В Москве рынок недвижимости в этом году не очень активен. Сделки совершаются, но той активности, что была еще год назад, пока нет. Тогда как есть города в России, где ситуация немного иная. К примеру, в Сочи. О том, каков рынок недвижимости в этом курортном городе, рассказывает вице – президент ГРМО Сергей Прокофьев:
— Рынок Сочи очень специфический. Здесь построено очень много нового жилья, поэтому Сочи можно назвать рынком новостроек. Аналитики рынка недвижимости, прогнозируют, что еще лет 15 надо продавать то, что понастроили…
— Они правы?
— В целом, да. Был олимпийский мораторий на строительство. В 2015 году возобновились стройки. Сейчас не только достраивают те объекты, что не успели сдать, но и запускают новые площадки.
— Одним словом, риэлторы без работы не останутся.
— Да. У нас хотя и население порядка 500 тысяч человек, но риэлторов столько же, сколько в Москве – порядка 5000 человек.
— Перед Олимпиадой туда съехались?
— Скорее да, чем нет. У нас в каждом агентстве недвижимости до 100 человек работает, ибо маленькие здесь не выживают. Для примера, в Подмосковье среднее число агентов в компании порядка 10 человек.
— Почему так?
— Моя версия — город по протяженности очень большой — 145 км вдоль моря. Плюс 50 км от Адлера до Красной Поляны. И все это Сочи. Когда мало агентов, то показывать объект очень сложно, не успевают.
— А еще может потому, что когда больше агентов, то жить директорам легче.
— В Московской области каждый директор мечтает, чтоб у него было больше агентов. Только они приходят и уходят с такой же скоростью. Оклада-то нет. А в Сочи есть компании, где более 200 человек удалось набрать и … удержать.
— Вот Вы уже более двух лет практически постоянно живете в Сочи и можете наблюдать изменение рынка в ценовом плане. Цены не падают?
— Нет. Рублевые цены на недвижимость в городе-курорте держатся. Застройщики дружат с местными агентствами недвижимости и исправно платят комиссионные от 5% и выше. Если очень нужны деньги, — объявляют акцию на несколько квартир, но на остальные цены не опускают.
Ожидал, что после Олимпиады цены снизятся, но этого не произошло. На новые объекты, которые сейчас продают на стадии котлована цены даже поднялись.
А вот за вторичку риэлторы берутся неохотно — не выгодно…
— Значит, рынок вторичный стоит?
— Его просто здесь нет. Конечно, люди и продают старую, и покупают новую, но специалистов по альтернативным сделкам единицы. Хотя, в Сочи приехали риэлторы со всей страны. Более 70% не родились в этом городе. А здесь они просто обленились, им проще сделку с новостройкой провести. Не надо заниматься предпродажной подготовкой, строить обменные цепочки, заниматься проверкой юридической чистоты объекта и прочее. Это наша сочинская особенность.
— А как люди? Они что сами продают и покупают?
— Кто-то сам, а кто-то находит агента. Но это не существенная доля рынка недвижимости.
— Тогда может они разделяют сделку: сначала продал, получил деньги, а потом купил.
— «Разорванная» сделка сопряжена с повышенными рисками: если собственник продал свою квартиру, начинает себе подбирать новую, а тут цены раз и скакнули вверх. Так что такие сделки я бы не рекомендовал. Надежнее продать и купить в один день, но без специалиста это сделать непросто.
— Сергей, какие еще особенности вы заметили у рынка Сочи?
— Вторая особенность сочинского рынка – это туристы. Многие агентства катают интересантов по Большому Сочи, показывают жилые комплексы в надежде, что после такого «индивидуального тура» кто-нибудь купит. Я считаю, что это рискованное занятие. Надо сначала выяснять у человека мотивацию, а потом везти на объекты.
— А частные маклеры в Сочи есть?
— Частные маклеры есть и в Сочи, но их гораздо меньше, чем в Москве. Здесь более полутора тысяч жилых комплексов — новостроек. В одиночку не поспеть…
Зато агенты группами переходят из одной компании в другую. Или организуют новое агентство. Это массовое явление.
— Курортные города славятся разного рода мошенниками. А на рынке недвижимости Сочи они есть?
— Однозначно «нет» сказать не могу, но то, что их гораздо меньше, чем в Москве, это точно. Все же город хотя и протяженный, но он маленький, трудно затеряться. Найдут, и разговор будет короткий. Проблемные новостройки – это есть. Но чтобы взяли деньги и убежали, такого я не слышал.
— В чем главная проблема новостроек?
— До недавнего времени вместо трех разрешенных этажей строили шесть и даже девять. Потом узаканивали через суд. Это было массово. Но я не могу назвать это мошенничеством. Это предпринимательство на грани. Раз все равно узаканивалось, то люди не чувствовали себя обманутыми, что долго ждали. Но есть такой дом, где проблемы пока так и не устранены — не могут подключиться к воде. Люди до сих пор ходят в ведерками. Денег, которые собрали застройщики, не хватило, чтобы проложить водопровод и канализацию, а у городских коммуникаций нет резервных мощностей.
— Что будут делать? Доплачивать?
— Не знаю. Был репортаж по ТВ, где показали дом с отсутствием канализации и водопровода. А чем закончилось, я пока не знаю.
— Мораль: нужно все тщательно проверять.
— С недостроенными объектами риски есть всегда. Проверять надо репутацию застройщика, наличие построенных домов и отзывы жильцов, пакет документов по объекту, геологию, договор. Нужно быть осторожным даже с ФЗ №214 и гарантиями неизвестных страховых компаний.
А если цена ниже рынка, то это явный сигнал опасности. Риски закладывают в цену, рассчитывая на жадность и неосведомленность покупателей. Не стоит себя обманывать тем, что вы первые нашли это сверхвыгодное предложение.
Если вы покупаете квартиру через агентство, которое не берет с вас денег за работу это тоже сигнал – значит им заплатит застройщик. Так чьи интересы они представляют: покупателя или застройщика?
Рекомендую нанять специалиста или разобраться в вопросе самому. Вам в помощь книги «Сам себе риэлтор» и «Сделки с недвижимостью», а также вебинары «Переезд к морю».
— И в заключении о переезде к морю. Вы переехали в Сочи не так давно. Чем вас привлек этот город? И советуете ли москвичам тоже пойти по вашим стопам? Как это лучше сделать? Поделитесь опытом.
— Супруге предложили работу с повышением и мы переехали в Сочи перед Олимпиадой. Я не возражал, поскольку мой бизнес более чем на половину проходит в интернете. Я провожу вебинары и онлайн курсы, привлекаю новых клиентов, и даже готовлю «живые» тренинги через интернет. Приезжаю в город тренинга только накануне.
Благодаря переезду к морю появилось время для реализации моих давних замыслов по написанию книг. Я уже издал «Учебник агента по аренде» и вышло три из четырех книг серии «Сам себе риэлтор», которые я редактирую.
Что касается рекомендаций, для планирующих переехать к морю, то начните с тредоустройства. После того, как вопрос с работой решен рекомендую пожить несколько месяцев на съемной квартире и осмотреться. Только после этого можно начать подбор квартиры для покупки.
