Центр Москвы: тишина и покой, отсутствие машин, полупустые здания с глазницами потухших окон, обрывки выцветших рекламных бигбордов и лишь редкие группки туристов, продвигающихся к единственному источнику жизни в центре – неумирающему сыну Дональда - и дивящихся памятникам архитектуры веков прошлых и нынешнего. Думаете, это строчки очередного «шедевра» какого-нибудь выжившего из ума писателя- фантаста или просто бред постпраздничного утра автора? Ошибаетесь. Это вполне возможное скорое будущее столичного центра. Уже сегодня можно видеть то тут, то там огромные объявления о сдаче офиса в аренду, тогда как еще вчера за лакомыми адресами бизнесмены выстраивались в очередь. Офисный планктон вместе с китами и акулами бизнеса потянулся к границам нашей нерезиновой столицы, чтобы там залечь на дно и, если повезет, пережить финансовый тайфун. Что ждет рынок коммерческой недвижимости? Какие коррективы внес кризис в развитие этого сегмента рынка? И кому происходящие перемены идут на руку? Ответы на эти и другие вопросы попытался выяснить КДОdaily.
Минувший год был временем подъема и расцвета коммерческой недвижимости. В 2008 году в Москве было сдано в эксплуатацию более 2 млн кв. метров офисной недвижимости. Спрос на офисные помещения был велик как у отечественных компаний, так и у иностранных фирм, открывавших свои филиалы в России. Предложение заметно отставало от спроса. Дефицит качественных помещений подогревал цены на недвижимость. И как результат к лету 2008 года и без того высокие ставки подскочили еще на 20%.
Но разразившийся финансовый кризис окатил холодной волной перегретый рынок.
«На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости перешел в стадию коррекции, - утверждает генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин. – Меняются основные показатели – структура и величина спроса и предложения, цены и арендные ставки, а также пул основных игроков».
Меньше, дальше, дешевле
Кроме того, специалисты отмечают тенденцию смещения спроса из сегмента продаж в сегмент аренды. Да и здесь идет большой торг. Арендаторы просят снизить ставки. Но, надо признать, и арендодателям сейчас не до жиру. Если еще вчера из-за дефицита предложения они могли показывать зубы, то сегодня стали как никогда сговорчивыми и кроткими.
«Ставки аренды в среднем по Москве уже уменьшились на 25-30%, - говорит Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate, - а для арендаторов, снимающих большие площади (от 10 тыс.кв.м) дисконт может составить и 40-50%».
Компании, которые совсем еще недавно считали ниже своего достоинства и уровня занимать не первоклассный офис, сегодня совершенно спокойно переносят свой скарб в офисы классом пониже, подешевле и подальше. Впрочем, сегодня это принцип большинства компаний.
На фоне жесткой экономии в цене теперь офисы хорошо укомплектованные, но небольшие по размерам. Как говорится, в тесноте, да не в обиде. Кроме того, арендаторы, любящие простор, сегодня готовы потесниться и пустить в свой «теремок» тех, у кого притязаний и запросов еще меньше. Во-первых, во многих компаниях вследствие массовых сокращений и сотрудников стало значительно меньше. А, во-вторых, так и договор с арендодателем можно сохранить, избежав штрафных санкций. Аналитики подтверждают резкое увеличение предложения по сдаче площадей в субаренду.
«На сегодняшний день количество сдаваемых помещений в субаренду превышает уже 100 тысяч квадратных метров», - утверждает О. Гаджиев.
Торги и переезды - вот, пожалуй, и все, что придает хоть какое-то движение рынку коммерческой недвижимости на сегодняшний день. В остальном - полное затишье.
Большая распродажа
Многие девелоперы, испытывающие финансовые трудности, стали распродавать свои активы. В связи с чем, наметилась еще одна тенденция – предложение выставленных на продажу объектов коммерческой недвижимости значительно превышает спрос.
С одной стороны у многих вчерашних покупателей сегодня просто нет средств для покупки таких объектов, с другой стороны – они ждут. Ждут пока просевшие цены еще похудеют.
Эксперты, подтверждая данную тенденцию, оговариваются, что объекты коммерческой недвижимости сегодня продают те компании, у которых дела или совсем плохи, или те, кто решил «сбросить» нерентабельные и «длинные» проекты.
«Предлагаются, прежде всего, недостроенные проекты и земельные участки, -рассказывает Алсу Зианшина, руководитель направления внешних коммуникаций компании «Магазин Магазинов». - Собственники функционирующих торговых центров, за исключением тех, для кого это не вопрос жизни или смерти, будут стараться пережидать трудные времена, не продавая активы со значительным дисконтом. При этом наблюдается корректировка цен на выставленные проекты, однако сказать, на сколько подешевела торговая недвижимость в целом по рынку, пока сложно, т.к. количество совершаемых сделок единично».
«Любая компания, которая еще может позволить себе отдавать предпочтение долговому финансированию вместо долевого, заинтересована в сохранении своих объектов, -соглашается с коллегой Елена Архипова, консультант отдела оценки компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. - Что касается остальных, то они вполне осознанно высвобождают собственные средства: кризис ликвидности сопровождается снижением цен на коммерческую недвижимость, а наличие собственных средств позволяет вкладывать их в наиболее ликвидные активы».
Кроме того, здесь, впрочем, как и везде сейчас можно говорить о значительных скидках.
«Что касается рынка продажи помещений, то можно смело подтвердить дисконт в 30% практически на все предложения (как на новые недавно построенные офисные комплексы, так и на полностью реконструированные особняки в самых престижных адресах)», - говорит руководитель отдела инвестиционных сделок департамента коммерческой недвижимости GVA Sawyer Юлия Будник.
Некоторый эксперты говорят о дисконтах и 40, и 50%.
Ждать не стоит покупать
И хотя специалисты в один голос утверждают, что спрос есть, количество совершаемы сделок говорит об обратном. Покупатели не спешат «сметать с прилавков» объекты даже с такими скидками. Просто нет средств? Или причина в чем-то ином?
«Профессиональные игроки рынка, несмотря на падение цен на коммерческую недвижимость, не спешат покупать площади, понимая, что цена вопроса может еще измениться и скорее всего в сторону дешевизны», - утверждает Рубен Разилов, исполнительный директор МТД Управление Активами.
«Сегодня имеет место быть расхождение в точках зрения продавцов и покупателей на стоимость объектов недвижимости. Так, по мнению покупателей, цены на коммерческую недвижимость упали довольно существенно, следовательно, дисконт по их представлениям должен составлять 40% и более. В отличие от этого владельцы помещений не готовы делать столь существенные скидки. В виду такого расхождения взглядов на цены рынок продаж на сегодняшний день малоактивен», - считает А. Бушин.
Итак, большинство экспертов сходятся во мнении, что основная причина неактивности рынка банальна и проста – не сошлись в цене.
Пожалуй, единственным игроком, который готов смести в столице все под чистую, является московское правительство.
«На сегодняшний день к уже построенным БЦ большой интерес проявило правительство, которое планировало строительство офисных площадей для малого бизнеса, но сейчас при сложившихся условиях власти заявили о возможности покупки офисных площадей с большим дисконтом» - рассказывает Омар Гаджиев.
Вот уж кто готов набрать на столичном рынке «на грош пятаков»…
Гадание на офисной гуще
И если о нынешней ситуации эксперты говорят с осторожностью, то в прогнозах на будущее вообще стараются не называть каких-либо цифр.
Хорошо бишь усвоили главное правило предсказателя – никакой конкретики, но обязательные обещания прекрасного далеко.
«Стоит отметить, что точного прогноза относительно развития событий на рынке, пожалуй, пока нет», - подтверждает вышесказанное А.Бушин.
«Тенденция снижения цен на недвижимость сохранится в краткосрочной перспективе, по крайней мере, до тех пор, пока игроки рынка коммерческой недвижимости занимают выжидательную позицию и надеются увидеть «дно» - именно эта точка будет знаменовать собой критическое снижение цен. После ее достижения начнется новый виток развития рынка, можно предположить, что цены снова начнут повышаться», - считает Е. Архипова.
«Мы ожидаем дальнейшее снижение стоимости коммерческой недвижимости в течение 2009 года», - говорит Екатерина Кутумова, региональный директор по маркетингу и связям с общественностью Colliers International.
«Рынок коммерческой недвижимости идет по пятам экономики с небольшим опозданием. Изменения будут в составе игроков рынка, изменятся подходы к девелопменту в целом в сторону качества и «нишивости» проектов, правила спроса и предложения же останутся неизменными. Рынок далек от насыщения, поэтому следующий восходящий тренд не за горами», - заверяет Р.Разилов.
Остается только ждать, когда же участники рынка начнут проявлять активность: выползут с окраин, разбудят рынок и расставят все на круги своя.
Фото: www.newsland.ru
