причем как количественно, так и качественно, ведь дома постепенно устаревают. Кроме того, данные сегменты имеют принципиальные отличия, важные для некоторых покупателей, то есть не все потенциальные потребители новостроек могут безболезненно уйти на вторичный рынок.
Перспектива
Ну и вернемся к главному: ждет ли москвичей дефицит жилья? Эксперты единодушны: ждет, но не сразу и лишь в том случае, если ситуация не выправится в ближайшие годы. «Темпы реализации новостроек в 2007-2008 годах были невысоки, да и застройщики не торопились выводить объекты нулевой стадии на рынок, — рассказывает Ю. Кочетков. — Как следствие, образовался большой объем нераспроданных остатков в строящихся и готовых домах: к августу 2009-го — почти 3 млн кв. м. Это не равно текущему предложению, так как часть квартир застройщики держат про запас, чтобы выставить в удачный момент. В общем, пока объем рынка более чем достаточный; по крайней мере, до середины 2010-го. К тому же дефицит частично покрывается квартирами частных инвесторов: почти в каждой новостройке Москвы есть предложения от частников. Однако уже с 2011 года сегодняшнее замораживание начнет ощутимо сказываться. Если ситуацию не переломить в течение трех-четырех лет, столичный рынок ожидают недостаток предложений и новый ажиотажный рост цен, подобный тому, что мы наблюдали в 2006-м».
Источник фото: www.stroygruz.ru, www.fotoplex.ru
