Для сделок с жильем, где есть подозрения на мошенничество, может быть введена заморозка регистрации перехода права. Это одна из возможных мер защиты граждан, которые обсуждаются в Госдуме.
Предложение продлевать или приостанавливать сомнительные сделки содержится в отзыве Генпрокуратуры на законопроект о риелторской деятельности (есть у "Российской газеты"). Есть ряд инициатив по совершенствованию "процедуры осуществления регистрационных действий для пресечения активности мошенников", отмечается в письме. В их числе "продление" сроков осуществления госрегистрации прав или ее приостановления на срок до 20 дней в ряде случаев. Имеются в виду ситуации, когда продавец получает неравнозначное возмещение за продаваемую квартиру (скажем, слишком маленькую сумму или помещение, которое значительно хуже прежнего), если это продажа единственного жилья, если продавец старше 65 лет (в этом случае повысить безопасность можно, введя обязательное нотариальное заверение сделок, считают в надзорном органе) и так далее.
Пресс-служба Росреестра не стала комментировать эту идею.
Предложение кажется перспективным, отметила зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. В Госдуме идет процесс формулирования новых инициатив.
Риелторы считают, что в случае введения заморозки сделки в Росреестре, многое будет зависеть от деталей процесса - усложнения не должны навредить добросовестным продавцам и покупателям. Поэтому основания для заморозки должны быть четкими и конкретными.
Если и вводить заморозку, то точечно, не для всего рынка, подчеркивает гендиректор АН "Запстрой" Евгений Бескровный. И только после анализа: кто чаще попадает в такие ситуации, как устроена схема, и где именно срабатывает уязвимость. Сама по себе идея заморозки может сработать, но только в узком наборе случаев, считает он. "Если регистрация приостанавливается на три-пять дней, человек может успеть осознать, что его втянули в мошенническую схему, и успеть обратиться за помощью - к близким или в полицию. Особенно это касается ситуаций, когда продавец действует под давлением и не до конца понимает последствия сделки", - говорит Бескровный. Опаснее всего, по его мнению, сделки между физлицами без нотариального участия и без безопасных расчетов. "Когда расчет проходит через ячейку, а договор подписан в простой письменной форме - именно такие случаи чаще всего сопровождаются рисками. В таких схемах нет третьей стороны, которая может остановить процесс. Нет банка, нотариуса, аккредитива. Злоумышленники специально избегают формальностей, чтобы продавец не успел заподозрить подвох", - объясняет риелтор.
Одним из фильтров, который сигнализирует о подозрительной сделке, может стать состав участников, считает директор агентства "Дорогая, я дома" Алексей Лякин. "Если продавец один и при этом старше 50 лет - уже сигнал. Если квартира продается по заниженной цене - второй тревожный маркер. Если в квартире зарегистрированы родственники, которые продолжают там жить, а сделка проходит без их участия - еще один повод насторожиться", - перечисляет он. При наличии нескольких признаков, по его мнению, Росреестр мог бы не просто замораживать регистрацию, а запрашивать дополнительную верификацию: подтверждение от родственников, нотариуса или даже органов опеки, если речь идет о пожилом человеке. "В идеале стоит подключать алгоритмы, которые умеют сравнивать параметры объекта с рыночной ценой по базам объявлений и выявлять сделки с аномальной скидкой. Это даст более точный и объективный инструмент оценки риска", - считает он.
Уже сегодня у Росреестра есть 65 оснований для приостановки регистрации - от несоответствия данных в документах до отсутствия согласия органов опеки, отмечает эксперт по недвижимости, управляющий партнер агентства "Генератор Недвижимости" Константин Анохин. Этих причин достаточно, чтобы остановить сомнительную сделку и проверить документы. Вопрос в другом: что именно считать "сомнительным случаем"? Под такую формулировку можно подвести все что угодно, считает Анохин: от не самой высокой цены в договоре до отсутствия доверенности у покупателя. И это, по его мнению, опасный путь.
"Никакая дополнительная заморозка не остановит мошенников. Все основные схемы работают не на этапе регистрации, а задолго до него - когда продавца вводят в заблуждение, оформляют липовые доверенности или используют подставных лиц. В момент подачи документов в Росреестр обе стороны сделки, как правило, уверены, что все идет по плану. Если начнут массово приостанавливать регистрацию без четких оснований, это создаст хаос и ударит по добросовестным участникам рынка", - говорит Анохин.
"Защита - важна, но вмешательство в оборот собственности требует ювелирной точности. Без нее пострадают те, кого мы якобы хотим защитить", - считает гендиректор "Городского риелторского центра" Сочи Юлия Усачева. Бывают ситуации, когда продавец прилетел из Иркутска, покупатель из Москвы, сделка проходит в Сочи, рассказывает Усачева. Добросовестные участники сделки договорились, провели расчеты, но если основания заморозки будут слишком широкими и регистрацию перехода права заморозят, все сильно затянется. При этом ни ключи передать, ни коммуналку переоформить, ни переехать - все подвисает, говорит Усачева.
Реальная защита - не в новых фильтрах и задержках, а в обязательном титульном страховании, считает Анохин. "Это прямой инструмент, который работает по факту: если человек лишился квартиры по вине мошенников - страховая возмещает ущерб, - поясняет эксперт. - Такой подход уже доказал эффективность в других сферах, как, например, ОСАГО на рынке автомобилей. Вместо того чтобы тормозить сделки, стоит подумать о внедрении обязательной страховки права собственности".
Генпрокуратура также предложила в письме изучить возможность формирования на базе саморегулируемых организаций специализированного компенсационного фонда, который будет использоваться, если пострадавшая сторона потребует возмещения ущерба, возникшего из-за некачественной работы риелтора.
Сегодня при Госдуме действует рабочая группа по совершенствованию законодательства в сфере оборота недвижимости, в ее работе принимают участие представители органов власти и представители профессионального сообщества, рассказала "Российской газете" Разворотнева. Группой подготовлен целый ряд предложений, направленных на повышение защищенности граждан в процессе совершения сделок с недвижимостью. "Самое главное предложение - введение специализированного закона о риелторской деятельности, - считает Разворотнева. - В частности, в нем предлагается введение реестра тех, кто легально работает на рынке. Этот реестр станет определенным ориентиром для граждан, включение в него предполагает, в частности, отсутствие у учредителей, руководителей, сотрудников судимостей по тяжелым статьям". На законопроект получен отзыв правительства, высказан ряд концептуальных замечаний, которые сейчас отрабатываются с министерствами.
Также в работе находится законопроект о временной заморозке средств на счете продавца после покупки квартиры. Исключение составят случаи, когда продавец покупает другую недвижимость, оплачивает кредиты, платежи за ЖКУ, срочные медицинские операции. Мера позволит защитить тех, кто совершил сделку под влиянием мошенников. В течение семи дней, как правило, происходит подписание актов приемки помещений со стороны покупателя, поясняет Разворотнева. Именно этот факт заставляет обманутых продавцов понять, что он участвует не в операции спецслужб, а в реальной сделке. "Предложение было концептуально поддержано Центробанком, однако пока не можем найти приемлемые юридические формулировки", - отметила она.
Обсуждалась также идея запрета продажи недвижимости за наличные. Это часть "пазла", поскольку законопроект о заморозке не будет действовать в случае совершения сделок за наличные, говорит депутат. Однако эта инициатива была поддержана только Генпрокуратурой. ЦБ, Правовое управление Госдумы, эксперты не поддержали предложения, отметила депутат.
