Весьма больную проблему пришлось решать Верховному суду РФ, когда он пересматривал итоги спора двух покупателей одной квартиры. Подобные казусы, к сожалению, не редки, и отечественная судебная практика это подтверждает.
Обычно такие споры возникают в тех, к сожалению нередких, случаях, когда строительство жилья начинает один застройщик, у которого уже есть желающие приобрести недвижимость, а заканчивает - совсем другой. Последний, вложившись в строительство дома, естественно, хочет компенсировать расходы. И начинает продавать готовые квартиры, не вникая в их историю.
В случае, о котором идет речь, одна квартира была продана двум разным покупателям. Первая покупательница заплатила деньги, по сути, за обещание жилья, которого еще не было. Второй покупатель платил за квартиру в натуре. Суды долго разбирались, кому из покупателей полагается в таком случае недвижимость, а кому - право требовать компенсацию убытков. Дело дошло до Верховного суда, который напомнил, что в таких ситуациях нужно устанавливать факт владения. Если кому-то из покупателей уже досталась квартира, то и право собственности - его. В этом и заключается опасность покупки жилья на стадии котлована, когда реальные деньги вносят лишь за бумагу с обещанием.
А теперь подробности спора, который произошел в Краснодарском крае. Там одна гражданка оплатила свою будущую квартиру в строящемся доме. Застройщик, а это был индивидуальный предприниматель, должен был передать ей ключи к концу года, но своих обязательств не выполнил. В тот же год он заключил договор о совместной деятельности с местным ООО, которое по условиям договора стало преемником всех прав и обязанностей застройщика.
Спустя два года Армавирский горсуд признал за этой фирмой право собственности на квартиру, которая изначально должна была достаться гражданке, оплатившей ее первой. И именно эту квартиру к концу строительства захотел приобрести некий гражданин. Он заключил договор купли-продажи, по которому фирма должна была сначала зарегистрировать за собой право собственности на квартиру, а потом передать ее ему. Но фирма этого не сделала. Тогда покупатель обратился в суд, потребовав признать за ним право собственности на жилплощадь. Спор заметил портал "Право.ru".
Горсуд удовлетворил требования гражданина, посчитав, что договор и действия сторон "были направлены на создание недвижимости и ее передачу покупателю". А вот первая покупательница, у которой право собственности оформлено не было, узнала об этом иске только после того, как горсуд его уже рассмотрел. Она возмутилась и подала апелляционную жалобу, а заодно и встречный иск к ООО и второму покупателю квартиры. Гражданка потребовала признать право собственности на эту квартиру за ней.
Краевой суд рассмотрел дело и встал на сторону гражданки, признав ее собственницей недвижимости и отклонив иск второго покупателя. Когда первый застройщик - индивидуальный предприниматель и ООО заключили договор о совместной деятельности, компания стала правопреемником всех прав и обязанностей предпринимателя. Среди них была и обязанность завершить строительство, ввести объект в эксплуатацию и передать его гражданке - так мотивировал свое решение краевой суд. Кассационный суд с таким решением согласился. Но второй покупатель пожаловался в Верховный суд РФ.
А там напомнили, что согласно статье 398 Гражданского кодекса, если должник не исполнил обязанность и не предоставил вещь в собственность, то кредитор может потребовать отобрать ее и передать ему. Если есть несколько кредиторов, то преимущество имеет тот, в пользу которого обязательство возникло раньше. Если это невозможно установить, то преимущество у того, кто первым предъявил иск. Впрочем, такой порядок не работает, если вещь уже передана кому-то в собственность. А применительно к недвижимости эта коллизия разъясняется в п. 61 постановления Пленума ВС N 10 и Пленума ВАС N 22 (от 29 апреля 2010 года). Там говорится: если есть несколько покупателей, то суд должен удовлетворить иск о госрегистрации права собственности того, кому недвижимость уже передана во владение. Другим покупателям остается только требовать от должника возмещения убытков, добавил ВС. Этого не учел краевой суд. Он допустил ошибку, не проверив, передана ли спорная квартира во владение кого-либо из истцов, сказал Верховный суд. Он отменил акты апелляции и первой кассации, направив дело на новое рассмотрение в краевой суд.
Как объясняют эксперты, вот такая "двойная продажа" квартир - насущная проблема. А вывод, к которому пришел ВС, соответствует сложившейся судебной практике - нужно выяснять, передавалась ли недвижимость во владение кого-либо из покупателей.
Определение Верховного суда РФ N 8-КГ21-16-К4.
