Игорь Михеев, генеральный директор самарской СК «Портал», считает, что в сегодняшней ситуации для строителей наименее рискованно заморозить новые проекты и сосредоточиться на выполнении текущих обязательств перед инвесторами
— Рынок недвижимости сейчас выбит из колеи слухами о вероятном снижении цен в связи с финансовым кризисом. Насколько они обоснованны, на ваш взгляд?
— Экономических предпосылок к снижению цен пока нет: некоторое уменьшение стоимости стройматериалов и подрядных работ — сезонное явление, никакие налоги строителям не снизили, не упростили. Но у застройщиков, в связи с кризисом, сокращаются объемы продаж. Чтобы простимулировать спрос, многие строительные компании, видимо, проведут акции по снижению цен.
— «Портал» планирует проводить подобные акции?
— У «Портала» пока есть возможность финансировать строительство за счет собственных средств и кредитов, которые были получены ранее, хотя объемы продаж снижаются и у нас. Думаю, в течение месяца мы можем пойти на то, чтобы предложить своим клиентам скидки в 5-10 процентов.
— Насколько остро стоит вопрос о стимуляции спроса? Намного он снизился, судя по статистике ваших сделок?
— Объем продаж в августе–сентябре этого года раза в два меньше того, что был в аналогичный период прошлого. Отчасти — из-за того, что потенциальные покупатели предпочитают выждать время. Отчасти – из-за того, что в этом году меньшая доля потенциальных покупателей квартир имеет возможность получить ипотечный кредит. Кроме того, сокращение количества сделок связано вообще с кризисом в экономике — складывается впечатление, что в регионе просто нет денег.
— А что с инвестиционными сделками? Они тоже приостановлены?
— В наших объемах продаж на инвестиционные квартиры приходится процентов 20. Сейчас в инвестиционных целях покупают мало. Имеет место обратный процесс: некоторые дольщики, которые когда-то приобретали у нас квартиры, обращаются к нам с предложением продать их – мы оказываем такие услуги.
— Сделки были завершены?
— Всплеск обращений наблюдался в начале сентября. За месяц мы продали единицы квартир. Думаю, до конца года все, кто захотел продать недвижимость в наших объектах, это сделают.
— Так если цены на жилье будут расти, зачем инвесторы продают свои квартиры?
— Они стремятся зафиксировать прибыль – у нас многие проекты перешагнули экватор или находятся на завершающей стадии строительства. Жилье, которое приобретается в инвестиционных целях на начальных стадиях строительства объектов, чаще всего в это время и продается. Дальше рост есть, но он незначительный. Поэтому инвестору выгоднее просто фиксировать прибыль, продав долю в объекте на момент его ввода в эксплуатацию, чтобы, например, инвестировать в следующий проект, который находится на начальной стадии строительства.
— И куда же инвесторы вложат деньги? Есть ли возможность у строителей начинать новые проекты при дорожающих кредитах и низкой динамике продаж? Как дефицит кредитных средств отразится на новых проектах «Портала»?
— Большая часть объемов строительства «Портала» обеспечена собственными средствами компании, а не банковскими кредитами. Например, «Портал Билдинг» мы строим без привлечения кредитных денег, размер кредитной линии по коттеджному поселку «Монако» составляет менее 15 процентов от общей выручки, которую мы хотели бы получить по этому проекту. Займы нужны в основном на начальной стадии строительства, когда люди еще оценивают, пойдет проект или нет. Ближе к середине готовности объекта средств, которые мы получаем от покупателей, вполне хватает на финансирование строительства и на погашение кредитов.
— Так каковы планы «Портала» на следующий год?
— Мы продолжим работу по всем текущим стройплощадкам. Что касается совершенно новых проектов, то все они пока отложены.
— Из-за чего?
— Когда у банков особо нет желания кредитовать, а застройщики испытывают дефицит собственных средств из-за слабых продаж, средства лучше направлять на те объекты, которые уже строятся. Тем более что у новых проектов риски сами по себе высоки — в городе не решен вопрос с выделением земельных участков. Те стройплощадки, что мэрия выставляет на торги, обременены отселением, механизмы которого не прописаны. Сейчас не время браться за проблемные проекты. Так что мы выбрали наименее рисковую стратегию.
— Несмотря на то, что строительный бизнес не сильно зависит от банков, тем не менее многие самарские застройщики имеют серьезные кредиты. Не грозит ли их стройкам рост ставок, закрытие кредитных линий?
— Кредиты уже подорожали на 1,5-2,5 процента. Но для строительного бизнеса, рентабельность которого превышает 15-20 процентов, это несущественно. Что касается кредитов под строительство, то если застройщик успел выбрать всю заемную сумму и построил достаточную долю объекта, проблем быть не должно. Если же между банком и застройщиком были достигнуты только договоренности о возможности проектного финансирования, высока вероятность, что переговоры могут быть приостановлены. Впрочем, если экономика проекта была изначально просчитана верно, вопрос с финансированием решаем. Но если застройщик заведомо начал продавать квартиры ниже себестоимости, никакие банковские кредиты его не спасут. И его банкротство не имеет никакого отношения к финансовому кризису.
Интервью взяла Наталья Дядик
Фото: www.yuga.ru
