Покупка недвижимости в Германии считается очень выгодным вложением денег. Ежегодно стоимость жилья растет в среднем на 3%. Доход от инвестиций в недвижимость, даже если покупатель воспользовался банковским кредитом, оценивается в 5-6% годовых. Если вкладываться в покупку смешанных объектов (зданий, в которых есть и жилые, и коммерческие помещения), доходность оценивается в 7-12%, иногда и больше. Сдача в аренду жилья может принести до 15% годовых. Заметьте, в евро.
Купить и заработать
Собственниками недвижимости в Германии, как правило, становятся те, кто хочет на ней заработать. У большинства немцев нет своего жилья: здесь принято снимать дома и квартиры. Поэтому рынок аренды жилых объектов хорошо развит.
Никаких ограничений для иностранцев ни для покупки, ни для сдачи недвижимости внаем на немецком рынке нет. Риэлторская фирма или маклер, через которого была приобретена квартира, с готовностью поспособствует ее сдаче.
Как правило, договор аренды (Mietvertrag) заключается на срок от одного года. Как и в Петербурге, арендатор выплачивает залог владельцу квартиры (в Германии это называется страховой суммой, Kaution) - две-три месячные арендные ставки.
Если арендатор что-то сломает в квартире или попробует съехать, не расплатившись, залог останется у владельца. Если квартира передается собственнику в первозданном состоянии, залог возвращается. Арендные ставки растут так же медленно, как цены на недвижимость. С 2001 года они увеличились на 7,4% - в среднем. Но плата за дешевое жилье росла быстрее - на 11-13%.
К дешевым относятся в первую очередь дома, построенные до 1960 года. Квартира площадью 70-80 кв.м сдается за 700-800 евро/месяц. Съем меблированной "единички" обходится в 150 евро/неделю - вместе с оплатой коммунальных услуг.
Кстати, нередко в договоре аренды некоторые коммунальные расходы (Nebenkosten - дополнительные расходы: уборка мусора, плата за пользование лифтом, за освещение подъезда и проч.) обозначены самостоятельной строкой и оплачиваются арендатором отдельно.
Заработать на инвестициях в недвижимость можно и через паевые инвестиционные фонды (closed - ended funds, ПИФ в российском варианте).
Они собирают средства с частных инвесторов, покупают на них жилую или коммерческую недвижимость и получают доход, например, от сдачи в аренду, управления, перепродажи. Доходность составляет, как правило, 8-10% годовых. Срок действия подобных фондов - 8-15 лет. Размер пая - от 5000 евро.
Чем южнее, тем дороже
В Германии можно приобрести любую недвижимость, в том числе землю. Цена на участки под застройку - от 250-400 евро/кв.м до 500-800 евро/кв.м инженерно подготовленных наделов в престижных районах.
Разброс цен на жилье по Германии весьма велик. Наиболее дешевая недвижимость - в восточной части страны, где немалую часть застройки составляют панельные аналоги советских "хрущевок".
Цены здесь на 30-50% ниже, чем на западе, и спрос невелик: между Одером и Эльбой пустует более миллиона домов. Однако есть исключения. Например, в Берлине предлагается жилье стоимостью до 3000 евро/кв.м, в Потсдаме и Дрездене - по 1500-2000 евро/кв.м, в Ростоке, Эрфурте и Коттсбуте - до 1500 евро/кв.м.
Очень дорогая недвижимость в Мюнхене. Дом с земельным участком стоит от 3500 евро/кв.м. Средняя двухкомнатная квартира или дом площадью 50 кв.м обойдутся в 80 000-90 000 евро. Также высоки цены в Кельне, Штутгарте, Франкфурте (3000-4000 евро/кв.м), Гамбурге, Дюссельдорфе, Карлсруэ, Бонне, Регенсбурге (2000-3000 евро/кв.м).
Недорогие "двушки" за 30 000-40 000 евро можно найти в пригородах с плохой транспортной доступностью или другими изъянами.
Вполне доступны по цене и так называемые пряничные домики - образцы традиционного немецкого быта. Почти все они - памятники, поэтому никакие переделки в них не допускаются, что заметно снижает цену.
Цены на загородную недвижимость (дом с участком) тоже зависят от локации. В Восточной Германии, на побережье Северного моря и Балтики предлагают дома по 1500-2000 евро/кв.м. Чем южнее, тем дороже.
В Нижней Саксонии и Северном Рейне - Вестфалии продавцы запрашивают по 2000-3000 евро/кв.м; еще южнее, в Баварии и Гессене, - 2000-4500 евро/кв.м.
Честные маклеры
В отличие от России в Германии на рынке жилья работают в основном частные маклеры. Как и во Франции, сделка купли-продажи проходит под контролем государственного нотариуса.
Схема сделки строго прописана, и отступить от нее нельзя. От обращения к маклеру до момента регистрации права собственности проходит, как правило, два-три месяца.
Просматривать выставленные на продажу дома покупатель может только после заключения договора с маклером или агентством о приобретении квартиры.
После того как квартира выбрана, составляется договор купли-продажи, который подписывает нотариус. Он же проверяет юридическую чистоту объекта, открывает в банке специальный счет, через который происходят расчеты по сделке, и подает документы на регистрацию.
Одновременно с подписанием договора покупатель вносит аванс. В среднем он составляет 10% от стоимости квартиры. Если покупатель передумал, задаток ему не вернут. Остальная сумма должна поступить на открытый нотариусом счет в течение 28 дней. Продавец получит деньги с этого счета только после регистрации прав на нового владельца.
Общие расходы по сделке составляют примерно 10% от стоимости покупки. Комиссионные агентства или маклера обычно 3-5% от суммы сделки; услуги нотариуса - 1,5%; разовый налог на покупку - 3,5% от кадастровой стоимости объекта.
Разница между рыночной и кадастровой стоимостью обычно колеблется от 20 до 40%. То есть налог можно платить с меньшей суммы. Однако специалисты советуют: если объект приобретается с инвестиционными целями, лучше указывать в договоре рыночную цену и налог платить с нее.
Впрочем, есть небольшие хитрости для уменьшения налогооблагаемой базы. Например, из общей цены дома можно исключить встроенные помещения, бассейн, сантехнику и проч. На покупку всего этого добра можно составить отдельный договор - о приобретении имущества.
Недвижимость от банкротов
Купить квартиру можно также на аукционе. Как правило, на торги выставляется недвижимое имущество банкротов, которое продается по сниженной цене. Иногда "скидка" достигает 50%.
Продажи ведет государство, которое получает объекты от банков по решению суда. Эта покупка - кот в мешке, поскольку посмотреть недвижимость до аукциона невозможно. Нередко в процессе торгов участникам предлагают квартиры, расположенные в разных городах. Кроме того, почти никогда неизвестно, какой именно банк выставил объект на торги.
Аукционы проводятся в два этапа. После объявления стартовой цены аукционист ждет, что участники будут ее повышать. Но если не находится желающих купить квартиру даже по стартовой цене, объявляется второй этап, в процессе которого цена снижается.
Немецкая ипотека
Недвижимость в Германии можно купить с помощью ипотечного кредита, который немецкие банки выдают даже иностранцам. Однако для этого надо пожить в стране несколько лет.
Сначала банк открывает специальный накопительный счет, куда несколько лет регулярно поступают отчисления с заработка потенциального заемщика. Это способ проверки его платежеспособности и надежности.
Когда банк убедится в добросовестности клиента, тот может претендовать на ипотечный кредит - под 5-7% годовых на 25 лет и в размере 80% стоимости жилья.
Недвижимость - не повод
Покупка недвижимости в Германии не дает прав на постоянное проживание в стране. Она дает возможность находиться в ней 90 дней в году без приглашения - и только.
На проживание в Германии в течение 180 дней в году могут претендовать только бизнесмены и только если у них есть деловые связи с местными предпринимателями.
Экономить, экономить и еще раз экономить
Расходы на содержание жилья зависят прежде всего от того, насколько современными инженерными системами оно оборудовано. Немцы весьма ценят экономность, поэтому многие внутридомовые инженерные системы ориентированы именно на это. Если жилье более экономично в эксплуатации, оно обязательно стоит больше.
Особо экономные хозяева даже получают льготы от государства по оплате коммунальных услуг и налогов. Но для этого надо получить статус "экономичного дома" - доказать, что расходы на его содержание действительно минимальны и что природных ресурсов потребляется мало.
Кроме оплаты коммунальных услуг необходимо ежегодно вносить налог на недвижимость. Начисляется общий налог на дом с земельным участком - это считается единым объектом. Его размер - 1,5% от кадастровой стоимости.
Страховка обходится в 200-500 евро/год, но обязательна лишь для получения ипотечного кредита.
В публикации использованы данные агентства недвижимости Interestate, туристической компании "Ривьера-Клаб" (Москва), аналитика Vitaly Parulin (Германия).
НК география
Германия - государство в Центральной Европе. На юге граничит с Австрией и Швейцарией, на западе - с Нидерландами, Францией, Бельгией и Люксембургом, на востоке - с Польшей и Чехией, на севере - с Данией, побережьями Северного и Балтийского морей.
Площадь Германии - 356 730 кв.км. Население - 82,087 млн человек. Национальный состав: немцы (91,5%), турки (2,4%), итальянцы (0,7%), другие национальности (в основном выходцы из бывшей Югославии). По численности населения Германия стоит на втором месте в Европе после России.
Основная религия - христианство. Протестанты составляют 36%, примерно столько же - католики, есть также мусульмане и иудеи. Государственный язык - немецкий, но в отдельных районах используются местные диалекты.
Столица - Берлин. Но пока ряд правительственных учреждений остается в Бонне.
Государственный строй - федеративная республика, в ее состав входят 16 федеральных земель: Баден-Вюртемберг, Бавария, Берлин, Бранденбург, Бремен, Гамбург, Гессен, Мекленбург - Передняя Померания, Северный Рейн - Вестфалия, Рейнланд-Пфальц, Саар, Саксония, Саксония-Анхальт, Нижняя Саксония, Шлезвиг-Гольштейн, Тюрингия.
Глава государства - президент, однако реальная исполнительная власть - у правительства во главе с федеральным канцлером. Законодательная власть представлена однопалатным парламентом (бундестагом).
В сельской местности жителей мало. Большинство людей живет в городах или пригородах, где сосредоточены крупные промышленные предприятия.
Крупнейшие города - Берлин (3 500 000), Гамбург (1 700 000), Мюнхен (1 250 000), Кельн (966 000). Валюта - евро.
Ландшафт страны состоит из трех основных зон: равнина - на севере, холмистая и горная местность, пересеченная долинами рек, - в центре, горы - на юге. На крайнем юге лежат отроги Альп. Главные реки страны - Рейн с притоками, Майн, Рур, Мозель, Дунай, Эльба.
Самое крупное озеро - Боденское. Климат - умеренный, переходит от типично морского к континентальному по мере продвижения с северо-запада на юго-восток. Средняя температура января - +1,5-3°С. Средняя температура июля - +16-20°С.
"НК" справка
ТИПЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Einfamilienhaus - дом на одну семью с участком. К такому дому можно мостить пристройки бесконечно. Цена продажи зависит от эксплуатационных расходов. Средняя цена - 1500-3500 евро/кв.м. Элита - от 7000 евро. Doppelhaus - дом на две семьи с отдельными входами.
Reinhauser - дома, стоящие в ряд. Близки к нашему представлению о таун-хаузах, доступны по цене.
Квартира - в городском многоквартирном доме.
