На конференции профессионалов рынка недвижимости «Неизвестная глубина, или На какой отметке рынок прекратит падать?» собравшиеся обсудили итоги уходящего года и поразмышляли о будущем отрасли.
Аналитика не работает
По мнению вице-президента, управляющего директора банка ВТБ Александра Ольховского, аналитика в макроэкономике сейчас является плохим инструментом для того, чтобы выстроить какие-либо тактические действия. Эти действия должны быть связаны с конкретными проектами и анализом локальной ситуации. «Сейчас наблюдается некая устойчивость рубля. Я думаю, что в 2016 году будет плавный “отрицательный рост” рубля. Думаю, что он не будет очень резким. Этих прогнозов для анализа конкретных проектов должно быть достаточно, чтобы осуществлять их реализацию», – считает Александр Ольховский.
«Я не понимаю жалоб на то, что у нас кризис, – у нас все прекрасно. Три квартала 2015 года по жилому рынку в целом дали минус 40% к трем кварталам 2014 года. И это неплохо, потому что в начале года мы думали, что падение на 50% будет хорошим результатом», – утверждает генеральный директор Knight Frank Николай Пашков. Петербуржцы превзошли ожидания эксперта в плане платежеспособного спроса. За тот же период по сравнению с 2013 годом рост спроса на жилую недвижимость в 2015 году составил те же 40%. Если же говорить о классе А, то там спрос по сравнению с прошлым годом упал лишь на 20%. При этом продолжается рост цен – от 10% в классе С до 18% в классе А. Тем самым, в жилой недвижимости чем выше класс, тем выше спрос и динамика цен.
Земли не готовы
По словам Николая Пашкова, три квартала 2015 года в сегменте офисной недвижимости сопоставимы по спросу с тремя кварталами 2013 года. В 2014 году ситуация была лучше, в первую очередь из-за большого количества сделок «Газпрома». На текущий момент бизнес-центры класса А чувствуют себя лучше, чем бизнес-центры класса В. Это происходит потому, что класс В ориентирован на малый и средний бизнес, а он из-за происходящих событий в стране испытывает определенные трудности.
Начальник управления перспективного развития Комитета по строительству Санкт-Петербурга Игорь Шикалов рассказывает, что в городе ранее строилось около 280 тыс. кв.м бюджетного жилья в год. «Около восьми лет назад мы дали полномочия по подготовке территорий в другие комитеты, и мы получили колоссальный спад подготовленных земель. К сожалению, те темпы, которыми мы сейчас строим, не устраивают никого. Возможно, ситуацию удастся нормализовать к 2018-2019 году. Пока мы не строим достаточного количества бюджетного жилья, мы будем его закупать у застройщиков», – констатирует Игорь Шикалов.
Горизонтальное развитие
«В конце 2015 года мы наблюдаем горизонтальное развитие, которое, надеемся, сохранится и в 2016 году. То есть мы понимаем, что определенный спрос есть и он, несмотря ни на что, будет, потому что Санкт-Петербург – один из ведущих городов, и он будет продолжать заселяться», – надеется заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.
Руководитель отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова отмечает, что в начале года падение спроса было весьма существенным. С появлением ипотеки с господдержкой процесс постепенно налаживался. «Явный всплеск спроса мы получили в августе, когда снова пошли валютные колебания. Сентябрь оказался весьма успешным. В октябре спрос немного уменьшился, но в целом мы наблюдали тенденцию оживления деловой активности», – утверждает Светлана Денисова. Сейчас многие любят повторять, что чем хуже дела на валютном рынке, тем лучше дела обстоят на рынке недвижимости. По мнению Светланы Денисовой, наиболее чувствителен к колебаниям на валютном рынке комфорт-класс. Для них они являются стимулом к покупке жилья.
Спрос растет
«Начиная со II квартала 2015 года по сей день мы наблюдаем рост спроса. Этот рост плавный, но постоянный. Наши продажи в III квартале 2015 года превышают на 25% продажи аналогичного периода 2013 года. Количество новых контрактов в этот период увеличилось на 29% по сравнению с III кварталом 2014 года», – рассказывает руководитель офиса продаж «Московский, 115» компании «ЛенСпецСМУ» Василий Ильин. По его мнению, во многом хорошее влияние оказало субсидирование ипотеки. Во-первых, это материальная помощь людям, во-вторых, психологическая поддержка государства как для отрасли, так и для покупателей недвижимости. Но, помимо ипотеки, «ЛенСпецСМУ» всегда предлагает собственные программы по рассрочке, поэтому уверенно смотрит в будущее, утверждает представитель компании.
Коммерческий директор ГК «Айдадом» Алексей Баринов считает, что рынок загородной недвижимости живет своей жизнью. «Если говорить о коттеджной застройке, то она очень специфична. В нашей компании за III квартал 2015 года не было падения ни в количественном, ни в финансовом аспекте по сравнению с тем же периодом 2014 года. Наблюдая за продажами коллег и следя за аналитикой, мы также видим, что рынок не просел», – говорит Алексей Баринов.
Бартер
Руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева отметила, что на рынке загородной недвижимости большую долю составляют сделки с участками. Этот рынок развивается и в недорогом сегменте, зачастую выступая аналогом квартир эконом-класса. По прогнозам «Петербургской Недвижимости», по итогам 2015 года будет отмечено снижение спроса на загородную недвижимость по сравнению с 2014 годом, но всего лишь на 10-12% в связи со всплеском активности в конце 2014 года.
Генеральный директор «Российского аукционного дома» Андрей Степаненко рассказывает, что госкорпорации тратят ежегодно 20 трлн рублей на свои закупки. Многие из них уже создали собственные инвестиционные холдинги. Госкорпорации, которые перестали получать деньги из бюджета, начали изыскивать свои резервы и вбрасывать огромное количество активов на рынок. Причем они готовы идти на серьезные дисконты, говорить о рассрочках платежей, чего раньше не было. Становятся популярными товарно-сырьевые, бартерные сделки: застройщики сейчас зачастую приобретают материалы за процент от будущих проданных квартир.
Иностранцам легче
Генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев считает, что негативные события в ритейле позади. Закрытия брендов и уход их с рынка завершились в конце прошлого-начале этого года. «В течение 2015 года происходит ротация – кто-то сокращает количество магазинов, кто-то, наоборот, выходит на рынок. Появляется сумасшедшее количество новых операторов развлечений, это рекордный год для них. Есть новые форматы, зачастую очень интересные. Кризис даже помог этому сегменту», – утверждает Андрей Косарев.
Директор по маркетингу и продажам «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая рассказывает, что в кризисное время компании реализовывают мероприятия, с помощью которых можно было бы остаться на рынке. Во-первых, это попытки сокращения издержек. При росте инфляции и себестоимости строительства не для всех застройщиков это оказывается просто. «Также производится ревизия всей деятельности на предмет того, где есть резервы, с помощью которых компания могла бы работать “с интересом”, а не в ноль или в минус, как мы это слышим от многих наших коллег. Кредитование на российском рынке стало более сложным и дорогим. В этом смысле нам немного легче, так как мы иностранная компания», – утверждает Екатерина Гуртовая.
