Если еще несколько лет назад складской сегмент рынка коммерческой недвижимости сложно было назвать полноценным, то сегодня уже можно говорить, что он практически сформирован и становится все более прозрачным и цивилизованным. В настоящее время в Московском регионе имеется примерно 5 млн.кв.м складов всех классов, из которых на долю профессиональных складских помещений классов А и В приходится примерно 50% общего предложения. Рынок складской недвижимости стал еще одной доходной нишей для инвестиций. Но инвестиции в склады долгосрочны - окупаемость составляет не менее шести лет.
Основные тенденции спроса
Основными источниками спроса на рассматриваемом рынке являются логистические операторы, торговые сети супермаркетов и производители товаров.
Уровень спроса на современные складские помещения классов А и В имеет устойчивую тенденцию роста.
По данным компании Knight Frank, в 2006 году наиболее востребованными были складские помещения площадью до 10 000 кв.м (на них приходилось около 65% спроса), однако в настоящее время отмечается возрастающая потребность и в гораздо больших площадях (от 10 000 до 30 000 кв.м).
Кроме того, в области спроса сформировалась следующая тенденция: арендаторы при выборе складского помещения все меньшее значение стали придавать его удаленности от МКАД. По оценкам, более 30% потенциальных арендаторов рассматривали предложения складских помещений, находящихся на расстоянии 30-100 км от МКАД.
Наибольшим спросом пользовались наименее загруженные транспортные направления - Каширское, Новосимферопольское и Новорязанское шоссе. Популярными у арендаторов также являются складские комплексы на юго-западе Московской области, что обусловлено реконструкцией Киевской трассы и ростом значения аэропорта Внуково.
Спрос на аренду готовых к эксплуатации складских помещений по-прежнему значительно превышает предложение. В связи с этим, все большее распространение получает практика долгосрочных договоров предварительной аренды на ранней стадии строительства объекта.
Неудовлетворенный спрос пока велик
Несмотря на постоянно растущие объемы строительства, предложение складских площадей пока никак не может поспеть за нарастающим спросом. Наиболее особый дефицит наблюдается в области высококачественных складских площадей: уровень предложения готовых площадей складских помещений для класса В составляет примерно 2-4%, а для класса А - менее 1 процента.
Условно Московский регион можно разделить на три зоны строительства: Москву, ближнее и дальнее Подмосковье. Но в столице строить склады сейчас нерентабельно; проект становится невыгоден при цене земли свыше $0,3 млн. за 1 га, а цена земли в Москве сейчас может доходить и до $13 млн. за 1 гектар. Здесь более эффективны небольшие склады в составе торговых и офисных центров. Между третьим транспортным кольцом и МКАД стоимость 1 га земли составляет $0,6-0,8 млн., на МКАД - $1-1,5 млн, на расстоянии 10 км от МКАД - $0,2-0,5 миллиона. Цена земли зависит от близости шоссе, размеров площадки, топографии, состояния коммуникаций, наличия железнодорожной ветки и т.д. Себестоимость строительства складов класса А составляет $500-700/кв.метров.
Маркетинговые исследования показывают, что свыше 90% спроса приходится на склады, расположенные между МКАД и Малым бетонным кольцом (трасса А-107), и только 8% - непосредственно на Москву.
В последнее время основное строительство разворачивалось на расстоянии от 1 до 25 км от МКАД, причем наибольшее количество построенных складских площадей было сосредоточено на юго-восточном направлении.
Крупнейшие перспективные проекты
В настоящее время на рынке складской недвижимости готовится к вводу в эксплуатацию ряд крупных проектов классов А и В.
В период до 2010 года основное строительство будет вестись на юге и юго-востоке Москвы и Московской области. По-прежнему популярными у девелоперов останутся северное и западное направления. Наименьшее количество новых складских площадей будет введено на восточном направлении.
Ценовая ситуация на рынке
В связи с тем что основные потребители складской недвижимости гораздо меньше подвержены ажиотажным тенденциям, чем потребители жилья, в настоящее время наблюдался умеренный рост цен на складские помещения.
По данным компании Knight Frank, в Москве арендные ставки на складские помещения (без НДС, операционных расходов и коммунальных платежей) в классе А составили $115-130 кв.м в год, в классе В - $90-120 кв.м в год.
В будущем на рассматриваемом рынке вряд ли стоит ожидать снижения цен, но и резкого их повышения тоже не будет. Заметим, что цены в Московском регионе и так очень высоки по сравнению с общеевропейским уровнем.
Прогноз на будущее
В 2007 году ожидается дальнейшее увеличение спроса (в основном в сегменте складских помещений класса "А") и общее повышение требований арендаторов к качеству складских комплексов. В связи с этим улучшится качественная структура рынка складской недвижимости.
По-прежнему будут практически отсутствовать свободные складские площади, что связано с относительно небольшими объемами нового строительства, обусловленными, главным образом, сложностями в получении земельных участков под него.
До 2010 года запланирован ввод в эксплуатацию около 2,7 млн.кв.м качественных складских помещений, однако, основываясь на предыдущем опыте складского строительства, можно предположить, что ввод в эксплуатацию данных площадей произойдет с некоторым опозданием.
На рассматриваемом рынке в ближайшее время продолжится умеренный рост цен, причем наибольшие темпы роста будут наблюдаться по таким составляющим общей цены, как цены на земельные участки, операционные расходы и коммунальные платежи. В долгосрочной перспективе может произойти стабилизация арендных ставок, связанная с увеличением объемов предложения.
Экспертами прогнозируется смещение рынка на южные, юго-западные и юго-восточные направления (Новорязанское, Киевское, Минское, Каширское шоссе). В направлении же Ленинградского шоссе, где сейчас сосредоточено более 30% складских площадей Московского региона, наоборот, произойдет снижение объемов строительства складских комплексов. Это обусловлено, в первую очередь, дефицитом земельных участков и крайней перегруженностью этой трассы. В 2007 году удельный вес этого направления снизится до 23-25 процентов.
