Подготовлено специалистами рынка и подтверждено государственными структурами
Покупка недвижимости, на первый взгляд, достаточно простое мероприятие. Вы смотрите, выбираете и покупаете. На самом деле все намного серьезнее, особенно, если вы решаетесь приобрести недвижимости в чужой стране.
Большим риском является отсутствие экспертной подготовки на подготовительном этапе покупки. Ошибки в самом начале впоследствии могут негативно отразиться на вашем кошельке и общем впечатлении от сделки.
Чтобы оградить вас от возможных проблем, мы собрали всю нужную информацию, которая поможет вам избежать неправильных шагов. Ознакомившись с данным материалом, вы сможете общаться с риэлторами, и с застройщиками, хозяевами недвижимости «на их языке», вас будут уважать, и обмануть вас им не удастся.
Если у вас останутся вопросы после прочтения статьи, наши консультанты всегда ответят на них. Также на сайте присутствует адвокат, который даст верный совет, исходя из особенностей законов Турции.
Агентство и комиссионные
Ваш агент или агентство обязано не просто подобрать объект, но также тщательно проверить этот объект и собрать целый пакет документов для оформления ТАПУ на покупателя. Главной задачей таких компаний является законное решение всех вопросов сделки «купля-продажа» с начальной стадии и до ее завершения. Покупатель должен быть огражден от дополнительных переживаний.
Контракт должен быть заключен на двух языках: покупателя и продавца. Должно быть оговорено и то, что в случае разногласий за основу будет браться договор с текстом на русском языке.
Идеально, если в контракте агентство прописано в качестве гаранта сделки. Контракт распечатывается в трех экземплярах: для покупателя, для продавца и для агентства. С агентством можно дополнительно заключить договор риэлторских услуг с точными формулировками требований обеих сторон и печатью агентства.
Проверка агентства
Поверить агентство сейчас не составляет труда: достаточно прочитать информацию в Интернете и проверить отзывы на форумах. После этого у данных организаций можно запросить сканы или фотокопии документов с подтверждением прав на деятельность в сфере недвижимости. Необходимо знать налоговый номер интересующей вас компании и информацию о ее регистрации в торговой палате АТСО.
Запомните! Сделки «купли-продажи» в Турции по закону могут осуществлять только граждане этой страны. Следовательно, иностранных посредников быть не должно, это незаконно. Поэтому обязательно поинтересуйтесь, какое гражданство имеет ваш риэлтор.
Будьте внимательны!Турецкие агентства в большинстве случаев при заключении контракта, не осуществляют проверку ТАПУ на чистоту. Если это произошло, вы вправе настаивать и требовать этого. На момент заключения контракта вам должны предъявить документ от Кадастрового управления о чистоте ТАПУ.
Особенности ТАПУ и возможные проблемы
1. На ТАПУ могут быть установлены обременения (какие-либо ограничения по продаже). К примеру, имеется два вида обременений:
· по ипотеке (IPOTEK)– хозяин выплачивает кредит в банке с залогом в виде данной недвижимости. Когда долг выплачивается полностью, банк отсылает документ в Кадастровое управление, и ограничение снимается.
· арест недвижимости (ICRA)– с таким ТАПУ могут возникнуть реальные проблемы. На ТАПУ накладывается арест государством, если ведется бракоразводный процесс с делением имущества или дело о семейном наследстве, либо, если хозяин имеет долги. Снять это ограничение государство может только по решению суда.
2. В ТАПУ могут стоять фамилии нескольких владельцев. В этом случае вам должны дать генеральную доверенность на продажу доли от всех людей, указанных в ТАПУ. Также там должно быть помечено, что они имеют право получения денежных эквивалентов за продажу их доли. Если доверенность отсутствует, на подписании контракта должны прийти все, кто указан в ТАПУ.
3. Проверяйте, было ли получено разрешение застройщиками на постройку объекта. ТАПУ на недвижимость может не существовать, а имеется ТАПУ на землю. Переоформить такой вид документа на покупателя невозможно. Такую недвижимость не следует брать во внимание.
Проверка ТАПУ осуществляется в Кадастре, результатом этого является выданный документ. В нем указывается то, что в настоящее время на ТАПУ не имеется никаких ограничений. И договор стоит заключать только после полной проверки ТАПУ.
Необходимо сравнить данные лица, которое с вами заключает договор, и данные человека, указанного в ТАПУ. Информация должна быть одинаковой. Если продажу ведет не хозяин, а его доверенное лицо, нужно потребовать предоставить его генеральную доверенность на продажу этой недвижимости с пунктом о разрешении получения денежных средств. Это является подтверждением его права на заключение соответствующего контракта. Только на доверии такие дела строить крайне опасно!
Когда собраны все правильные документы, ТАПУ, после проверок в Кадастре, отправляется в Измир – в военное ведомство. Здесь проверяется объект на его расположение, к примеру, вблизи стратегических объектов. Необходимо оговориться, что иностранным гражданам запрещено покупать дома в зоне стратегических и военных объектов. Этот процесс занимает максимум три месяца.
После этих мероприятий вы с хозяином недвижимости можете поставить подписи о передаче ТАПУ в присутствии гос. переводчика и гос. чиновника Кадастрового управления. В результате вы станете владельцем данной недвижимости.
Если ТАПУ не переоформлен, ни один контракт не дает вам право на владение недвижимостью!
Финансовый вопрос
Если вас в агентство привел консультант, либо приятель, либо турецкий знакомый, ваши расходы могут прибавиться, вследствие выплаты комиссии таковому посреднику. Следовательно, чем меньше вы имеете посредников с агентством, тем ваши расходы меньше.
Выгодно вкладывать финансы в недвижимость, находящуюся в стадии строительства. К примеру, ее стоимость «на стадии котлована» может оказаться на 25% дешевле полностью завершенного объекта. Однако это является большим риском, так как стройка может затянуться и длиться не один год, если у застройщика возникнут финансовые проблемы.
Многие в Турции, в надежде на прибыльную сферу бизнеса, пробуют заниматься постройкой недвижимости. Они берут кредиты, надеясь на продажу домов в стадии строительства, и на выручку собираются продолжить строительство.
Однако недвижимость могут так и не купить – и тогда стройка замораживается, тем временем набегают банковские проценты! В результате объекты продаются дешевле с целью хотя бы погасить долг.
Может быть и другой вариант: объект перепродается другому застройщику. В этом случае покупатель теряет все, что вложил. Поэтому нужно особенно тщательно проверять застройщика. Это можно сделать как лично, так и на сайте Antalya Ticaret ve sanayi odasi – здесь должна присутствовать информация о финансовой дееспособности застройщика.
Запомните!Вы имеете право требовать оформления на вас ТАПУ на любой стадии строительства. Как вариант: застройщик оформляет ТАПУ на вас и ставит обременение в Кадастровом управлении до полной выплаты.
Не дайте себя обмануть, когда сообщают, что ТАПУ нет по причине недостроенного объекта. Особенно, если проект утвержден, и строительство уже началось.
Жилищное законодательство позволяет застройщику регистрировать в Г.Р.Н. пока не существующие объекты, оформленные только в виде плана с пометкой Kat rtifak (предварительная регистрация в жилом фонде).
Он также может получать отдельные свидетельства о собственности с пометкой «отдельная квартира» (тур. «bamsz blm»).
Следовательно, по документам участок уже разделен на квартиры с готовыми ТАПУ. Такое ТАПУ можно продавать законно или переписать на другого собственника. При покупке недвижимости в стадии строительства заключать контракт необходимо именно с хозяином, а не с застройщиком.
Искян и виды Искяна
Genel iskan (искен, искан) – это акт сдачи объекта в эксплуатацию, который действует в Турции. Данный документ застройщик обязуется оформлять на здание или несколько зданий за свой счет, в четкие сроки, которые указаны в техпаспорте и разрешении на строительство.
Genel iskan– это важный документ при покупке любой недвижимости в Турции. Ferdi iskan – это документ, который выдается непосредственно на квартиру.
Без его наличия покупать объекты можно, но в контракте обязательно должно быть оговорено, что акт сдачи в эксплуатацию пока отсутствует. А также в контракте необходимо указать ориентировочные сроки получения Genel iskan и осведомленность застройщика об ответственности, если сроки не будут соблюдены. В последнем случае сделка может быть расторгнута, а в пользу покупателя будут наложены штрафные санкции.
Если объект полностью готов, а документ Genel iskan отсутствует, это должно насторожить покупателя. Ведь без него невозможно оформить акт сдачи в эксплуатацию (Ferdi iskan). В дальнейшем это может повести за собой штрафные санкции для покупателя в Турции.
Genel iskan подтверждает соответствие квартиры, дома или виллы стандартам, и то, что они полностью готовы к эксплуатации. Кстати, документ, который выдается непосредственно на квартиру, по-турецки называется Ferdi iskan.
Такие основные правила при покупке недвижимости вам обязательно следует знать, чтобы избежать каких-либо неприятностей.
