В прошлом году рынок аренды Петербурга вырос в цене от 20 до 100%. Отчасти его поведение стало уменьшенной копией ажиотажного роста цен на вторичном рынке. Но эксперты диаметрально расходятся во мнениях, называя факторы, спровоцировавшие бурный рост арендных ставок осенью 2006 г. В нынешнем году, по мнению операторов рынка, рост цен примет спокойный, плавный характер по всем ценовым категориям объектов.
Конец прошлого года стал для петербургского рынка аренды непростым: традиционное осеннее оживление помножилось на докатившийся эхом со вторичного рынка всплеск спроса и, как следствие, подъем ставок. Несостоявшиеся покупатели собственных квартир, ставших недоступными по новым ценам, вновь обратились к съемному жилью, благо, стоимость аренды на тот момент казалась вполне доступной. Владельцы квартир, вдохновленные общерыночными тенденциями и возросшим спросом на их объекты, дружно подняли цены в сегменте эконом-класса почти вдвое.
Что нужно арендатору?
Если год назад месячная аренда, например, однокомнатной квартиры стоила $250, то теперь она составляет $500. Остальные объекты эконом-класса столь бурного роста не показали: цена месячной аренды двухкомнатной квартиры выросла примерно в 1,5 раза, с $350 до $500-600, а трехкомнатной – практически не изменилась. В результате, сейчас на рынке сложилась довольно интересная ситуация: одно-, двух- и трехкомнатные квартиры можно найти по практически одинаковой цене. «Если стоимость аренды самого дешевого жилья в настоящее время находится на пределе и дальнейшего ее роста в ближайшее время операторы не ожидают, то ресурс для роста цен на аренду более дорогостоящих квартир в том же секторе пока есть», - считает Елена Исаенко, директор департамента аренды АН «Бекар».
Стоимость жилья в сегменте бизнес-класса складывается из ряда известных факторов: район, наличие парковки, зеленых зон, окружающей инфраструктуры. Цена месячной аренды здесь выросла за 2006 г. в среднем на 20% и составляет сегодня $1-1,5 тыс./мес. В этом сегменте, по мнению экспертов, также есть ресурс для повышения цены: спрос достаточно высок. «Рынок бизнес-класса недооценен, поэтому нередко такое жилье находит арендаторов даже по заведомо завышенной цене: люди готовы платить за комфорт», - отмечает Елена Исаенко. Арендаторы, выбирающие объекты бизнес-класса, предпочитают новые дома. Особенно пользуются спросом квартиры в комплексах, таких как «Морской фасад» на Васильевском острове. Эти объекты, как правило, сдаются без торга: однокомнатные квартиры от $1000, двухкомнатные – от $1800, трехкомнатные – от $2500 в месяц и выше. Причем, в одном и том же доме существует разброс цен (примерно в 1,5 раза) на абсолютно идентичные по метражу, но по-разному оформленные и оснащенные квартиры. На рынке аренды, в отличие от купли-продажи, на цену влияет в первую очередь не метраж, а степень комфортабельности. Для съемщиков более дорогих квартир важны вид из окон и инфраструктура, отремонтированный подъезд, наличие домофона, парковки и пр.
Проблемы платежеспособного спроса
Операторы рынка элитного жилья из года в год жалуются на несоответствие объектов, предлагаемых в этом сегменте рынка, стандартам и требованиям, предъявляемым арендаторами. «Люди, которые могут себе позволить снимать квартиру за $3-4 тыс. в месяц, чаще всего являются представителями иностранных компаний», - говорит Наталья Сайкина, специалист отдела элитного жилья компании «Астера», - Они привыкли к определенным условиям жизни. Но подобрать в Петербурге для них жилье оказывается непросто». Вариантов несоответствия множество, но чаще всего хорошая квартира с качественным ремонтом отталкивает арендаторов неухоженным и неохраняемым подъездом. «По-прежнему сложно найти квартиру даже за $10 тыс., которая по всем своим характеристикам устроила бы клиента, - вторит Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор», - Арендаторы супердорогого жилья имеют опыт аренды квартир в Москве и за границей, и в Петербурге для них найти объект непросто. К сожалению, на рынке преобладают следующие предложения: огромная квартира метров 200-300, расселенная в начале 1990-х годов, с ремонтом десятилетней давности, с неорганизованной эксплуатацией дома, в неохраняемом подъезде. Сдать такую квартиру по ставкам элитного жилья нереально». По отзывам риэлторов, в дефиците – видовые квартиры, расположенные в удачных местах, имеющие приличный вход, дизайнерский ремонт и техническое оснащение. Спрос в этом сегменте преобладает над предложением.
«Наши клиенты часто жалуются на отсутствие в городе на Неве такого сервиса, как менеджмент квартир, - утверждает Наталья Сайкина, - Рынок управления объектами не развит, и бывают ситуации, когда из-за отсутствия такой услуги арендаторы вынуждены обращаться в агентство снова, чтобы справиться с нештатной ситуацией или получить нужную информацию». По данным компании «Астера», такие сервисы хорошо развиты в Москве – там существуют специальные службы, которые обязаны обеспечивать арендаторам максимальную комфортность проживания. Они предоставляют справочную информацию, организовывают ознакомительные экскурсии по городу и пр. «По опыту могу сказать, что арендатор готов доплатить 10-15% от стоимости аренды за дополнительный сервис и комфортное проживание», - говорит г-жа Сайкина.
«Элита» смещается в новостройки
Два года назад три четверти базы элитного жилья Петербурга приходилось на Центральный район, остальные квартиры располагались на Васильевском острове, на Петроградской стороне и в Московском районе. Последний год внес коррективы в географию рынка аренды элитного жилья. Стало отчетливо заметно: платежеспособный спрос смещается в сторону окраин. Обремененные семьями горожане предпочитают снимать хорошо отремонтированные и технически оснащенные квартиры в новых домах, имеющих охрану, стоянки или паркинги. Центр притягивает в первую очередь арендаторов, приезжающих в Северную столицу по службе из других регионов (Москва, Север, Урал).
Одним из лидеров по объему предлагаемого в аренду элитного жилья становится Крестовский остров, в последние годы застраиваемый жилыми комплексами элитного класса. В одном ряду с ним стоят набережные Петроградской стороны, где также предлагаются объекты нового строительства.
Интересные объекты в новых домах классов «элит» появились на Охте и в Выборгском районе (Озерки). Это – видовые квартиры на верхних этажах с хорошей отделкой, стоимость месячной аренды которых начинается от $2,5-4 тыс. При сравнительно невысокой, по сравнению с центром города, цене аренды, эти объекты отвечают практически всем требованиям, предъявляемым арендаторами к дорогому жилью: хорошее состояние квартиры и подъезда, консьерж и круглосуточное видеонаблюдение, парковочное место для автомобиля, оптоволоконная связь.
Еще одна тенденция, подмеченная операторами в последний год: в центре Петербурга растет объем предложений, потому что многие владельцы дорогих квартир построили и приобрели для постоянного проживания загородные дома. «Квартиры поступают в аренду, думаю, предложение в этом сегменте и в дальнейшем будет расти более активно, чем в остальных», - уверена Инна Еремина, менеджер отдела аренды АН «РусланD».
