По состоянию на начало 2010 года на первичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга в активной стадии продаж находилось 25 жилых комплексов, в которых нераспроданными оставалось порядка 1200 квартир. Средние цены предложения на новые объекты высокого класса не превышали 200 тыс. руб. за квадратный метр, а на вторичном рынке - 180 тыс. руб. за "квадрат". При этом участники рынка отмечали, что разница между ценой предложения и ценой сделки могла достигать 30%. Дисконты продавцов, а также более "кофмортная" стоимость квадратного метра элитного жилья (в Москве средняя цена элитного "квадрата" в ликвидных объектах, по словам участников рынка, даже в криРынокзисное время не опустилась ниже 350 тыс. руб.) сделали элитные квартиры Петербурга потенциально привлекательными для инвестиций, однако же представители местных агентств недвижимости посетовали на снижение спроса в прошедшем году, который, по самым смелым прогнозам, может восстановиться лишь к осени текущего года.
Изначально рынок элитной недвижимости Петербурга начал развиваться с расселения коммунальных квартир, которые располагались в районах исторической застройки: так называемом "Золотом треугольнике", ограниченном набережными Невы и Фонтанки и Невским проспектом, на многочисленных набережных города у Большой и Малой воды, в районе Новой Голландии, Таврического сада, Суворовского проспекта – Советских улиц, на Васильевском острове от Академии Художеств до Среднего проспекта, на Петроградской стороне от Мытнинской набережной до станции метро «Горьковская». Однако довольно скоро самые ликвидные коммуналки в центре были расселены. Остальные же так или иначе ставили перед потенциальным покупателем вопросы юридической чистоты объекта, наличия проблемных соседей, необходимости капитального ремонта здания и вложения значительных средств в перепланировку и отделку будущей квартиры. Наконец, отсутствие инфраструктуры, соответствующей современным требованиям, предъявляемым к элитному жилью, привело к тому, что часть покупателей и инвесторов обратилась к новым элитным жилым комплексам, которые стали возводиться в престижнымх районах Северной столицы - Центральном, Петроградском, Василеостровском, Адмиралтейском. "Можно составить некий рейтинг элитных районов Санкт-Петербурга. На первое место я бы поставил «Золотой треугольник». Это уникальный район, где открывается вид на Эрмитаж, Дворцовую площадь, Марсово Поле, Спас на Крови, Казанский и Исаакиевский соборы. На второе - Петроградский район. Преимущественно потому, что он включает в себя Каменный остров, на котором строят жилье не ниже уровня хорошего бизнес-класса. К примеру, цены в доме на Зоологическом пер. являются одними из максимальных на рынке элитной недвижимости города. Очень ценятся там и особняки, стоимость земли которых сама по себе очень высока. На третьем месте – Центральный район. На четвертом и пятом местах соответственно Василеостровский и Адмиралтейский районы. В Адмиралтейском районе вообще крайне редко что-то появляется в продаже. Наиболее привлекательной там является Английская набережная с видом на Неву",- рассказал заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.
Впрочем, по ценам, которые представил "Бекар", выходит, что самое дорогое новое жилье в настоящий момент сосредоточено именно в Адмиралтейском районе, который обогнал Центральный и Петроградский районы, занявшие лидирующие позиции в своеобразном рейтинге престижности.
Цены на рынке первичного и вторичного жилья в престижных районах Петербурга
Район / Цена 1 кв.м на первичном рынке, тыс. руб. / Цена 1 кв. м на вторичном рынке, тыс. руб.
Центральный 133-138 99-103
Петроградский 132-136 99-103
Адмиралтейский 142-146 85-89
Василеостровский 87-91 89-93
Источник: АН "Бекар", таблица составлена RealEstate.ru
А вот средняя стоимость квадратного метра элитного жилья в Петербурге, по оценке Penny Lane, несколько ввыше."Говоря обобщенно, средняя стоимость 1 кв.м. жилья элитного уровня в Петербурге составляет 200-250 тыс. руб. Но любая подобная оценка необъективна, она будет в значительной степени зависеть от используемой классификации. Также надо отметить разницу между ценой предложения и ценой сделки, напомним, что в 2009 году она составляла в среднем 30%. С конца 2008 года цены снижались, точнее, росли дисконты. Говоря о наиболее дорогих локациях Центрального района, надо сказать, что идеальных предложений в старом фонде и так почти нет, а большая часть тех, что наиболее к ним приближены - либо были реализованы с серьезной скидкой, либо сняты с продажи", - отметил директор Penny Lane Realty Saint Petersburg Павел Пикалёв.
Не способствует единогласию экспертов и тот факт, что в городе на Неве до сих пор идут споры, что считать элитным жильем, а что нет. "Многие застройщики в целях привлечения клиентов называют элитными объекты, которые к элите не относятся. Цены на элитную недвижимость могут достигать и 20 тыс. евро за квадратный метр и более. На вторичном рынке на Каменном острове или в Центральном районе есть дома, которые могут подходить к этой ценовой категории, - заметил Л. Сандалов.
Что касается объема предложения, то, по словам руководителя направления элитной недвижимости Knight Frank St.Petersburg Елизаветы Масалимовой, по состоянию на начало 2010 года на первичном рынке Северной столицы в активной стадии продаж находилось 25 жилых комплексов, в которых нераспроданными оставалось порядка 1200 квартир. В то же время за прошедший год в городе на Неве ввели всего 4 новых элитных объекта (по темпам воода элитного жилья Петербург отстает от Москвы, где по итогам года рынок пополнился 10 новостройками высокого ценового сегмента - прим. ред.), среди которых "Резиденция на Суворовском" и жилой комплекс на ул. Шпалерной, д. 60, от строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга, 1 и 2 корпуса района элитной застройки "Парадный квартал" от тандема "Возрождение Санкт-Петербурга"- ЛСР Груп, ЖК "Финансист" от компании "Петрополь".
"Наиболее интересными объектам, в которых в 2009 году открылись продажи, являются ЖК в Зоологическом пер., 2/4; Diadema Club House; объект на ул. Шпалерная, 37; ЖК "Александрия", - рассказал П. Пикалев из Penny Lane Realty, - в этих и других как в сданных, так и строящихся объектах застрощики активно предлагают квартиры; во многих - со скидками и индивидуальными условиями продажи". Кстати, что касается скидок, то петербургские девелоперы были более лояльными к потенциальным покупателям элитки. "Наименее ликвидные объекты предлагались со скидкой 25-30% в течение года", - отметила Е. Масалимова из Knight Frank St.Petersburg. Демпингом занимались и инвесторы в элитную недвижимость. "В 2009 все больше распространенной стала ситуация, когда частные инвесторы предлагали квартиры в недавно сданных домах по цене ниже, чем у застройщика",- сообщил П. Пикалев из Penny Lane Realty Saint Petersburg.
В то же время, по его словам, такие знаковые объекты, как "Каменный Остров", "Новая Звезда", "Пятый Элемент", "Дом у Моря", не были подвержены кризисным явлениям. "Там цены, как бы высоки они не были, снижаться не будут. Да и предложений в них осталось немного", - отметил он.
По словам опрошенных RealEstate.ru, подобная ситуация сохраняется и в нынешнее время, но тем не менее покупательская активность находится пока что на низком уровне. Тем не менее, рынок постепенно возвращается к росту цен, который уже был зафиксирован на некоторые элитные объекты. По самым оптимистичным прогнозам, спрос может восстановиться уже к осени.
Фото: edut-deti.ru
