Эксперты вспомнили о возможности долларовых расчетов за российское жилье
Подводя итоги сентября, московская компания «Инком-Недвижимость» среди прочего сообщила о том, что в последние недели в связи с резким снижением курса рубля наблюдалось некоторое увеличение количества продавцов, желающих получить выручку от продажи своей недвижимости в долларах или евро.
«Пока это желание разбивается о низкий спрос – при текущей рыночной конъюнктуре правила игры диктует покупатель. Однако нельзя исключать, что при дальнейшем существенном ослаблении рубля участники рынка задумаются о более устойчивом эквиваленте национальной валюты, и потенциально возвращение “в доллары” возможно», – прокомментировал директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость».
Впрочем, одновременно с этим эксперт отметил и другую рыночную тенденцию – готовность продавцов идти на уступки. По его словам, в сентябре на московском рынке все чаще имел место торг: продавцы были готовы уступать покупателям в среднем 5-10% от первоначально заявленной цены. Понятно, что эта тенденция плохо сочетается с желанием потребовать от покупателя расчета в долларах.
Напомним: в Петербурге пограничным годом, четко разделившим валютный и рублевый этапы на рынке недвижимости, стал 2007-й. В апреле того года на заседании Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти было официально объявлено о решении перейти на расчеты в рублях. Этому способствовали несколько причин. Во-первых, на тот момент вложение отечественной валюты в доллар США определенно стало убыточным. Во-вторых, еще в 2006 году изменение цен на недвижимость стало зависеть скорее от баланса спроса и предложения, чем от курса доллара. Риэлторы отмечали, что в начале 2007 года многим клиентам еще было трудно перейти на расчеты в рублях из-за сложившейся за много лет практики оценивать недвижимость в условных единицах, однако в большинстве агентств до 80% сделок на вторичном рынке уже совершалось в рублях. В-третьих, за период с конца 2005-го до весны 2007 года изменились приоритеты банков при выборе валюты для выдачи ипотечных кредитов. В 2007 году почти все банки стремились давать кредиты в рублях. Запущенные к тому времени государственные программы также предусматривали финансирование только в рублях. В итоге, если в начале 2006 года лишь 25-30% петербургских продавцов хотели получить деньги в рублях, то весной 2007-го их доля приблизилась к 100%.
В последний раз ситуация, отчасти (подчеркнем: лишь отчасти!) напоминающая нынешнюю, сложилась в конце 2008 – начале 2009 года. В течение IV квартала 2008 года рубль обесценился почти на треть, а общее снижение цен на недвижимость за квартал в пересчете на валюту составило примерно 19%.
На вторичном рынке продавцы стали привязывать цену к доллару еще в середине декабря 2008 года. На первичном некоторые застройщики начали делать это в конце января. Основным препятствием для всеобщего введения у.е. тогда послужил принятый Госдумой еще в 2006 году закон, запрещающий СМИ использовать в рекламе наименования иностранных валют. Также сохранению рублевых ценников поспособствовал тот факт, что уже в начале марта курс рубля начал стабильно расти относительно доллара и евро.
Не исключено, что сейчас продавцы «вторички» вновь начнут номинировать цены в основных мировых валютах, но вот у девелоперов с этим будет еще больше проблем, чем пять лет назад, так как спрос на новые квартиры за это время еще больше увеличился, а все банковские и многочисленные бюджетные механизмы для рынка недвижимости окончательно стали рублевыми.
Татьяна Слободянюк, генеральный директор ООО «Адвокат-Недвижимость»:
Цены на жилье в Санкт-Петербурге формируются в основном в рублях, и сейчас они стабильны. Спрос определяется предложением, а предложения расплатиться за покупку жилья в валюте встречаются сейчас очень редко. В моей практике предложений о продаже или покупке за иностранную валюту – да еще так, чтобы это было принципиальным и решающим моментом сделки, – не было как минимум лет пять.
Учитывая сложившийся баланс спроса и предложения, в ближайшее время возврат к расчетам в иностранной валюте маловероятен.
Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:
С начала года цены жилой недвижимости Петербурга в рублях выросли менее чем на 6%, а в долларах снизились приблизительно на 20%. Желание риэлторов получать расчеты в долларах или евро действительно имеет место. Как правило, форма расчета зависит в первую очередь от того, в какой валюте держит накопления покупатель недвижимости. Отмечу, что если у покупателя часть суммы в долларах или евро, ему даже удобнее ее не конвертировать, а пойти навстречу продавцу. Такого рода расчеты всегда присутствовали в нашей практике. Что касается гипотетического перехода от расчета в рублях к расчету в долларах, то могу заверить, что это крайне негативно отразится на рынке. Во-первых, во многих сделках участвует ипотека, которая всегда начисляется в рублях. Во-вторых, сумма, указанная в договоре купли-продажи, согласно действующему законодательству может быть только в рублях, равно как и в расписке риэлтора о получении вознаграждения за свои услуги.
Наталия Лаврова, исполнительный директор АН «Дарко»:
На мой взгляд, в рублевом эквиваленте цены подросли с начала года процентов на 15-20, при этом стабильный покупательский спрос сохранялся вплоть до конца лета. Увы, уже осенью он начал потихоньку падать, в том числе в связи с колебаниями курса валют.
В нашей практике уже бывали случаи, когда продавцы или совсем отказывались продавать квартиры, или требовали закладки средств в банковскую ячейку в валюте. Массовый характер эта практика не приобрела, но тенденция сохраняется и сейчас, что крайне отрицательно влияет на ведение сделок. Как обычно, страдают самые незащищенные слои населения: и субсидии (федеральные и городские), и материнский капитал, и достаточно большие суммы по военной ипотеке перечисляются продавцам исключительно по безналичному расчету в срок до двух месяцев с момента регистрации перехода права собственности к покупателю. И продавцы либо отказываются работать на таких условиях, либо выторговывают себе дополнительные средства.
