Рынок аренды с начала кризиса изменился довольно сильно: сгладилась сезонность, иными стали отношения в тандеме «хозяин — съемщик», снизились цены… И на разворот ситуации в этом году вряд ли стоит рассчитывать, предупреждают эксперты. Впрочем, локальные перемены возможны.
От кризиса не выиграть
Весь 2009-й съемщики могли бы радоваться смене своего положения – в кои-то веки именно они диктуют хозяевам условия, а не наоборот. Радость, однако, существенно омрачалась ухудшением финансового положения вследствие кризиса, которое коснулось большинства арендаторов. Многие потеряли возможность снимать жилье в Москве даже по существенно сниженным ставкам. Отток мигрантов из столицы, временный возврат молодежи к родителям, тенденция объединения в пределах одной квартиры двух-трех семей – все это привело к сокращению спроса. А предложение при этом устойчиво росло: по сравнению с ноябрем 2009-го квартир нижнего ценового сегмента, по данным «МИЭЛЬ-Аренда», стало больше почти на 70%. В течение зимы эта тенденция, пусть с некоторыми откатами, сохранялась и сохраняется по сей день.
«В связи с уменьшением притока региональной рабочей силы в столицу и падением объемов и темпов ввода готового жилья доля квартир, предлагаемых в аренду, в 2010-м, по нашим прогнозам, возрастет. Под давлением властей девелоперы постепенно начали снижать уровень долгостроя, что позволило многим москвичам стать собственниками недвижимости – то есть и эта группа нанимателей ушла. Тех, кто снимал жилье, становится все меньше, платежеспособный спрос при этом весьма ограничен, а количество квартир увеличивается, — поясняет Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни «Меркурий Сити». — Поэтому в первой половине года тенденция превышения предложения над спросом сохранится. Что касается ценовой политики, то резких скачков ставок ждать не стоит, колебание может составить 10% в ту или иную сторону».
Игра на понижение
Одна из локальных тенденций заключается в том, что с начала февраля периоды увеличения объема предложения сменяются периодами его уменьшения. И хотя первый вектор пока остается преобладающим, темпы роста сейчас гораздо ниже, чем в конце 2009-го – начале 2010-го. Параллельно повысилась и активность арендаторов. «В феврале зарегистрировано оживление спроса, — рассказывает Светлана Фирсова, руководитель отдела продаж «Запад» корпорации МИАН. — Количество обращений в агентства недвижимости возросло на 10-15%, число заключенных договоров – в 1,5-1,7 раза. Зафиксированный объем сделок почти в три раза превышает показатели аналогичного периода прошлого года и всего на треть ниже средних докризисных значений».
«На рынке аренды – как загородной, так и городской – отмечается некоторое оживление спроса и предложения», — соглашается Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». Но в любом случае, если сравнивать с 2008 годом, спрос заметно ниже – и локальные всплески, отмечаемые риелторами, глобальной картины не меняют. «В сегменте аренды с начала года ситуация практически не меняется, — говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». — Конечно, количество звонков от желающих снять квартиру в феврале и начале марта увеличилось, но невостребованные варианты остаются, тем более если хозяева запрашивают больше 25 тыс. руб. за однокомнатную квартиру и 30 тыс. руб. за двухкомнатную».
Сколько стоит дом… снять
Средние ставки в марте остались почти такими же, как в начале года. «Стоимость аренды стабильна, заметных колебаний в экономклассе не зафиксировано. В настоящее время трешка экономкатегории стоит порядка 50 тыс. руб. в месяц, двушка — 37 тыс., однушка – 27 тыс. — рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Максимальным спросом по-прежнему пользуются квартиры стоимостью от 25 тыс. до 45 тыс. руб. в месяц. Недорогие однушки наиболее доступны по абсолютной цене. Аренда такой квартиры для многих остается единственной возможностью обретения жилья в столице за относительно небольшие деньги». При этом, отмечает аналитик, самые дорогие однушки экономкласса сейчас предлагаются в центре и на юго-западе Москвы — самые демократичные объекты стоят до 30 тыс. руб. По данным АН DOKI ставки аренды в экономкатегории существенно ниже: в начале марта — около 23 тыс. руб. за однушку. Двушки и трешки стоят около 30 тыс. и 38 тыс. руб. соответственно. Подобное расхождение во многом объясняется разницей в критериях отнесения той или иной квартиры к сегменту, а также особенностями методики подсчета.
Без особых надежд
В верхнем ценовом сегменте предложение в течение года также росло, а спрос не спешил активизироваться. Снижение цен по отношению к 2008-составило от нескольких процентов (хорошие варианты) до 50% и более («элитный неликвид» и сильно переоцененные объекты). Собственники качественной элитки, предназначенной под аренду, предпочитают ее «законсервировать» – дескать, пусть лучше простаивает, чем уходит по демпинговой ставке. Впрочем, квартир, которые можно отнести к luxury-сегменту, в Москве не так много. По словам Марка Нелюбина, управляющего директора агентства Century 21 Star Realty M, в целом объем арендного жилья в столице оценивается на уровне 150 тыс. квартир. Из них не более 3% можно с полным правом назвать элитными, а около 20-25% выдаются за премиум, но не являются таковым по своим характеристикам.
По оценке Константина Ковалева, управляющего партнера Blackwood, элитная квартира сейчас стоит от $4-5 тыс. до $40-50 тыс. в месяц, бизнес-класс – от $2 тыс. до $15 тыс. Ставки остались практически прежними с начала года, и как минимум до осени предпосылок к переменам аналитики не видят. По экономкатегории прогноз такой же: колебания ставок — плюс-минус 1-2%, всплесков спроса, способных расшевелить цены, не ожидается до осени. Впрочем, в 2009-м осенний рост, ставший было в городе и области традиционным, довольно быстро захлебнулся, а ставки отыграли назад. Не исключено, что в этом году картина будет похожей. «До августа ситуация вряд ли изменится. В конце лета начнется новый приток желающих найти работу или поступить в учебное заведение. В кризис данный поток заметно снизился и восстановится лишь с ростом экономики в целом, — рассуждает Г. Фабрицкая. — То есть вряд ли спрос существенно увеличится в течение года, а значит, повышения ставок ожидать не приходится».
Фото: gdn.com.ua
