До недавнего времени московский рынок складской недвижимости развивался весьма активно. Каждый год вводились крупные логистические центры, росли ставки, заключались долгосрочные (по российским меркам) арендные договоры. Кризис на неопределенный срок приостановил эту активность.
Расписание на послезавтра
Впрочем, начатые объекты продолжали достраиваться. Так, в первом полугодии 2009-го введено в строй шесть крупных объектов: 1-я фаза комплекса «Восточный» площадью 121 тыс. кв. м (40-й км Горьковки), 1-я фаза «PNK-Чехов» — 120 тыс. кв. м (45-й км Симферопольского шоссе), «BCRE Лобня» — 39 тыс. кв. м (12-й км Дмитровки), 4-я очередь логопарка «Истра» — 29,6 тыс. кв. м (49-й км Новой Риги), 1-я фаза «VVV Балашиха» — 25 тыс. кв. м (Горьковка, 1 км от МКАД), «Лого-Арт» — 23 тыс. кв. м (12-й км Ленинградки). Все объекты относятся к сегменту А.
В конце лета первую очередь логистического парка SouthGate ввела в строй компания Giffels. «Площадь комплекса — 75 тыс. кв. м, — рассказывает Кристофер Ван Рит, управляющий директор Giffels Management Россия. — В 2010-м мы рассчитываем ввести дополнительные очереди площадью 530 тыс. кв. м на основе предварительных договоров аренды и продажи». Также готовятся к вводу комплекс класса А «Трилоджи Парк Томилино» площадью 107 тыс. кв. м («Инвестиционный Траст», Новорязанское шоссе, 7-й км), многотемпературный складской комплекс «Агротерминал» площадью 56 тыс. кв. м (Accent Real Estate Investment Managers, Симферопольское шоссе, 33-й км), «SLT-Южный Логистический Терминал» площадью 1-й очереди 53 тыс. кв. м (Raven Russia/«Феликс») и др. Сегодня общая площадь качественных складов в Москве и области, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, составляет 6 млн 47 тыс. кв. м.
Перспективное планирование
Впрочем, застройщики не только завершают возводимые объекты, но и порой начинают новые. Такую политику эксперты называют весьма дальновидной: по окончании кризиса спрос на качественные склады резко возрастет и девелоперы, которые смогут предложить арендаторам современные площади, окажутся в очень выгодном положении. Например, компания «Геламко» и Jones Lang LaSalle заявили о сооружении логистического парка класса A «Дмитров» в Дмитровском районе Московской области общей площадью 245 кв. м. Первую фазу намечено завершить к I кварталу 2010 года.
По данным Knight Frank, в складских комплексах класса А за I полугодие 2009 года зафиксировано около двадцати сделок, включая субаренду. Для помещений класса В цифра на порядок выше. К примеру, крупнейший российский ритейлер Х5 Retail Group снял 23 тыс. кв. м в логистическом центре «PNK-Чехов» под свой федеральный распределительный центр. Компания «Градиент» арендовала более 18 тыс. кв. м площадей класса А сроком на семь лет в «SLT-Южный Логистический Терминал». Фирма Mitsui сдала в субаренду на три года 8,5 тыс. кв. м в «МЛП-Ленинградский терминал» компании «Мерседес-Бенц РУС».
Против длительных контрактов
Одной из главных тенденций рынка складов — снижение минимальных сроков аренды. Договоры на пять-семь лет, активно заключавшиеся до кризиса, больше не актуальны. Сегодня и трехлетний срок считается большой удачей, а средняя продолжительность контракта – год-два. Отказались съемщики и от предварительной аренды, которая была весьма популярна во время высокого спроса. Также по просьбе клиентов многие хозяева переходят с долларовых на рублевые цены. Часть собственников включают в ставку НДС и операционные расходы, а порой и коммуналку. Операционные расходы не претерпели значительных изменений: по данным Colliers International, ставка находится в диапазоне $30-40 за кв. м в год.
Арендаторы стремятся снизить расходы и, выбирая склад, ориентируются на выгодные условия (прежде всего низкие ставки) и местоположение. Классность объекта для большинства компаний отходит на второй план. Эксперты отмечают возросший спрос на площади класса С и ниже. В целом, сообщают специалисты Knight Frank, спрос сократился на 40% по сравнению с первым полугодием 2008 года. «Спрос существенно уменьшился, уровень незанятых площадей в Москве превышает 10%. В результате ставки значительно снизились — до уровня, при котором новое строительство перестает быть экономически целесообразным», — считает К. Ван Рит.
Мал золотник, да дорог
Еще одна актуальная тенденция – сокращение занимаемых компаниями площадей, что также ведет к освобождению помещений. Пожалуй, только фармацевтические компании сегодня стремятся расширять склады. По прогнозам аналитиков Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, до конца года доля незанятых площадей продолжит расти и может составить 16%.
С увеличением количества свободных складов снижаются ставки — на 30-40% по сравнению с прошлым годом. Если в минувшем сентябре средняя стоимость аренды составляла $130-140 за кв. м в год, то сегодня хозяева готовы сдавать свои квадратные метры за $90-110, а в процессе переговоров ставки могут понизиться еще на несколько пунктов. У владельцев помещений, конечно, новая тенденция восторга не вызывает, однако сегодня — время арендатора, и условия диктует он. Собственник в свою очередь понимает, что лучше получить хоть какие-то деньги, чем вообще ничего, и потому готов идти на компромисс. Самое значительное снижение ставок (до 50%) наблюдается в классах В и С. Эксперты связывают это с тем, что именно такие помещения были более всего переоценены до кризиса.
Перспективы
В конце лета — начале осени аналитики в один голос заговорили об оживлении рынка, появлении реальных сделок. Однако все понимают, что даже если дно достигнуто и ставки перестали снижаться, до подъема еще далеко и в 2009-м увеличения спроса ждать рано. А вот с необходимостью привлечения съемщиков на вводимые в строй площади и на освобождаемые квадратные метры столкнутся многие. Поэтому собственники и дальше будут готовы идти на уступки и придумывать для потенциальных клиентов новые льготы и схемы оплаты.
«Если говорить о спросе, то сегодня потребители сфокусированы прежде всего на ценах — как с точки зрения арендных ставок, так и с точки зрения текущих расходов, а также на качестве — в отношении расположения, доступа, удобств и профессионализма владельца помещений, – говорит К. Ван Рит. — Что касается предложения, то мы и наши конкуренты намерены работать над завершением начатых объектов и приостанавливать новые инициативы до тех пор, пока арендная плата не поднимется до такого уровня, при котором есть смысл что-то строить. Если говорить о рынках финансирования, мы не верим, что даже при более высоких ставках долговое финансирование будет доступно без предварительных договоров аренды, заключенных с сильными клиентами на ближайшие полтора-два года».
Источник фото: www.naviny.by, www.customs.ru
