В газетах, журналах и Интернете часто можно встретить объявления со словами «срочный выкуп квартиры». Что это – действительно выгодное предложение или прямая опасность потерять в цене? Или вовсе возможность нарваться на мошенников? Об этом мы попросили рассказать директора «Открытой Компании» Максима КАТАЛОВА.
- Максим, чем же на самом деле являются заманчивые предложения о срочном выкупе квартир?
- На самом деле срочных выкупов квартир в риэлторских компаниях очень мало. Хорошо, если набирается каждая сотая сделка, а то и меньше. Это во многом это связано с риском, как для покупателя, так и для продавца. Для покупателя срочный выкуп – это всегда «кот в мешке». Никогда не понятно, почему человек срочно продает эту квартиру. Может быть, у него сложилась такая жизненная ситуация, что он готов продать квартиру дешево, так как срочно нужны деньги. А может быть, с этой квартирой связана какая-то неприятная история. Для продавца срочный выкуп – это всегда риск потерять большую часть стоимости. В лучшем случае покупатель получает на руки 70-80% от той суммы, которую он мог бы получить при обычной продаже. Такая потеря очень существенна для любого человека. Поэтому такие сделки – редкое явление на рынке недвижимости.
- Зачем же тогда компании так часто рекламируют столь непопулярную услугу?
- Действительно, несмотря на то, что подобных сделок очень мало, такие объявления просто таки доминируют. Все очень просто. Именно слово «срочный» привлекает продавцов квартир в эту риэлторскую компанию, потому что большинство хочет решить свои проблемы как можно быстрее. У многих продавцов есть наивное чувство, что «вот сейчас позвоню, а вдруг действительно срочно выкупят и я уже на следующей неделе получу деньги!». Но, обзвонив пару-тройку компаний, человек понимает, что срочный выкуп – это не про него. Срочно продать квартиру, жертвуя 20-30% ее стоимости, мало кто хочет.
- А если я, например, хочу быстро продать свою квартиру, но не хочу сильно терять в цене. Что делать в этой ситуации?
- Большинство продавцов не заинтересованы в продаже квартиры по демпинговой цене, это на самом деле невыгодно и не так быстро как хочется. Но вместе с тем, остается большая прослойка торопящихся людей, которые готовы в чем-то поступиться. На рынке существуют вполне приемлемые решения для таких людей, причем, как оказывается, продавец в итоге может ничего не потерять! Чтобы понять внутренние механизмы это процесса, давайте обратимся к прошлому.
Весь конец 2005 и до осени 2006 года шло резкое повышение цен, потом рынок замер и многие ожидали, что цены упадут. Осень 2006 и первая половина этого года стала для продавцов кошмаром – многие не могли понять, почему их квартиры не покупают. Резкий скачок цен сформировал целую армию покупателей с отложенным спросом, люди уже не могли или не хотели покупать квартиру по столь высоким ценам. У продавцов же начиналась паника, предположения, что с их квартирой что-то не так. В действительности же все просто. Существует поправочный коэффициент, определяющий разницу между "ценой предложения" и "ценой сделки". В обычной ситуации цена предложения немного выше, как правило, на 2-3%, на растущем рынке этот коэффициент может становиться отрицательным. На стагнирующем рынке (каковым в последнее время является рынок жилья) разница между ценой предложения и ценой конечных сделок увеличивается. То есть в этих условиях почти все квартиры продаются по цене ниже, чем заявлено в рекламе. Это нормально. Продавцы приходят на рыно
к с максимальной ценой, а с течением времени снижают стоимость. Чаще всего эта разница даже не транслируется в статистику, так как после торга квартира больше не рекламируется. Таким образом, в начале 2007 года разница доходила до 10-15%. Сделки были только у тех, к кому приходил покупатель со встречным предложением снизить цену. Так что, не следует паниковать и продавать квартиру намного дешевле, надо немного снизить стоимость до реальной цены сделки, тогда есть большой шанс продать квартиру вовремя.
Летом этого года мы запустили новую акцию, которая предоставляет людям возможность продать квартиру быстрее по реальной стоимости. С помощью этой акции мы старались объяснить людям, что сейчас на рынке ситуация такова, что рыночная стоимость квартиры будет ниже, чем средняя цена предложения аналогичных квартир. Непрофессионалам было сложно уловить эту разницу, поэтом люди были готовы от безысходности отдавать квартиру в срочный выкуп. А теперь представьте, что при срочном выкупе в сегодняшней ситуации дают за квартиру меньше 70%, то есть вы можете потерять до 30%, а разница между средней ценой предложения и реальной ценой продаж составляет всего-то 5-7%.
- Но как узнать эту реальную стоимость сделки? Ведь, как вы говорите, в разное время разница между ней и средней ценой предложения аналогичных квартир, может существенно различаться?
- Самая дорогая зона – это условно не продаваемые объекты, нет причин переплачивать слишком много, если есть достаточно вариантов дешевле. Обычно эти квартиры даже не смотрят! Средняя зона – золотая середина. Если продавец не торопится, можно позиционировать квартиру в этом ценовом диапазоне, надеясь, что найдется покупатель, который оценит уникальность вашей квартиры, а за что еще можно переплачивать? Продажа квартиры в этой зоне занимает на обычном рынке 45 дней.
Цель нашей акции поставить квартиру в зону, очерченную зеленым овалом. По нашему мнению, именно эта зона позволяет продать квартиру в кратчайшие сроки и не потерять в цене, естественно, учитывая расширенную рекламную кампанию, гарантированную агентством по данному тарифу.
- Расскажите поподробнее об этой акции?
- Акция называется «Тариф Летний» и она уже подтвердила, в общем-то, ожидаемый вывод – людей действительно интересует срочный выкуп, при этом они не готовы терять деньги! Но ничего терять не надо. Надо просто поставить сразу реальную цену, которая на данный момент ниже цены предложения где-то на 5%. При этом мы гарантируем продажу квартиры в течение месяца. Для этого мы со своей стороны делаем более агрессивную рекламу, а продавец - ставит разумную цену. Если в течение месяца мы не продали квартиру, то есть мы ошиблись с ценой, или нам с продавцом просто "не повезло", то мы снижаем свою комиссию на целых 30%. Это очень существенное снижение, на грани себестоимости наших услуг. В классическим агентстве продавцу все равно придется сделать тоже самое, то есть снизить цену до рыночной, только комиссионные риэлтора остаются те же.
Заметьте, в рамках акции, впервые на рынке была предложена гарантия выполнения риэлторских услуг, раньше такого не делал еще никто.
- Но лето уже закончилось, значит, и акция тоже заканчивается?
- Но ведь впереди еще и «бабье лето»! …Благодаря популярности этой акции у продавцов квартир, мы решили ее продлить. Пусть он тогда будет называться "Тариф Бабьелетний", лишь бы на пользу клиентам Открытой Компании!
Беседовала Анна Санькова
