Квартирный вопрос в нашей стране решить непросто. Этот процесс порождает многообразные виды сделок, а каждая из них имеет массу особенностей. Ипотечные, альтернативные, покупка в рассрочку, обмен Москвы на Подмосковье, субсидии… Риелтору мало знать особенности каждой: одна из самых сложных задач сегодня – скомбинировать их в одной «цепочке».
Специфические проблемы…
Совершение каждой из сделок связано с рядом условий и имеет свою сложившуюся технологию. Скажем, для купли-продажи квартиры на вторичном рынке используются расчеты в долларах, причем через депозитарную ячейку, деньги из которой продавец может получить лишь по предъявлении документа о госрегистрации. При покупке новостроек порядок расчетов иной: деньги платятся в рублях и вносятся на счет в день совершения сделки. В свою очередь ипотечные сделки по «вторичным» квартирам проводятся по технологии, определенной банком, выдающим кредит, и с определенными вариациями сочетают в себе необходимость воспользоваться и депозитарием, и расчетным счетом. Что касается ипотеки для новостроек, то тут разночтения в технологиях зависят от банка и степени его близости с застройщиком.
При этом рынок Московского региона остается в значительной степени альтернативным, то есть граждане, прежде чем купить новую квартиру, продают имеющуюся. Сейчас такая схема актуальна в большей степени, чем раньше: высокие цены на квартиры привели к тому, что покупка самой простой однокомнатной квартиры по той же ипотеке стала доступна узкому кругу граждан с зарплатой выше $3000. Рынок недвижимости не остановился лишь потому, что в действительности наши граждане владеют весьма обширной собственностью – более 70% квартир приватизированы (сравните с Германией, где этот процент не превышает 40).
Так получается, что в нынешних условиях большинство граждан может купить квартиру, только продав уже имеющуюся. Раньше риелторы говорили о том, что примерно 80% сделок – альтернативные, в прошлом году появилась информация о том, что примерно 10% рынка оттянули на себя ипотечные сделки. В этом же году и банкиры, и риелторы говорят о том, что количество ипотечных сделок не увеличивается. Игорь Кузин, председатель совета директоров банка DeltaCredit, подтвердил «Собственнику», что на рынке сейчас нет такого роста ипотечных сделок, как в прошлом году.
Ипотечные брокеры говорят о том, что в связи с высоким ростом цен на недвижимость, наблюдавшимся на рынке весной и летом, ипотечные сделки срывались в половине случаев буквально перед сделкой. Альтернативные сделки тоже срывались из-за поднятия цены хотя бы одним продавцом в цепочке, и многие квартиры появлялись опять в газетах объявлений. Опять же, в случае, когда на квартиру было 10 покупателей, те, кто хотел купить ее с помощью ипотеки, рассматривались продавцом в последнюю очередь, и цена для них была на $5–10 тыс. выше. В этих условиях страдали не только ипотечные заемщики, но и банкиры, которые не получали ожидаемого количества клиентов, а значит, и прибыли. Эта ситуация заставила их предпринимать различные шаги – некоторые из них мы рассмотрим подробнее.
…И банковские меры по их решению
Снижение ставок и первоначального взноса (и даже его отмена) были предприняты банками летом текущего года. Кроме того, банки начали активнее работать с застройщиками, и многие новостройки (в том числе и элитные) стали предлагаться в кредит. Это тоже неплохой выход для увеличения числа кредитов – при условии, что застройщик не «придерживает» квартиры. Банки заявили и о возможности кредитования для покупки новой квартиры под залог старой (при этом продажу старой можно было провести спустя какое-то время после покупки новой).
Но реально эти меры были лишь попыткой выжать максимум из «освоенного» пространства. В действительности на рынке существует серьезный спрос на ряд сделок, которые банки не могли кредитовать в силу законодательства и высоких рисков. Это и сделки с несколькими встречными «ипотеками», и альтернативные сделки более чем с двумя квартирами, и уж тем более цепочка, в которой участвуют не только вторичные квартиры.
«Впрячь в одну телегу», к примеру, ипотечную покупку квартиры на вторичном рынке, хозяева которой на вырученные деньги хотят купить новостройку, было практически невозможно – именно из-за разных технологий сделки. Для покупки новостройки необходимы деньги прямо в день сделки – а как же тогда депозитарная схема и минимальный срок регистрации сделки в 2 недели, и деньги лишь потом?
О возможном решении этой проблемы заявил на прошлой неделе один из крупнейших игроков на рынке ипотеки – банк DeltaCredit. Он готов выдавать деньги в день сделки, правда, не всем заемщикам, а лишь тем, которых рекомендуют риелторы. Разделив таким образом ответственность с еще одной заинтересованной в увеличении количества сделок стороной, банк в ближайшем будущем планирует законодательно закрепить такую технологию. По словам директора юридического департамента DeltaCredit Константина Артюха, для этого потребуется внести в закон о госрегистрации простую поправку – о необходимости согласия банка-кредитора на отзыв заявления о регистрации сделки. Пока же банк придумал для защиты от недобросовестных продавцов свою технологию, которая подразумевает ответственность риелторов, и заключил с ними соответствующие договора. Поэтому и получить такой кредит возможно лишь при участии риелтора из «большой четверки» – «Миэль-Недвижимости», «МИАН», «Бест-Недвижимости» или «Инкома». В любом случае от продавца потребуется расписка об обязательствах вернуть все деньги, если регистрация не состоится.
Юлия Вербицкая, директор управления ипотеки компании «Миэль-Недвижимость», считает, что банк предпринял хоть и нестандартный, но правильный и своевременный шаг. Сергей Махоткин, начальник отдела ипотечного кредитования компании «МИАН», уверен, что подобная технология приведет к увеличению числа ипотечных сделок. Он рассказал, что даже в этом году компании случалось встречаться со сделками, где есть два ипотечных кредита из разных банков, а значит, в один день все участники сделки должны осуществить закладку средств в различных депозитариях. И получалось, что одновременно заложить деньги нельзя.
Директор департамента риелторских услуг компании «Бест-Недвижимость» Лариса Патлух считает, что такая схема весьма перспективна и позволит риелторам закрыть многие сделки, которые они раньше были вынуждены финансировать самостоятельно. Эта схема замечательно подходит для сделок, где есть квартиры и московские, и подмосковные. В DeltaCredit надеются, что после принятия поправок в законодательство схема станет новым стандартом рынка. Так ли это, станет понятно буквально через несколько месяцев.
Фото: Gettyimages
