В прошедшем году только 30 процентов от совокупных вложений в рынок коммерческой недвижимости прибыли из заграничных источников. Однако местные инвесторы при этом проявили возросшую активность. В межрегиональной пропорции в лидерах вновь оказалась столица, а на регионы пришлось примерно 10 процентов от капиталовложений. Игроки рынка много инвестировали в торговую недвижимость, а Москва пережила краткосрочный гостиничный бум, закрыв год с рекордными за всю историю сегмента сделками. Всё это происходило на фоне ожесточенных споров о том, в какую сторону движется инвестиционный рынок России. Сейчас подходит к концу первый квартал 2013 года и самое время поразмышлять о том, что происходит с инвестициями в недвижимость России на текущий момент. Об о всех аспектах этой важнейшей темы мы побеседовали со Светланой Кара, управляющим партнером Praedium Investment Capital.
Как вы оцениваете инвестиционный климат в России в целом для рынка коммерческой недвижимости России?
В целом инвестиционный климат остается благоприятным как для инвесторов, так и для продавцов. Мы видим живой интерес институциональных инвесторов к вложениям в российскую недвижимость. Интересно отметить, что более активны на рынке иностранного капитала инвесторы, имеющие опыт работы в России. Новые игроки еще с некоторой долей недоверия относятся к нашему рынку. Для своей инвестиционной компании я вижу приоритетную задачу, заключающуюся как раз таки в том, чтобы выстраивать правильные взаимоотношения с западноевропейским капиталом, привлекая новых крупных инвесторов в Россию. Вероятно, это даже чуть больше, чем просто бизнес, это возможность влиять на изменения финансового имиджа России.
Каковы объёмы и динамика инвестиций в рынок коммерческой недвижимости?
За последение два года рынок инвестиций в коммерческую недвижимость продемонстрировал рекордные показатели объемов капиталовложений, более $15 млрд за 2011-2012 годы. Но рекорды нашего рынка, к сожалению, не идут ни в какое сравнение с объемами прямых инвестиций в недвижимость в западной Европе. У нас есть к чему стремиться. Конкуренция среди инвесторов за премиальные активы до сих пор крайне невелика, да и самому рынку нужно подтянуться в отношении качества предлагаемых институциональным инвесторам активов.
Каков объём и динамика иностранных инвестиций в рынок коммерческой недвижимости?
Доля иностранного капитала в общем объеме инвестиций на сегодняшний день не превышает 20%, хотя до 2009 года этот показатель достигал 80%. Важно заметить, что практически все инвесторы, которые были активны до кризиса, продолжают успешно работать в России, это довольно серьезный аргумент в привлечении нового капитала. Мне известны только два иностранных фонда, которые были закрыты в 2009-2010 гг. Следует отметить, что на их место пришли, по меньшей мере, 4 новых иностранных фонда.
Как распределяются инвестиции между Москвой, Петербургом и регионами, какие в лидерах и перспективны, а кто аутсайдеры?
Безусловным лидером остается Москва, с долей более 90% от общего инвестиционного объема. Так было всегда, начиная с 2003 года, когда инвестиционный рынок только начинал формироваться, а сделки становились все более и более прозрачными. Десять лет назад количество сделок ограничивалось тремя, четырьмя и все они были закрыты в Москве. Инвестиционная активность в регионах всегда была очень слабой, и в первую очередь ввиду отсутствия правильного продукта, отвечающего взыскательным требованиям инвестора.
Как распределились инвестиции между сегментами коммерческой недвижимости?
Если исторически проанализировать спрос инвестора с точки зрения сегментов рынка коммерческой недвижимости, то мы увидим следующую интересную картину: иностранные инвесторы предпочитают покупать и строить торговые центры (крупнейшие сделки, как раз таки были закрыты с участием Immoeast, Hines, Sponda, MorganStanley), российские покупатели всегда понимали больше офисный сегмент (O1 Properties, Группа БИН). Крупномасштабные инвестиции в строительство высококлассных складов также отличают стратегии иностранных фондов и девелоперов (RavenRussia, Giffles, AIG, Ghelamco). В настоящее время с развитием рынка почти все игроки, за редким исключением некоторых складских инвесторов, стараются диверсифицировать свои инвестиции.
Куда выгоднее всего сейчас вкладывать деньги?
Качество любой инвестиции лучше всего анализировать с позиции времени. Начиная девелопемент или приобретая объект, нужно четко понимать стратегию выхода, предвидеть разные сценарии развития рынка, ну и, безусловно, обладать высочайшим профессионализмом, помогающим чувствовать правильность принимаемых решений. Структурируя фонд RussiaPrivateEquityRealEstateFund мы также ставим перед собой основную задачу в достижении максимального уровня доходности. Стратегия этого фонда не ограничивается одним сегментом, мы рассматриваем офисы, торговые центры, отели и склады, а также высококлассные девелоперские проекты в элитном жилье.
Все говорят о недостатках российского рынка, а есть ли приемущества?
Важнейшим преимуществом российского рынка является высокая доходность, до сих пор превышающая почти в два раза среднеевропейские показатели. Учитывая тот факт, что экономика еврозоны сейчас не в самой лучшей форме, инвестиции в недвижимость России - это стратегически правильное решение. Относительно сегментов рынка коммерческой недвижимости, по-прежнему, более всего интересны с точки зрения инвестиций офисы и ритейл. Причем иностранным инвесторам более понятен ритейл, большинство крупнейших сделок с участием иностранного капитала преимущественно закрывались в сегменте торговых центров. Российским же инвесторам ближе офисный сегмент, в прошлом году отечественным капиталом было закрыто рекордное количество сделок в сегменте офисов Класса А.
Почему по-вашему сейчас так форсируется спрос на складскую недвижимость?
Инвестиции в складскую недвижимость исторически составляли наименьшую долю в общем объеме капиталовложений, но, к примеру, в этом году на МИПИМ 2013 некоторыми крупными российскими инвесторами были озвучены планы относительно инвестиций и в этот сегмент. В настоящее время инвесторам интересны как готовые объекты, заполненные арендаторами, так и девелопмент новых складских проектов. Объяснить возросший интерес можно следующим: высокой ставкой капитализации (почти 12.5% для премиальных активов Класса А, для сравнения до кризиса этот показатель составлял 9.75-10.25%) очень низкой долей вакантных площадей, серьезным ростом арендных ставок для качественных проектов класса А. Только в этом сегменте с пред текущего уровня ставки капитализации к докризисному составляет более 2%. В ритейле и офисах этот показатель почти приблизился к значениям 2007-2008 годов.
Какими вы видите перспективы развития инвестиционного рынка России?
Не может не радовать тот факт, что российский рынок становится все более интересным для западноевропейского капитала. Но конкуренция между иностранным капиталом за первоклассные активы, к сожалению, все еще очень невелика. В России, по меньшей мере, нужно в десять раз больше иностранных инвестиционных фондов готовых инвестировать в девелопмент высококачественных проектов. Ведь общий объем закрытых инвестиционных сделок в России практически не сопоставим с гигантскими объемами Великобритании, Германии и Франции. Успешный инвестиционный опыт в России таких всемирно известных компаний как Мorgan Stanley, Ashmore, UFG открывает уникальные возможности для новых глобальных инвесторов
