Тенденции, обозначившиеся на рынке вторичного жилья Москвы в первом полугодии 2008-го, сулили прекрасные перспективы. Как принято говорить – «ничто не предвещало». Однако четвертый квартал свел на нет все ценовые «достижения» года. Что позволило сделать выводы об уже ушедшем 2008-м как об одном из самых критических периодов для рынка столичной недвижимости (не считая, конечно, 1998-й).
Лед тронулся
Первые три квартала прошлого года были весьма благоприятны, стоимость жилья повышалась, спрос как минимум не падал. В четвертом квартале, а если быть точнее, то с октября стоимость квадратного метра пошла на снижение (как в рублях, так и в долларах), и наступивший финансовый кризис сделал жилую недвижимость еще более недоступной для большинства покупателей. «Нестабильная ситуация, безработица и неуверенность в завтрашнем дне заставили многих отказаться от крупных покупок», — отмечает руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость» Наталья Алиханова.
Первое же полугодие было практически безмятежным. Рынок стабильно рос. Особым спросом, как и обычно, пользовались 1-2-хкомнатные квартиры эконом-класса. По итогам первого квартала, стоимость 1 кв. метра такого жилья приравнялась к $5322, рост цены составил 14,5% (данные АН DOKI). К концу второго квартала предложение в эконом-классе сократилось на 26%, что вызвало рост цены квадратного метра до $5657.
Однако в третьем квартале уже были выявлены первые негативные факторы, говорит генеральный директор АН DOKI Валерий Барнинец. В этот период стала отчетливо негативной динамика цен и объема предложения в бизнес- и эконом-классах. В бизнес-классе объем предложения вырос сразу на 32%. В эконом-классе еще прослеживалось сокращение, но уже не такое явное, как в начале года: на протяжении первых трех месяцев 2008-го года предложение дешевых квартир ежемесячно сокращалось на 15%, а в третьем квартале было отмечено лишь 2%-ное уменьшение числа заявок от продавцов.
По-своему проявил себя в это время элитный класс. Здесь резко увеличилось количество желающих продать «люксовое» жилье – объектов прибавилось на 44%. Однако выросла и стоимость 1 кв. метра – на 4,8% до отметки в $15875. Но в сравнении с первым кварталом, подешевела и «элитка»: в начале года средняя стоимость метра в данном сегменте составляла $15891. Процесс, предшествующий падению, что называется, пошел.
Налетай, торопись, покупай живопись!
В четвертом квартале стало очевидно, что влияние кризиса ликвидности на рынок недвижимости Москвы никто не отменял. Рынок стал буквально ломиться от предложений. В декабре предлагалось в продажу 39 тысяч объектов эконом-класса (на 8 тысяч больше, чем год назад), 11 тысяч квартир бизнес-класса и 12 тысяч элитных. При этом более половины всего объема предложения было сосредоточено в ЦАО, ЗАО и ЮЗАО – престижных районах столицы. Четверть продаваемых квартир располагалась в ВАО, ЮВАО и Зеленограде (данные DOKI).
«Наибольшее количество предложений приходилось на качественное жилье (элитные, монолитные, сталинские, кирпичные с большой кухней и современные панельные дома), совокупная доля которых составила 47%», — говорит Валерий Барнинец. — Удельный вес квартир невысокого качества (пятиэтажки и типовая панель) составлял к концу декабря около трети всех предложений. Доля квартир в элитных, монолитных и сталинских домах в конце ноября составляла 19%.
«Несмотря на то, что доля нового предложения сократилась на треть, количественный объем продолжил увеличиваться, что свидетельствует о снижении объемов продаж и увеличении времени экспозиции продаваемых квартир", — прокомментировал ситуацию «Собственнику» глава аналитического центра "Миэль" Владислав Луцков.
По данным «Миэль», средняя стоимость столичного метра к концу года установилась на отметке $6966 (аналитика формируется по всему рынку в целом, включая и элитное жилье). Как уточнили в DOKI, эконом-класс стал стоить $5080 за 1 кв. метр, бизнес-класс подешевел до $8356 за метр, элитные метры вернулись к показателям августа — $15867.
Спрос при этом затих – кто-то замер в ожидании «ценового дна», кто-то лишился части доходов и понял, что приобретение квартиры в данное время – не лучшее решение. Практически исчезла с рынка ипотека. По словам Натальи Алихановой, в лучшее время в Москве совершалось до 15% ипотечных покупок в общем объеме сделок, а в Подмосковье эта цифра достигала 40%. К концу года пришлось констатировать, что об ипотеке стоит на время забыть. Позволить себе покупку недвижимости под 25-30% годовых, да еще в столь нестабильное время, — весьма недальновидный шаг.
Будущее под знаком покупателя
Однако в любом кризисе есть и выигравшие. Падение цен — долгожданная, радостная новость для покупателей. «В будущем году вероятней всего снижение цен на недвижимость продолжится. Мы полагаем, что цены до весны снизятся в среднем на 10-20%. Но данное снижение пойдет на пользу рынку, — рассуждает Наталья Алиханова. — Жилая недвижимость в столице уже давно недоступна для большинства покупателей и снижение ее стоимости оздоровит рынок и значительно повысит количество сделок, что позволит многим улучшить свои жилищные условия». Но это скорее всего в будущем, хотя, возможно, и не самом далеком.
Валерий Барнинец предполагает, что стоимость квадратного метра в эконом-классе может снизиться в первом квартале 2009 на 25-30% по отношению к августу 2008 года. В бизнес-классе снижение не превысит 15%. Элитный сегмент будет корректироваться на 1-2% в месяц, полагает эксперт.
Так что можно с уверенностью прогнозировать, что наступивший 2009-й год пройдет под знаком покупателя. Ему можно будет выбирать, искать и не спешить, чем, конечно, многие воспользуются. На рынке ожидают также оживления альтернативных сделок: ведь доплата за необходимые квадраты будет существенно меньше. При таких сделках не так важно, каковы абсолютные показатели цен на квартиры, важнее скорость изменения цен и их предсказуемость. Но по мнению большинства аналитиков, резкого обвала цен не будет, момент, когда это могло произойти, мы уже прошли. Коррекция будет медленной и довольно длительной — по оценкам специалистов, не менее года.
Только не стоит бесконечно ждать ставшего пресловутым "ценового дна": аналитики предупреждают, что в 2010 году вновь начнется дефицит жилых метров, и цены на недвижимость неуклонно пойдут вверх. Жилья, к сожалению, в России мало, и вряд ли за 1-2 года ситуация вот в этом вопросе кардинально изменится. Тут важно не пропустить момент: как стало понятно по предыдущим кризисам, отскок вверх может начаться внезапно — рынок недвижимости, хоть и носит гордое имя самого стабильного, в Москве отличается изрядной непредсказуемостью.
Фото: GL
