В марте еще рано говорить о тенденциях, которые проявились в этом году. Первые данные о состоянии спроса и предложения, темпах роста или снижения цен, показывающие движение рынка недвижимости за первый квартал 2012 года, появятся только в апреле. Тем не менее, лицо високосного года уже проявляется, и по первым прогнозам аналитиков и активных игроков рынка можно делать некоторые выводы.
Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы:
- В 2012 году планируется серьезный ввод торговой недвижимости. В частности, во 2-м квартале 2012 года ожидается открытие торгово-развлекательного комплекса (ТРК) «Седьмое небо» (общая площадь – 70 000 кв.м, парковка более 1 500 машиномест) с арендаторами-якорями Castorama и Auchan, а также с кинотеатром («Синема Парк») на 10 залов. В 4-м квартале планируется ввод 5-этажного ТРК «Индиго» с цоколем (общая площадь – 60 350 кв.м, парковка на 1 000 м/м), где арендаторами-якорями выступят продуктовый супермаркет, супермаркет электроники, кинотеатр. Кроме того, в этом году откроются торговый центр (ТЦ) «Рио» (68 500 кв.м), торгово-развлекательный центр «Порт» (30 000 кв.м), мебельный центр «Печерский» (7 000 кв.м) и 2-я очередь ТЦ «Созвездие» (10 000 кв.м).
Общий объем ввода торговой недвижимости в 2012 году составит примерно 245 850 кв.м.
Офисная недвижимость представлена более скромно. В этом году планируется ввести отдельно стоящие бизнес центры «Эсквайр» (Канавинский р-н, общая площадь – 6 250 кв.м) и «Пражский квартал» (Нижегородский р-н, общая площадь – 17 213 кв.м). Общий объем ввода офисной недвижимости в 2012 г. составит примерно 23 463 кв.м.
Строительства новых офисов не планируется.
Схожая ситуация складывается и в отношении складской недвижимости. В 3-м квартале 2012 года ожидается введение второй очереди «Волжского Индустриального Парка» (общая площадь 32 000 кв.м). Строительства новых объектов подобного типа не предусмотрено.
Отдельного разговора заслуживает строительство жилой недвижимости. Общий объем ввода жилой недвижимости первичного рынка в 2012 году составит примерно 393 655 кв.м. Это немного. В частности, планы на 2011 год составляли 550 000 кв.м жилья. Львиная доля от планируемого в 2012 году жилья относится к Нижегородскому району, где собираются построить 150911 кв.м. На втором месте - Автозаводский район (60556 кв.м), на третьем - Советский (60020 кв.м), совсем немного уступает им Канавинский (51792 кв.м). Меньше всего будут строить в Ленинском районе (21939 кв.м), Сормовском (15595 кв.м) и Московском (4280 кв.м).
Ирина Клименко, директор АН «Альфа»:
- На сегодняшний день, по моему мнению, цены на недвижимость вплотную подошли к докризисным 2008 года. А поскольку сейчас спрос превышает предложение, клиентов-покупателей стало больше, то цены продолжат расти и дальше. Насколько и надолго ли - будет зависеть прежде всего от политической и экономической обстановки в стране.
Несколько изменилась структура спроса. Если в прежние годы наибольшим спросом пользовались 1-комнатные квартиры, то сейчас в первую очередь спрашивают квартиры в чистой продаже, то есть те (двушки, трешки), которые можно купить быстро, с полным набором документов, без всяких «хвостов». Это говорит о том, что продавцы и покупатели становятся более грамотными и понимают специфику риэлторского бизнеса.
Антон Кузнецов, заместитель директора АН «Чекни»:
- На первичном рынке ситуация сложилась следующая: у надежных застройщиков на определенные объекты даже образуются очереди, у сомнительных или малоизвестных - ситуация не такая радужная. Очереди в сотни желающих купить жилье на стадии строительства говорят о высоком спросе на новое жилье. Но с оговоркой: на жилье эконом-класса с отделкой у известных застройщиков, хорошо зарекомендовавших себя на рынке. На остальные объекты очереди не стоят. Если суперликвидные квартиры - 1-комнатные и 2-комнатные небольших метражей - еще продаются, то более крупные площади не реализуются. Люди, наученные горьким опытом, относятся к приобретению недвижимости достаточно взвешенно и понимают вопрос практически на уровне профессионалов. То есть знают, куда можно вкладывать деньги, а куда стоит воздержаться, особенно если речь идет о жилье на стадии котлована. И, даже когда цены бывают очень привлекательными (один застройщик заявляет от 30 тысяч за кв.м в Нижегородском районе), покупатели не торопятся выкладывать деньги.
На вторичном рынке спрос на квартиры по-прежнему устойчивый. Большинство покупок в последние несколько лет совершается с привлечением ипотечных кредитов. Правда, после нового года наблюдается некоторое снижение числа сделок. Это объясняется несколькими причинами. Когда в последнем квартале прошедшего года цены начали расти и продавцы стали играть на повышение, многие покупатели, взявшие ипотеку, столкнулись с трудностями. Когда они прикидывали свои возможности и оформляли кредит, могли купить жилье одного качества, а когда вышли на рынок, оказалось, что денег на выбранное не хватает. Сыграл свою роль и фактор выборов. Мы видели, что в этот период выжидательную позицию заняли и многие продавцы, и покупатели. Кроме того, тот объем сделок, который был в ноябре-декабре, тоже привел к вымыванию квартир в базах агентств недвижимости. Все эти факторы слегка тормозили рынок после нового года.
По нашим наблюдениям, цены на вторичную недвижимость за год выросли в среднем по рынку процентов на 10. Подвижки начали происходить с августа-сентября 2011 года, и особенно заметно - в ноябре-декабре. На ликвидные квартиры в районах с наибольшим дефицитом жилья цены поднялись даже до 20%.
По традиции, наибольшим спросом пользуются 1-и 2-комнатные квартиры эконом-класса по цене до 2,5 миллионов. Именно они дорожают в первую очередь. И можно заметить, что общий подъем цен не коснулся сегмента дорогого жилья, т.е. квартир дороже 6-7 миллионов рублей. Цены на них не растут, а срок их экспозиции на рынке значительно превышает срок экспозиции объектов эконом-класса и нижнего уровня бизнес-класса.
Ирина Пасичник, менеджер АН «Модус»:
- Рынок недвижимости всегда очень активно реагирует и на экономические и на политические ситуации, поэтому перед выборами был подъем спроса. Обычно январь и февраль считаются у риэлторов спокойными месяцами, но в этом году подъем спроса начался с осени, и зимой падения не было. Наоборот, в агентства приходили не только ипотечники, но и люди с наличными деньгами. В результате превышения спроса над предложением цены за январь-февраль немного выросли.
Сейчас люди успокоились, поняли, что политический курс останется прежним, следовательно, ситуация на рынке будет складываться традиционно: весной и осенью прогнозируется подъем активности, к лету - спуск. Не думаю, что спрос будет расти: цены и так высокие. Но и спада не ожидаю. Если к лету и будет снижение цен, то только на вторичном рынке жилья.
Спрос на качественное и новое жилье остается неудовлетворенным, потому новостройки сегодня в цене, особенно от застройщиков, которые давно себя зарекомендовали. Однокомнатные квартиры идут нарасхват, обычно к моменту сдачи дома их в продаже уже нет.
Среди покупателей-ипотечников более популярны квартиры с так называемой муниципальной отделкой. А если финансовые возможности позволяют, то люди предпочитают приобретать квартиры без отделки, чтобы сделать ремонт по своему вкусу.
Ирина Николаева, старший менеджер АН «Успех»:
- С начала 2012 года на рынке недвижимости наблюдается оживление, что нехарактерно для зимнего сезона. Возможно, это связано с ажиотажем перед выборами: кто-то хочет срочно вложить деньги, кто-то – срочно продать. Соответственно, цены на недвижимость с начала года значительно увеличились. Что будет после выборов – прогнозировать сложно, но, думаю, квартирный вопрос всегда актуален, и если в стране стабильная ситуация, и есть возможность взять ипотеку, то спрос будет присутствовать, а цены, следовательно, расти.
Фото: yarko.pro
