Что такое «встречная» покупка? Это когда покупатель приобретает объект недвижимости, продавец которого, в свою очередь, приобретает следующий объект. Выстраивается так называемая «цепочка» взаимосвязанных между собой объектов недвижимости.
«Цепочка» может включать минимум 2 объекта недвижимости, максимум – не ограниченное число (на практике – до 5-7 объектов). Собрать все объекты в одну цепь, соблюсти интересы всех покупателей и продавцов этой цепи – сложная задача.
«Встречные» покупки условно можно разделить на последовательные и параллельные.
Последовательную цепь можно представить в виде вертикальной линии, на самом верху которой есть «верхний» покупатель (он покупает первый объект и вносит основную сумму) и «конечный» продавец (он продаёт последний объект и получает конечную сумму).
Если участвует больше чем 2 объекта, появляются промежуточные объекты – звенья цепи, в которых участники сделки в одном лице представляют собой и продавца, и покупателя.
Параллельные цепи свойственны сделкам-расселениям (например, расселяют коммунальную квартиру: один покупатель приобретает эту квартиру полностью, а продавцы комнат, из которых состоит квартира, приобретают отдельное жильё).
Параллельную цепь можно представить в виде «солнца», где основной объект (в нашем примере – коммунальная квартира) это тело солнца, а приобретаемые квартиры (комнаты) для жильцов – это солнечные лучи. Не исключён вариант, когда один из лучей может стать последовательной цепью, если добавляется промежуточный объект.
При расчётах по «встречным» покупкам важно соблюдать несколько условий.
Во-первых, если цепочка объектов последовательная, то в договор аренды ячейки вносятся все адреса объектов недвижимости, задействованные в этой цепи. Другими словами, при выполнении условий регистрации прав собственности в отношении этих объектов цепь не разрывается – доступ к сейфу за ценными пакетами возможен только в случае предоставления в совокупности всех документов, свидетельствующих о регистрации права собственности.
Исключения из этого правила бывают, когда участники сделки не уверены в приобретении конечного объекта или есть другие обстоятельства, при которых они готовы отдать сумму денежных средств продавцу предпоследнего объекта, с тем чтобы он самостоятельно приобрёл себе жильё как бы выйдя из цепи. В этом случае доступ к сейфу может быть осуществлён при предоставлении документов, свидетельствующих о регистрации права собственности на объекты, исключая этот последний объект. Такие условия оговариваются с клиентами индивидуально, с согласованием руководства, с разъяснением возможных рисков, с пониманием того, что клиенты осознают последствия предлагаемых условий, и облекаются в форму договора «Эксклюзив» (нестандартные условия).
Во-вторых, если цепочка объектов параллельная, то можно указать все заинтересованные объекты как в одном договоре аренды ячейки, так и указать попарно в нескольких договорах. При указании в одном договоре не соблюдается правило, при котором доступ к сейфу осуществляется при предоставлении в совокупности всех документов, свидетельствующих о регистрации права собственности. Иначе участники одной «пары» могут попасть в зависимость от участников другой «пары».
В случае указания попарно в нескольких договорах выглядит это так. В одном договоре аренды ячейки указывается основной объект (коммунальная квартира) и приобретаемый объект для первого продавца, в другом договоре аренды ячейки указывается основной объект (коммунальная квартира) и приобретаемый объект для второго продавца, в третьем – основной объект и объект для третьего продавца и т.д.
Какой бы случай ни рассматривался, сотрудники расчётного центра и риэлторы должны уделять особое внимание расчётам при «встречных» покупках, чтобы ещё на стадии принятия условий выявить, какую схему применять при составлении договора, предусмотреть все возможные риски и соблюсти интересы всех сторон.
