В условиях кризиса российские банкиры изобретают ноу-хау для разрешения проблем с неплатежами по ипотечным кредитам. Так, Хоум Кредит энд Финанс банк (ХКФ-банк) предлагает перевести ипотечный долг на того, кто готов его оплачивать. А по сути, продает долг одного заемщика другому физическому лицу. При этом банк убивает трех зайцев – улучшает свои показатели, «старый» заемщик быстро и во внесудебном порядке (что для банков крайне выгодно и привлекательно) избавляется от финансовой нагрузки, ставшей непомерной, а «новый» заемщик получает возможность взять ипотеку в условиях крайне ограниченного предложения.
«Фактически банк предоставляет ипотечный кредит новому покупателю такой квартиры на сумму остатка долга первого заемщика»,— пояснили в ХКФ-банке газете «Коммерсантъ». При этом часть текущей стоимости квартиры, которую не покрывает остаток долга по передаваемому кредиту, «новый» заемщик должен будет оплатить из собственных средств.
Ставки для «новых» заемщиков по ранее выданной ипотеке — текущие рыночные. При этом «новым» заемщикам потребуется заново пройти полную процедуру андеррайтинга (оценки рисков), а квартиру переоценить по рыночной стоимости. «Несмотря на это, продукт будет пользоваться спросом, поскольку получить ипотеку сейчас стало практически невозможно»,— считают в банке. В частности, Хоум Кредит с сентября 2008 года вообще не выдает ипотечных кредитов. Большинство других банков, по словам участников рынка, лишь декларируют выдачу. По данным АИЖК на 31 декабря, выдачи ипотеки обеспечиваются в основном семью банками, наибольшая доля приходится на Сбербанк и ВТБ.
Проблемный ипотечный заемщик, согласившийся на передачу кредита, избежит начисления неустоек и штрафов и принудительного взыскания залога, что есть плюс. Правда, при этом он, скорее всего, потеряет сумму уже погашенной банку задолженности, что, безусловно, огромный минус. По словам банкиров, за первый год заемщик успевает погасить порядка 4% кредита. Средний размер ипотечного займа в ХКФ-банке, по данным его международной отчетности,— 2,2 млн руб. Таким образом, за год заемщик мог внести до 88 тыс. руб. Их можно было бы вернуть при продаже квартиры, но сегодня цены падают. И все вырученные за реализацию квартиры средства пойдут только на оплату судебных и банковских издержек.
В чем суть новой схемы и зачем «старому» заемщику участвовать в ней, если он остается и без квартиры, и без денег? На вопрос обозревателя КМ.RU ответил эксперт рынка недвижимости Александр Крапин:
— Смысл в том, чтобы минимизировать негативные последствия. Если не платить банку, то будут капать штрафные проценты. В противном случае будут суды и арест прочего имущества должника. Что касается «нового» заемщика, то думаю, что ему это как раз выгодно, скорее всего, будет некий дисконт. Допустим, оплачено уже 50% стоимости квартиры, «новому» останется оплатить 40%, а 10% составят банковские издержки. То есть, конечно, и банку это выгодно.
По поводу реализации квартиры могу сказать, что сейчас цены снижаются, сегодня явно не удастся продать заложенную недвижимость по той цене, которая была несколько лет назад. К слову, сейчас банки лоббировали принятие закона о дополнительном обеспечении кредита. Это своего рода margine call, только для физлица, требование предоставить в обеспечении ипотечного кредита дополнительный актив, например другую квартиру, автомобиль и т. д. Пока такой закон не рассматривают, но в будущем все может быть.
Мне кажется, в ближайшие месяцы до осени деловая активность будет крайне низкая, поэтому у людей может сложиться безвыходная ситуация. То есть придется избавляться от проблемных долгов, чтобы не довести дело до личной катастрофы.
Да, государство декларирует помощь ипотечным заемщикам. В частности, речь идет о перекредитовании через АИЖК. Но это пока слова. Насколько я знаю, пока ни одного прецедента, когда государство взяло на себя долги частных домохозяйств, не создано.
Что касается потери уже внесенных денег, скажу, что рынок вообще несправедливая система. Он устроен таким образом, что максимум дохода имеют наиболее обеспеченные и сильные участники рынка, в нашем случае – банки. Повторюсь, вероятно, на новую схему согласятся люди, которые из-за кризиса попали в страшно отчаянную ситуацию.
Справка КМ.RU: В ХКФ-банке отметили, что по новой схеме может быть рефинансировано до 10% ипотечного портфеля, который, по данным его международной отчетности на 1 октября 2008 года, достиг 8,3 млрд руб.
