Сторонники апокалиптического сценария рисуют такие, ну, или примерно такие картины посткризисной России: всюду по стране стоят мрачные руины недостроенных зданий, в них гнездятся летучие мыши и филины, и воет ветер. Стройки заморожены, банки закрыты, население пересчитывает последние уцелевшие в кризисе наличные деньги, чтобы купить хлеба. Ядерная реакция безденежья расползлась по Европе и всему миру, голод, разруха, жизнь остановилась. Конец света. Такое ощущение, что пишется очередной сценарий очередного фильма-катастрофы.
На этом фоне Саморегулируемое объединение нижегородских строителей (СОНС) и Нижегородская Гильдия Риэлторов (НГР) ощутили потребность объясниться с соотечественниками и донести свое видение ситуации и наших с вами общих перспектив, пригласив СМИ на пресс-конференцию.
Незадолго до этого примерно такой же позыв испытали финансисты. Представители крупных банков, действующих на территории Нижегородской области, в рамках «круглого стола» с риэлторами и ипотечными брокерами публично заявили о том, что, хотя ситуация трудная и неприятная, ничего катастрофического не происходит: многие банки, уверенно стоящие на ногах, не только не сворачивают, но даже предлагают новые программы кредитования. В то же время представители банковских структур не скрывали, что для застройщиков наступили тяжелые времена. Как раз приостановка кредитования новостроек, считают в СОНС, во многом и послужила толчком для нарастания панических настроений.
Между тем государство предпринимает конкретные шаги по реализации программы мер, направленных на защиту банковской системы от влияния глобального финансового кризиса, и необходимость борьбы с паникой представляется особенно очевидной. В пресс-конференции, на которую СОНС и НГР пригласили журналистов, принимали участие те, кто, будучи практиками, тем не менее, привыкли смотреть вглубь ситуации, анализировать, сопоставлять, давать прогнозы.
Дмитрий Кузин, президент Саморегулируемого объединения нижегородских строителей, депутат Городской Думы:
- Сегодня нам представляются наиболее важными три темы: финансовый кризис и кризис ипотеки в Америке, Европе и России, какая между ними взаимосвязь, каковы глубина и возможные последствия; влияние на рынок недвижимости финансового кризиса в России и в Нижнем Новгороде; строительные компании - реакция, стратегия и тактика, перспективы в сегодняшних условиях. Паника и истерия непродуктивны, и мы собрались, чтобы честно все обсудить и снять истерию.
Александр Жилевский, президент Нижегородской Гильдии Риэлторов, директор агентства «Выбор – Недвижимость»:
- В последние две недели я перелопатил огромное количество прессы и интернет-материалов. Тенденция одна: нашу экономику сравнивают с американской, и наш рынок - с американским. Похож ли наш рынок недвижимости, ипотечного кредитования на американский или нет? Приведу несколько цифр (которыми, кстати, оперируют мировые агентства), и все встанет на свои места. В США примерно 95 сделок из 100 проводится через ипотечное кредитование. У нас эта цифра составляет 20 -30 процентов. Это и понятно, рынок у нас молодой, об ипотеке знают еще мало, не слишком ей доверяют и поэтому побаиваются. Так что о похожести отечественного рынка на американский и речи быть не может.
Дальше. Объем инвестиций в этот раздел экономики. В Америке сейчас задолжность по ипотечным договорам составляет 58 процентов от валового внутреннего продукта. У нас – всего 2 процента. Вдумайтесь в эти цифры. Они реально говорят о том, насколько взаимосвязаны финансовый и банковский сектора с сектором недвижимости в Америке и у нас. Если банковский сектор дает сбой, естественно, дает сбой и рынок недвижимости. Именно эта схема сработала в Америке.
У нас все говорят: «обвал цен», «рынок рухнул на 50 процентов». За сколько времени? Обвал цен представляют, как на фондовом рынке: «черный вторник», «черная пятница», «черный понедельник», когда раз – и рухнуло. В один день. Но история кризисов и в Гонконге, и в Швеции, и в Америке показывает, что изменение цен на 20-25 процентов происходит не менее чем за год. Большее падение цен – результат того, что происходит за полтора-два года. Разговариваешь с людьми, спрашиваешь: как вы представляете себе это самый обвал на рынке недвижимости? Ну, отвечают, сегодня вы продавали по 60 000 рублей за квадратный метр, а завтра с утра по 30 000. Но вдумайтесь: возможно ли такое – завтра с утра по 30 000?! На рынке недвижимости! Такого быть не может.
Но все-таки, почему произошел кризис на рынке недвижимости в США? Там выдавались кредиты фактически под любые доходы. А самое главное, выдавались самые коварные кредиты: с плавающей ставкой и так называемые шаровые (то есть, такие, по которым выплачивались только проценты, а затем уже - основная масса кредита). Кредит с плавающей ставкой по-американски означает, что взяли кредит под один процент, а потом этот процент подняли, заемщики поняли, что не могут выполнить свои обязательства по кредиту, и стали сбрасывать дома…
Вы знаете, что получить кредит в наших банках очень непросто. Ужесточились требования, и это абсолютно правильная позиция банков, которые хотят снизить свои риски в связи с невозвратами денег и неплатежами.
Дмитрий Кузин:
- Сегодняшние затруднения с кредитами, понятно, связаны с тем, что иностранный капитал оттекает из России. Между тем понятно также, что большие объекты недвижимости, такие, как торговые центры, - это достаточно емкие объекты, которые имеют определенные сроки окупаемости, и серьезные финансовые вложения в них не обходятся без международных инвестиционных фондов.
Олег Сорокин, генеральный директор Группы компаний «Столица Нижний», депутат Городской Думы, член правления СОНС:
- Действительно, огромное количество зарубежных инвестиций покинуло Россию. И не только Россию, но и многие страны, в том числе страны с наиболее быстро растущими экономиками и развивающимися рынками, такие, как Китай, Индия, Бразилия. Многие зарубежные инвесторы до сегодняшнего дня делали на них быстрые и достаточно большие деньги. Например, российские индексы за три года выросли на 180 процентов - невиданная доходность для всего остального цивилизованного мира. Естественно, умные иностранные дяди не преминули этим воспользоваться, что сыграло достаточно злую шутку с нашим рынком. Огромное количество денежной массы, пришедшей к нам из-за рубежа, в одночасье схлынуло. И понятно, что на сегодняшний день фактических покупателей, необходимых, чтобы поддержать стабильность рынка, из числа крупных российских банков, крупных российских ПИФов и фондов, - не осталось. Это коснулось в том числе и рынка недвижимости, который рос точно такими же темпами (может, с небольшим отставанием от акций). Единственное отличие: рынок недвижимости всегда был и остается рынком более стабильным.
У меня в активе никогда не было ни одной акции предприятия ни в России, ни за рубежом, и я свою финансовую политику в ближайшие годы менять не собираюсь. Потому что рынок акций, как сковорода: на ней можно поджарить что-то, а можно - здорово обжечься. Так обжечься, что и кушать потом не захочется.
Инвестиции в недвижимость – долгосрочные, и в перспективе стабильные. Даже если здание потеряло в цене 30-50 процентов, это не значит, что оно претерпело какие-то серьезные критические изменения. Акции предприятий могут обесцениться до нуля, и никаких препятствий этому нет. Предприятия могут обанкротиться, могут вести неправильную финансовую или производственную политику и, в результате резких скачков (в том числе и на рынке), могут оказаться не в состоянии выполнить свои краткосрочные обязательства (в том числе и по зарплате).
Поэтому я всегда говорил и буду говорить: человеку, у которого есть личные сбережения, которыми он не хочет рисковать, нельзя играть на акциях.
Что будет происходить с рынком коммерческой недвижимости? Безусловно, он просядет. Волна заморозок коммерческих объектов пошла по стране, и на примере Нижнего Новгорода мы тоже это видим. Основным двигателем развития коммерческой недвижимости в последнее время были торговля и востребованность офисных помещений. Как только рост экономики замедляется, это автоматически транслируется на коммерческую недвижимость. Поэтому сегодня банки включили всех девелоперов в группу повышенного риска. Кредитов нет, а достроить объекты на собственные средства многие просто не в состоянии.
Даже «Столица Нижний», будучи одним из крупнейших застройщиков и ведя достаточно сдержанную и аккуратную политику в отношении такого рода объектов, все же вынуждены были скорректировать свои планы в сторону уменьшения.
Что касается рынка жилья, то он как был у нас недоразвит, таким недоразвитым в ближайшее время, видимо, и останется. Слишком мало предложений, особенно по эконом-классу. Практически по пальцам можно пересчитать компании, которые делают качественные и системные предложения, сдают объекты из года в год, и эти объекты пользуются устойчивым спросом у покупателей.
Вторая причина – так называемая ипотека, которая ипотекой, по сути своей, не является. Ипотека - это массовый, доступный инструмент. То, что предлагают сегодня наши банки, - обычный кредит, который абсолютно не пользуется поддержкой государства в виде целевых программ, и не доступен большинству населения. Десять лет так называемой ипотеки вас «оденут» и «обуют» так, что стоимость жилья удвоится и утроится. Механизм ипотеки подразумевает совершенно другое. Ход развития ипотеки в Штатах привел к крупным неприятностям на финансовом рынке. Но случилось это потому, что государство, делая все, чтобы ипотека стала максимально доступной, утратило контроль за тем, чтобы этот инструмент был одновременно и защищенным. Действительно, стали выдаваться кредиты безработным, людям, не имеющим стабильного дохода.
Что будет с ценами на нижегородском рынке? Если и будет корректура, то небольшая, так как позади застройщика стоит забор под названием себестоимость. Устанавливать цену ниже себестоимости - это дорога в никуда. Другое дело, недвижимость в элит-классе или в бизнес-классе. Здесь доходы у застройщика выше и, наверное, какое-то разумное снижение цен здесь возможно. Но политика каждой отдельной компании индивидуальна, и вмешаться в нее практически невозможно.
Фото: www.gnuman.ru
