Так называемый формат «у дома» является, пожалуй, наиболее многочисленным по количеству объектов сегментом рынка коммерческой недвижимости. Это небольшие по площади магазины или объекты бытового обслуживания, расположенные чаще всего на первых этажах жилых домов в крупных микрорайонах. Они обслуживают жителей одного квартала и характеризуются высоким уровнем доступности – находятся максимально близко к своим потребителям, имеют удобный для них график работы. Поход за товарами повседневного спроса не отнимает много сил и времени. Современный потребитель хочет, чтобы его микрорайон был, прежде всего, удобным для жизни. Хочется иметь под боком салон красоты, кафе, аптеку или любимый магазин, в котором можно найти все необходимое на привычных местах. «Спрос рождает предложение», а потому, несмотря на затянувшийся застой рынка недвижимости, формат «у дома» продолжает развиваться.
Для того чтобы понять, что собой представляет сейчас недвижимость шаговой доступности в Нижнем Новгороде, было проведено исследование различных территорий практически во всех административных районах города.
Район \ Микрорайон \ Количество объектов
Автозаводский \ Северный посёлок \ 84
Автозаводский \ Соцгород-1 \ 30
Ленинский \ Кварталы проспекта Ленина \ 94
Ленинский \ Микрорайон «Молитовка» \ 28
Московский \ Посёлок Оржоникидзе \ 21
Нижегородский \ Микрорайон «Верхние Печёры» \ 203
Нижегородский \ Микрорайон «Деловая» \ 90
Приокский \ Кварталы улиц Батумская и Пятигорская \ 29
Приокский \ Кварталы улиц Горная и 40 лет Октября \ 40
Приокский \ Микрорайон «Караваиха» \ 32
Приокский \ Кварталы улиц Сурикова и Медицинской \ 45
Советский \ Микрорайон «Кузнечиха» \ 84
Советский \ Нагорные микрорайоны \ 117
Сормовский \ Кварталы улицы Культуры \ 79
Сормовский \ Микрорайоны Сормово \ 65
ИТОГО: 1 041
Не обследовались такие крупные массивы жилой застройки, как, например, микрорайоны «Мещерское озеро», «Щербинки», Соцгород-2, кварталы Южного шоссе, улиц Мончегорская, Куйбышева, Бекетова или Полтавской. Тем не менее, общего количества объектов на исследованных территориях оказалось вполне достаточно, чтобы распространить полученные результаты на весь Нижний Новгород (так называемая репрезентативная выборка).
Исследование территорий производилось методом сплошного сканирования – выявлялись все имеющиеся в микрорайонах объекты коммерческой недвижимости, фиксировались их назначение и специализация. Ниже приведены результаты статистической обработки полученных материалов.
Расположение объектов
В советские годы при проектировании жилых микрорайонов соблюдалась простая схема – в центре располагался крупный объект торговли в виде отдельно стоящего здания, а более мелкие специализированные магазины и объекты бытового обслуживания («Фрукты-овощи», «Молоко», «Хлеб», аптека, оптика, парикмахерская, почта, сберкасса) размещались на первом этаже жилых домов на одной из внутренних улиц микрорайона. Количество объектов и площадей, их назначение рассчитывалось по нормативу в зависимости от численности населения.
Наглядный пример – планировка Нагорных микрорайонов. Площадь Советская с универсамом «Нагорный» была и остается центром притяжения местных жителей всех окружающих её кварталов. Роль же своеобразных торговых коридоров с небольшими объектами торговли и сервиса выполняли улицы Корнилова и Козицкого.
Закончилась эпоха распределения с его дефицитом во всём, наступило время рыночной торговли и товарного изобилия. И недвижимость «у дома» стала развиваться по законам рынка, стремясь компенсировать явную нехватку торговых площадей. В уже сложившихся микрорайонах развитие пошло самым доступным и эффективным способом, а именно путём расселения квартир на первых этажах, а также освоением подвальных и цокольных помещений, особенно, если они находятся рядом с остановками общественного транспорта или в домах на первой линии улиц с оживленным движением. Например, среди объектов коммерческой недвижимости в микрорайоне улиц Сурикова, Крылова и Терешковой 56% от их общего количества – это расселенные квартиры. И процесс расселения здесь ещё продолжается.
В микрорайонах новостроек наблюдается более равномерное распределение объектов по территории, ведь сейчас практически ни один новый дом не строится без помещений коммерческого назначения в цоколе и/или на первом этаже. Пройдитесь по микрорайонам «МедВежья Долина» или «Деловая», здесь каждый дом пестрит вывесками магазинчиков, парикмахерских, офисов.
Если анализировать расположение объектов по этажам, то, естественно, что подавляющее большинство помещений располагается на первом этаже – 82%. В подвальных помещениях находится 4%, в цокольном этаже – 10%, на 2-3 этажах – 4% от общего количества зафиксированных объектов.
Использование
Потери формата «у дома» в кризис оказались не столь велики, как в других сегментах рынка коммерческой недвижимости. Оно и понятно, без магазинов, торгующих товарами первой необходимости обойтись никак нельзя. Потому и доля свободных помещений невелика – в среднем по городу 5%.
Однако по микрорайонам картина вакантных площадей может существенно различаться. Если в микрорайонах Приокского и Ленинского районов свободные объекты единичны, то в Верхних Печёрах, на Деловой, в Нагорных микрорайонах доля вакантных площадей составляет 7-9%, а в Северном посёлке Автозавода она доходит до 12%. Более высокую долю можно объяснить разными причинами. Это и активное жилищное строительство, а в кризис нежилые помещения в только что построенных новостройках надолго «зависают». Это и интенсивное расселение квартир на первых этажах. Это и помещения, долго не находящие своих хозяев, в неудачных местах с низкой проходимостью.
Назначение
Обследованные объекты используются по-разному. Конечно же, в формате «у дома» балом правит торговля – более половины всех объектов составляют помещения торгового назначения. Объекты сервиса образуют четверть рынка. Реже встречаются офисы – 16%, ведь спальные микрорайоны не являются зоной деловой активности. Общепит развит слабо, а с развлечениями вообще не густо.
Правда, на отдельных территориях есть отклонения от среднегородских показателей. Например, в Верхних Печёрах и микрорайоне «Деловая» доля офисных помещений достигает 22-23%. Высокая заселенность и наличие большого количества новостроек, следовательно, людей с доходами выше среднего, привлекает банки, страховые, туристические и риэлторские компании к открытию здесь своих офисов продаж.
Сормовские микрорайоны выделяются высокой долей общепита. Здесь она в три раза выше, чем в среднем по городу, и составляет 12% от общего количества объектов формата «у дома».
Специализация
Интересно определить структуру рынка по отдельным группам товаров и услуг. Вполне ожидаемо и не требует особых объяснений, что среди объектов шаговой доступности наиболее распространены продовольственные магазины, а вот высокая доля салонов красоты, банков и стоматологий несколько неожиданна.
Группа товаров (услуг) \ Назначение \ Доля рынка
Продукты питания \ Торговля \ 12%
Салоны красоты, парикмахерские \ Сервис \ 9%
Аптеки \ Торговля \ 6%
Одежда, обувь \ Торговля \ 5%
Банки \ Офисы \ 4%
Хозтовары и бытовая химия \ Торговля \ 4%
Стоматологии \ Сервис \ 3%
Присутствие розничных сетей
На рынке объектов шаговой доступности розничные сети наиболее заметны в четырех специализациях:
Продукты питания - это «Магнит», SPAR, «Пятёрочка», «Мясновъ»/»Отдохни».
Аптеки - это «Нижегородская аптечная сеть», «36,6», «36,7».
Бытовая химия - это «Южный двор», «Шпиль», «Ситимаркет».
Банки - это Сбербанк России.
Тенденции и перспективы
Сегодня в коммерческой недвижимости мирно сосуществуют объекты разного формата и масштабности. Конечно, крупные торговые центры или гипермаркеты обладают несравнимо большим ассортиментом товаров, и цены в них зачастую ниже, однако у недвижимости формата «у дома» есть одно решающее преимущество – шаговая доступность. Делать закупки на неделю вперед, предусматривая любую мелочь, довольно утомительно. К тому же, ну не любят наши пенсионеры сутолоку гипермаркетов! Так что мнение о вытеснении мелких магазинов крупными торговыми объектами, на мой взгляд, лишено оснований. Наоборот, в настоящее время за обладание привлекательными объектами шаговой доступности между торговыми сетями наблюдается жёсткая конкурентная борьба.
Основная тенденция в развитии объектов формата «у дома» - повышение качества обслуживания, а также расширение ассортимента товаров и услуг. Времена ценовых войн уходят в прошлое. Покупатель стал грамотнее и требует достойного отношения. Ему необходимы разнообразные товары повседневного спроса по комфортной цене с удобным режимом работы магазина, расположенного неподалёку.
В этом плане для магазинов «у дома» весьма перспективен новый формат розничной торговли - «дрогери» (drogerie), ориентированный на расширенный ассортимент товаров первой необходимости, в основном непродовольственных. В таком магазине шаговой доступности в одном торговом зале площадью 80-150 кв.м собраны товары самой разной тематики - бытовая химия, косметика, парфюмерия, фармацевтические препараты, хозяйственные товары, товары для дома, товары для детей, канцтовары, галантерея, товары для животных, то есть вся мелочь, без которой немыслим наш быт и покупку которой удобно совершать в одном месте рядом с домом, не тратя время на поездки в гипермаркеты и специализированные магазины.
Алексей Чемоданов, аналитик рынка недвижимости
Фото: xn--o1aae1ccb.xn--p1ai
