«Рынок жилой недвижимости Бразилии многие специалисты оценивают как один из наиболее перспективных среди государств BRIC. Он отличается относительной стабильностью и комфортной инвестиционной средой на фоне сравнительно устойчивой экономики (во многом ориентированной на экспорт) и постоянного спроса. Поэтому он обладает высоким потенциалом роста», — говорит аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.
Положение дел
Вместе с тем, по словам эксперта, негативные последствия кризиса все же сказываются: «С начала года коррекция цен достигла 10-20%. Отмечается падение активности иностранных покупателей». По некоторым оценкам снижение наблюдалось прежде всего в крупных городах и курортных зонах (Сан-Паулу, Рио-де-Жанейро, Бахиа, Натал). При этом, сообщает директор GoldenTree InSite Partners Тома Шапиро, в Бразилии не было чрезмерной застройки на фоне спекулятивных сделок, как в других странах. В результате 40-50% квартир в кондоминиумах распродаются через две недели после окончания строительства.
Правда, уже в октябре 2008-го Бразилию накрыла волна сокращения объемов продаж, которое пока не отражено в официальной статистике. В частности, крупнейшая национальная строительная корпорация Cyrela Brazil Realty снизила прогноз продаж на 2008 год на 25%. Началось падение акций этой фирмы и нескольких десятков других строительных компаний. Кризис затронул все сегменты экономики Бразилии: упали продажи автомобилей, сократились расходы на мебель, электронику и бытовую технику. В результате власти приказали двум крупнейшим ипотечным компаниям — Caixa Economica Federal и Banco do Brasil – сохранить ставки на уровне 12%.
Что привлекательного
Эксперты отмечают целый ряд преимуществ покупки недвижимости в Бразилии. «Положительным фактором может считаться сравнительно низкий барьер входа на рынок: даже качественные объекты весьма недороги – $50-100 тыс.», — говорит М. Клягин. Процедура покупки достаточно проста и позволяет использовать рассрочку. Сразу необходимо внести 15% от стоимости, а затем ежемесячно выплачивать по 1%. Иностранец, купивший недвижимость, получает постоянную визу сроком на пять лет. Однако проживать по ней можно не более шести месяцев в году подряд. С другой стороны, инвестировав в экономику Бразилии $200 тыс., можно сразу получить вид на жительство.
Вся процедура занимает 45-50 дней. Дополнительные затраты — налоги (федеральный, штата, муниципальный, на передачу собственности) и услуги нотариуса. Это примерно по 3% от стоимости жилья, но порой общая сумма издержек может достигать 15%. Для покупки дома или квартиры нерезидент должен получить соответствующее разрешение от местных властей. Кстати, в ближайшем будущем Бразилия планирует отменить визовый режим для россиян – не исключено, что тогда и в вопросе приобретения недвижимости что-то изменится.
Прекрасное далеко
На будущее процветание рынка недвижимости Бразилии указывает целый ряд макроэкономических факторов. Скажем, страна входит в пятерку крупнейших экспортеров продовольствия в мире, занимает второе место по поголовью крупного рогатого скота и является вторым по величине экспортером мяса. Кроме того, активно развивается сфера туризма. В результате, считают эксперты, максимум через десять лет Бразилия войдет в пятерку наиболее развитых экономик планеты.
При этом недвижимость здесь по-прежнему гораздо дешевле, чем в других развивающихся странах. В ближайшее время цены, как предполагается, должны скакнуть вверх, после чего наступит время поступательного роста — примерно на 10% в год. Как и в России, сохранению спроса способствует острый дефицит.
По данным компании Property Bond International, на конец 2008 года потребность в недвижимости составляла 8,5 млн домов, цифра ежегодно увеличивается на 1,5 млн, и к 2030-му в жилье будут нуждаться уже 35 млн семей. Другой фактор, толкающий вверх развитие рынка недвижимости, — рост объемов нефтяных денег. Недавно начато освоение крупного нефтяного месторождения на континентальном шельфе недалеко от Рио-де-Жанейро. Бразилия планирует войти в десятку крупнейших нефтяных держав, что обеспечит привлечение в страну дополнительных инвестиций, создание новых рабочих мест и увеличение покупательной способности населения.
Проявляя интерес
Сегодня к этому государству приглядываются многие потенциальные инвесторы. По данным исследования ООН по торговле и развитию, прямые иностранные инвестиции в рынок недвижимости увеличились в 2008 году по сравнению с 2007-м на 20,6%. В абсолютном исчислении объем инвестиций из-за рубежа вырос с $36,6 млрд до $41,7 млрд. Таким образом, страна стала одной из немногих, кому удалось избежать оттока привозного капитала. При этом, как и Россия, Бразилия готовится к проведению крупных спортивных мероприятий, стимулирующих строительную отрасль. В частности, в 2014-м здесь пройдет Чемпионат мира по футболу. Также страна претендует на право проведения Олимпийских игр 2016 года. Согласно опросу, проведенному среди членов Ассоциации международных инвесторов в недвижимость, Бразилия заняла второе место по выгодности капиталовложений, уступив лишь США.
В целом, отмечают эксперты, национальный рынок жилья обладает высоким потенциалом в долгосрочной перспективе и весьма привлекателен. «Традиционно наиболее активными иностранными покупателями выступают представители США и Западной Европы», — говорит М. Клягин. Спросом пользуются все крупные города (Рио-де-Жанейро, Сан-Паулу) и прибрежные курорты (в частности Натал и Пипа на северо-востоке), где появляется много новых проектов и совершенствуется инфраструктура.
Цены
Двухэтажная вилла на море в новом комплексе стоит до $500 тыс. «Хорошие апартаменты с двумя спальнями обойдутся в $90 тыс., ежегодный доход от аренды — около 8% от стоимости. Помимо того, в Бразилии много не слишком известных иностранцам районов, например города Ресифе и Форталеза, где уже построен ряд курортных комплексов с ценами от $70 тыс. за апартаменты с одной спальней до $1,5 млн за виллу с большим участком на берегу», — говорит сотрудник агентства UV10 Саманта Гор.
Так что инвестор может рассчитывать не только на рост цен, но и на доход от аренды. Если в Европе это 3-4% от стоимости объекта в год, то в Бразилии в отдельных городах цифра может составлять от 4% до 9,6%. Стоит также помнить, что спрос на аренду увеличивается во время крупных спортивных мероприятий. По данным компании ViaMar Groupo, уже начинают поступать заявки на аренду на период проведения Чемпионата мира по футболу в 2014 году. Ставки в это время будут приблизительно в три раза выше, чем обычно, — столько стоят туристические объекты в праздники (например, на Рождество, Пасху или карнавал).
Источник фото: www.realtour33.ru, www.fotoart.org.ua
