После покупки жилья можно вернуть часть потраченных средств — получить имущественный налоговый вычет. Максимальная сумма возврата в 2025 году составляет 650 тыс. рублей. Новострой-М рассказывает, кому положен налоговый вычет за покупку квартиры и как его получить.
Что такое налоговый вычет
Налоговый вычет — это частичный возврат средств, уплаченных в госбюджет добросовестными налогоплательщиками. Ежемесячно с дохода любого гражданина, официально работающего в России и получающего «белую» зарплату, в казну отчисляется 13% (НДФЛ). За год «набегает» весьма крупная сумма. Именно эти средства можно вернуть при крупных тратах, таких как: покупка первичного или вторичного жилья, ремонт квартиры в новостройке, оплата учебы или дорогостоящего лечения и пр.
Пример: средняя зарплата в России в первой половине 2025 года составляет около 91 тыс. рублей. При такой сумме ежемесячные отчисления налогоплательщика-физлица в бюджет поступают в размере 11 830 рублей, а в год получается почти 142 тыс. рублей. На такую сумму гражданин может рассчитывать при получении налогового вычета — вернуть больше не получится.
Вернуть часть потраченных средств при покупке квартиры можно практически всегда: если жилье приобретено в ипотеку или на собственные сбережения, на первичном или вторичном рынке, в браке или нет. Размер вычета определяется законодательством, все нюансы прописаны в ст. 220 НК РФ.
Получить налоговый вычет можно не только за покупку квартиры, комнаты или доли, частного дома или земельного участка под его строительство, но и при выплате процентов по ипотеке.
Лимит, с которого исчисляется вычет, в настоящее время составляет 2 млн рублей при покупке или строительстве жилья и 3 млн рублей при погашении ипотечных процентов.
Таким образом, суммарно можно вернуть не более 650 тыс. рублей: до 260 тыс. рублей за покупку квартиры и до 390 тыс. рублей за уплаченные проценты по ипотеке.
Воспользоваться правом на получение налогового вычета за проценты можно только по одному объекту, даже если израсходовать всю сумму не удалось. Право на получение вычета за покупку квартиры может использоваться по нескольким объектам, до исчерпания лимита. Однако для этого недвижимость должна стоить дешевле 2 млн рублей — такое жилье сейчас вряд ли можно найти, поэтому максимальную сумму вычета можно получить сразу при покупке одного объекта.
Не имеет значения, когда вы купили жилье. Подать на налоговый вычет за покупку квартиры можно спустя 5, 10 и даже 15 лет после ее приобретения. Главное — иметь возможность подтвердить доходы документально. Единственный момент, который надо учитывать: подоходный налог можно вернуть максимум за 3 предыдущие года, не больше.
Пример: если квартира была куплена в 2019 году, а до получения вычета вы «созрели» в 2024 году, то подать декларацию можно лишь за 2021, 2022 и 2023 годы. За предыдущие годы получить возврат не удастся.
Нюанс: с 2025 года граждане, чей годовой доход превышает 2,4 млн рублей, могут получить повышенный вычет. Это связано с вводом пятиступенчатой прогрессивной шкалы ставок НДФЛ: привычная ставка 13% теперь действует для тех, чей доход не превышает 2,4 млн рублей в год, а при более высоком доходе ставка составляет от 15% до 22%.
Получить повышенный налоговый вычет при покупке квартиры можно с 2026 года за период начиная с 2025 года.
Кто не имеет права на получение налогового вычета
Кто не может получить налоговый вычет:
- нерезиденты РФ (граждане, проживающие в стране менее 183 дней в году и не отчисляющие налоги в казну);
- физические лица, работающие по упрощенной системе налогообложения (например, индивидуальные предприниматели и самозанятые);
- те, кто купил квартиру у родственников или работодателя (они считаются взаимосвязанными или взаимозависимыми лицами, способными оказывать влияние на условия или результаты сделок);
- те, кто получил квартиру в подарок или унаследовал ее (они не тратят собственные средства на покупку);
- те, кто уже реализовал свое право на имущественный налоговый вычет;
- те, кто купил квартиру при помощи военной ипотеки, так как в этом случае кредит погашает государство в лице Минобороны.
Нельзя получить налоговый вычет и при покупке апартаментов — такая недвижимость юридически не является жилой.
Также есть свои тонкости для покупателей, воспользовавшихся правом на материнский капитал или иными субсидиями и средствами господдержки. Это бюджетные средства, и их обязательно вычтут из общей стоимости квартиры.
Пример: если субсидия составила 500 тыс. рублей, то из лимита в 2 млн рублей следует вычесть эту сумму и уже из получившейся цифры исчислять базу для налогового вычета. Для наглядности: 2 000 000 — 500 000 руб. = 1 500 000 руб. — 13% = 195 000 руб. Именно эту сумму вам вернет государство, если уплаченные вами налоги позволяют это сделать.
Особенности получения налогового вычета
Если объект недвижимости был приобретен после 1 января 2014 года семейной парой, состоящей в официальном браке, то каждый из супругов имеет право на получение имущественного налогового вычета в полной мере — то есть в размере 650 тыс. рублей на человека, а суммарно на 1,3 млн рублей. Сделать это можно даже в том случае, если в договоре купли-продажи не упоминается ФИО супруга.
Если квартира была куплена на вторичном рынке, то обратиться за налоговым вычетом можно сразу после оформления документов и регистрации сделки.
Для покупателей жилья в строящихся домах право на вычет возникает с даты подписания акта приемки-передачи квартиры, однако обратиться за этим вычетом можно после того, как оформлено право собственности.
Речь идет только о тех квартирах, которые приняты дольщиками начиная с 2022 года. Для тех, что сданы раньше, действует прежний порядок — вычет можно оформить до получения права собственности, после подписания акта.
Налоговый вычет можно вернуть за календарный год, в котором появилось на него право, и за все следующие годы. Однако из этого правила есть исключение: работающие граждане, которые приобрели квартиру и сразу вышли на пенсию. Ввиду того, что они уже ничего не отчисляют в бюджет, то и вернуть из него тоже ничего не могут. Тем не менее, они могут вернуть НДФЛ за три года, предшествующие покупке.
Оформление имущественного налогового вычета: сроки и документы
Подавать заявление на вычет нужно в начале года, следующего за тем, в котором была приобретена квартира. Список документов для получения налогового вычета довольно обширен. В него входят:
- паспорт;
- налоговая декларация по форме 3-НДФЛ;
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
- правоустанавливающие документы на жилье (ДДУ, договор купли-продажи, акт приема-передачи, выписка из ЕГРН — в зависимости от того, была приобретена квартира на первичном или вторичном рынке недвижимости);
- документы, подтверждающие оплату (банковская выписка о перечислении необходимой суммы, расписка от продавца о получении средств по договору);
- при покупке квартиры в ипотеку — кредитный договор, график погашения кредита и уплаты процентов.
Если на вычет претендуют супруги, каждый из них подает отдельное заявление с пакетом документов плюс свидетельство о браке и заявление о распределении вычета между ними.
Камеральная проверка документов и декларации займет около 3 месяцев, на то, чтобы вернуть деньги, потребуется около 1 месяца.
Упрощенное оформление налогового вычета
С 2021 года вернуть налоговый вычет стало намного проще: для этого приняли соответствующий закон. Теперь ФНС самостоятельно аккумулирует всю необходимую информацию о налогоплательщике и автоматически формирует заявление на получение средств.
Все, что требуется от гражданина, — заверить это заявление электронной цифровой подписью (ЭЦП) в личном кабинете налогоплательщика. В этом случае проверка займет не более 1 месяца, а перевод средств будет осуществлен в течение 15 дней.
Единственный момент: банк налогоплательщика должен быть подключен к системе обмена данными. Если нет, то придется действовать по старинке: лично собирать и предоставлять документы в налоговую инспекцию.
Кроме того, перед тем, как воспользоваться упрощенным возвратом, следует убедиться, что у вас нет долгов по налогам, штрафам и пеням. Если такие задолженности имеются, они будут закрыты за счет суммы вычета.
Получение ИНВ через работодателя
Получить имущественный налоговый вычет можно не только посредством налоговой, но и через работодателя. В этом случае будет уменьшен размер налогооблагаемой базы, то есть стандартные 13% из зарплаты перестанут отчисляться и будут «капать» вам на карту до тех пор, пока не будет полностью выплачена вся положенная сумма.
Для этого нужно предоставить работодателю уведомление из ФНС о праве на налоговый вычет, которое действует в течение года. Каждый год его нужно подавать заново.
Если человек работает на нескольких работах, то он вправе получать «надбавку» в виде законных 13% во всех организациях сразу.
Кстати, получить вычет через работодателя можно сразу, не дожидаясь окончания текущего календарного года.
Алгоритм действий для оформления имущественного налогового вычета через работодателя:
- написать заявление на получение уведомления от налоговой о праве на вычет;
- сделать копии всех документов, подтверждающих право на получение вычета;
- направить их в налоговую;
- спустя 30 дней получить в налоговой уведомление о праве на вычет;
- предоставить его своему работодателю.
Резюме
Сегодня при приобретении жилья в ипотеку можно вернуть до 650 тыс. рублей — до 260 тыс. рублей за покупку квартиры и до 390 тыс. рублей за выплаченные проценты по ипотеке. Большинство россиян направляют эти средства на погашение ипотеки или ремонт.
При покупке квартиры на вторичном рынке обратиться за получением налогового вычета можно сразу после регистрации сделки, а если квартира куплена на первичном рынке — после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объекта. С 2022 года оформить налоговый вычет за покупку квартиры в новостройке можно только после оформления права собственности на квартиру.
Актуальный размер налогового вычета был установлен больше 10 лет назад и, несмотря на то что цены на жилье сильно выросли, максимальная сумма налогового вычета при покупке квартиры остается прежней. Законодатели несколько раз предлагали увеличить его, но окончательного решения пока нет.
