Верховный суд России разъяснил, что суды вправе оставлять банкротам апартаменты как единственное жилье. Соответствующие правовые позиции были зафиксированы в "Обзоре судебной практики по делам о банкротстве граждан".
"Само по себе несоответствие жилища условиям отнесения его к жилому фонду в соответствии с жилищным законодательством не может служить основанием для отказа в применении к такому жилищу исполнительского иммунитета", - говорится в документе.
В качестве примера в обзоре приводится дело, в котором суды первой и апелляционной инстанций отказали должнику в сохранении в качестве единственного жилья апартаментов. Нижестоящие инстанции сочли, что эта недвижимость не относится к жилым помещениям по смыслу жилищного законодательства. Поэтому, мол, на нее не может быть распространен исполнительский иммунитет.
Однако кассация с этим выводом не согласилась. Верховый суд России также решил, что апартаменты могут быть признаны единственным жильем. Как отметил руководитель практики разрешения споров с государственными органами, споров в области интеллектуальной собственности и корпоративных прав Бюро адвокатов "Де-юре" Рашид Гитинов, указанная правовая позиция будет основополагающим ориентиром для формирования судебной практики.
"Апартаменты приобретают исполнительский иммунитет наравне с жилыми помещениями (квартиры, жилые дома), значит, собственник апартаментов, у которого нет иного жилища, равным образом защищен от того, что его апартаменты будут реализованы на торгах, а сам он, включая членов его семьи, останется без какого-либо жилища, - объяснил Гитинов. - Отдельно следует учесть, что исполнительский иммунитет на апартаменты (в виде исключения его из конкурсной массы) будет применяться только в том случае, если апартаменты фактически используются для проживания должника и членов его семьи, оно пригодно для постоянного проживания (подведены все коммуникации, оплачиваются коммунальные услуги и пр.), и у должника отсутствует иное жилье на праве собственности".
Как рассказывает юрист, анализ судебной практики показывает, что аналогичных судебных споров крайне мало (найдется не более 10 дел), и позиции судов по ним являются противоречивыми. Но теперь Верховный суд России задал направление, по которому будет вырабатываться единообразная практика.
"Формально апартаменты имеют признаки жилого помещения, однако российское законодательство апартаменты однозначно относит к нежилой (коммерческой) недвижимости, в связи с чем действующее жилищное законодательство не рассматривает апартаменты в качестве жилых помещений, - говорит Рашид Гитинов. - Ключевой причиной популярности апартаментов является их более низкая стоимость по сравнению с квартирами (в среднем ниже на 20%). Многие строительные компании в рамках одного строительного проекта сочетают офисные, жилые (апартаменты) и торгово-развлекательные площади, что, собственно, и определяет низкую стоимость апартаментов".
Другой причиной низкой стоимости апартаментов, по его словам, является тот факт, что строительные компании при возведении апартаментов не обязаны обеспечивать территорию застройки объектами социальной инфраструктуры, то есть строить школы, разбивать сады и парки, облагораживать дворовую зону и пр. "Кроме того, строительство апартаментов зачастую может осуществляться в зонах, не предусмотренных для жилой застройки, в связи с чем к апартаментам не предъявляются в полной мере требования санитарной (звукоизоляция, инсоляция), экологической, пожарной безопасности, требования к планировке и соседству с нежилыми помещениями, которые предусмотрены для многоквартирных жилых домов, - продолжает юрист. - Среди ограничений у граждан, живущих в апартаментах, можно выделить отсутствие права собственников регистрации по месту жительства, а также гарантий или льгот, предусмотренных законодательством при предоставлении коммунальных услуг, существенно повышенный налог на недвижимость и отсутствие возможности получения налогового вычета (например, при покупке квартир)". Не распространяются на апартаменты и государственные жилищные программы поддержки, льготные условия кредитования и предоставления субсидий.
"Следует констатировать, что в настоящее время изменить статус апартаментов (перевод здания в статус многоквартирного дома) практически невозможно, поскольку отсутствует к тому нормативно-правовое регулирование и, вероятнее всего, этот вопрос будет решен еще не скоро, поскольку апартаменты изначально строятся в соответствии с требованиями, предъявляемыми к нежилым помещениям", - поясняет Рашид Гитинов.
