Ипотечный кризис, начавшийся в прошлом году в США и получивший дальнейшее развитие в Западной Европе, сегодня вызывает все больше разговоров и в России. Главный вопрос, который интересует как участников рынка, так и потенциальных покупателей недвижимости, – как ситуация в США и Европе может сказаться на отечественном рынке ипотеки.
На этот счет звучит множество мнений, причем, в ряде случаев полярных.
Одни утверждают, что зарубежный ипотечный кризис так или иначе отразится на всех российских участниках рынка и, прежде всего, на специализирующихся на ипотеке банках, планировавших в ближайшее время привлекать деньги под портфель выданных кредитов. Сторонники этого взгляда на ситуацию полагают, что времена низких ставок по кредитам, привлекаемым извне, прошли, что непременно повлечет за собой повышение стоимости кредитов для заемщиков, "замораживание" и даже свертывание ипотечных программ. В качестве аргумента обычно приводится несколько реальных примеров.
Другие же считают, что ипотечный кризис, пришедший из Соединенных Штатов, не представляет серьезной угрозы для России и не повлияет на отечественную ипотечную систему, а публикации некоторых СМИ о приостановлении рядом банков массовой выдачи ипотечных кредитов – лишь "раздувание паники". И таких среди экспертов большинство.
Основные доводы приверженцев данной точки зрения следующие:
Во-первых, ипотека в России в отличие от США находится в стадии зарождения и не является для финансово-кредитных структур главным источником доходов и клиентов. Здесь представляется уместным упомянуть, что в США, по данным Ассоциации ипотечных банков, объем выданных ипотечных кредитов в 2006 году составил 75% ВВП страны, а доля квартир, приобретаемых в кредит, превышает 90%. В то время как у нас объем ипотечного кредитования не превышает 1% ВВП, количество квартир, приобретаемых с помощью ипотечных кредитов составляет менее 10%, а более 70% российских граждан ипотечный кредит никогда не брали и брать не собираются.
Во-вторых, банковская система России защищена от подобного кризиса, так как у нас ипотечные кредиты фондируются в основном не за счет вкладов населения.
В-третьих, приостановление выдачи ипотечных кредитов или повышение кредитной ставки некоторыми банками не носит характер общерыночного кризиса, а лишь свидетельствует о кризисе конкретных банков, в частности, банков, не уделяющих должного внимания тому, как заемщик подтверждает свой доход и, соответственно, имеющих относительно большой процент невозвратов кредитов.
В-четвертых, наличие политического фактора. Существует и такое небесспорное мнение. В данном случае речь идет о приоритетном национальном проекте "Доступное жилье". Ведь ни для кого не секрет, что данная государственная программа пока, по меньшей мере, "пробуксовывает". А наметившийся было, хоть и не значительный, но стабильный рост доли ипотеки на рынке жилой недвижимости в последнее время стал едва ли не единственным положительным достижением правительства РФ в реализации этого нацпроекта. И в этой связи не случайным оказался тот факт, что при содействии Центробанка и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) большинство государственных, а в последствии и довольно значительная часть частных банков не просто не "заморозили" ипотеку, а напротив, начали (или заявили о намерении) снижать ставки по кредитам и привлекать клиентов банков, свернувших ипотечные программы. Несомненно, что особую актуальность данному фактору придает историческая ситуация в России, а именно – канун парламентских и президентских выборов. И нельзя полностью исключать возможность того, что после их проведения политическая линия руководства претерпит корректировку.
И, в-пятых, сложившаяся ситуация способствует "игре на повышение" имиджа банка. Наличие ипотечных программ в кредитном портфеле банка, безусловно, способствует сохранению и улучшению как делового, так и социального имиджа в глазах клиентов, партнеров и инвесторов.
Несмотря на разногласия, оппоненты все же имеют и единую позицию в плане прогнозирования дальнейшего развития ситуации. Они убеждены, что, независимо от возможных сценариев развития ипотеки в России, отечественные финансово-кредитные организации станут более жестко подходить к рассмотрению кандидатов в заемщики. Приоритеты сдвинутся в сторону более качественных заемщиков с хорошим образованием, официальным подтверждением дохода, стабильным трудовым стажем, незапятнанной кредитной историей и прочими не менее значимыми качественными характеристиками будущего клиента.
Ряд ведущих российских игроков рынка недвижимости следующим образом прокомментировали для ИА DAILYSTROY складывающуюся ситуацию.
По словам директора по продажам Группы компаний "Домостроитель" Сергея Махоткина, "ряд банков ужесточили свои требования к заемщикам, повысили ставки в зависимости от размера первоначально взноса, понизили размер максимально возможного ипотечного кредита, сократили объем выдаваемых кредитов. Кроме того, стало сложнее купить квартиру по ипотеке в новостройке, поскольку многие банки ушли с первичного рынка жилой недвижимости. Так, Москоммерцбанк свернул кредитование новостроек в микрорайоне Белая Дача в Котельниках. В то же время крупные банки, имеющие доступ к длинным дешевым деньгам свои требования к заемщикам не изменили". Сергей Махоткин отметил, что "в Группе компаний "Домостроитель" тенденция к сокращению сделок по ипотеке не наблюдается. Напротив, благодаря специальной акции, проведенной в августе и сентябре этого года, рост ипотечных сделок составил примерно 10%. В среднем же этот показатель сохраняется в Группе на уровне 40-55% в зависимости от объекта. Также не сократилось количество одобрений банка, полученных клиентами "Домостроителя".
Управляющий директор инвестиционного банка КИТ Финанс Анастасия Фролова: "Начиная со второго полугодия 2007 года количество кредитов, выданных КИТ Финанс, стремительно увеличивается. Так, если за первое полугодие мы выдали 5700 кредитов, то, начиная с июля, выдаем около 2000 кредитов ежемесячно. Объемы кредитования также возросли: в первом полугодии объем выданных кредитов составил 8,9 млрд. рублей, к настоящему моменту эта цифра превышает 22 млрд. рублей. Такие результаты стали возможными благодаря конкурентоспособным программам кредитования, налаженной работе с риэлторами и застройщиками на всей территории страны, широкой региональной сети, эффективному маркетингу. Ипотека – активно развивающийся сегмент рынка, и в последнее время мы ощущаем явный рост. Увеличилось количество и объемы кредитов, выдаваемых КИТ Финанс по собственным программам, возрастает интерес к приобретению жилья в новостройках. Мы убеждены, что этот рост продолжится. Так как средние ставки находятся на приемлемом уровне, то конкуренция между банками в основном будет проявляться в улучшении уровня сервиса и технологий обслуживания".
Представитель агентства недвижимости "Азбука Жилья" Оксана Русанович заявила, что в связи с ипотечным кризисом в США и ряде других стран, по наблюдениям агентства, тенденции к сокращению сделок по покупке квартир с использованием ипотечного кредитования не наметилось. "Количество сделок "Азбуки Жилья" по ипотеке продолжает увеличиваться. РосЕвроБанк, с которым агентство реализует программу продажи квартир в районе Северное Измайлово в Москве, наоборот, в конце сентября снизил процентную ставку по кредиту до 9,5% в долларах США. Кроме того, "Азбука Жилья" планирует еще заключать договора с этим банком на реализацию других объектов по ипотеке. Те банки, с которыми работает агентство, требований к заемщикам не ужесточили и новых требований не выдвинули", - подчеркнула Оксана Русанович.
Директор по маркетингу Бюро Недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская: "Тенденции к сокращению сделок по покупке квартир с использованием ипотечных программ мы не наблюдаем. С начала осени количество заключенных договоров по ипотеке остается на прежнем уровне и составляет порядка 70% от общего количества. В России рынок ипотечного кредитования характеризуется более высоким качеством заемщиков по сравнению с США. Большинство ипотечных кредитов выдаваемых российскими банками имеют фиксированную ставку в отличие от США, где ставка плавающая, а это снижает риски для заемщиков. События в США, безусловно, привели к тому, что многие средние и мелкие банки, которые играли на понижение процентной ставки по ипотечным кредитам, стали более осторожно подходить к оценке платежеспособности заемщиков. Однако это не отразилось на общем объеме выдаваемых кредитов. Если проблемы и возникают с получением ипотечного кредита, то они связаны с отдельными банками и не могут носить системного характера. Ужесточение требований характерно для средних банков, которое прошло на фоне дестабилизации рынка межбанковского кредитования. Для того чтобы сохранить позиции на рынке ипотеки им приходится повышать процентные ставки и увеличивать размеры первоначальных взносов. По итогам сентября рост средней по рынку процентной ставки не превысил 0,4%. Однако и в этих банках сохраняются минимальные процентные ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым на небольшие сроки. Крупные банки так же пересматривают свое отношение к оценке платежеспособности заемщиков, что приводит к ужесточению требований к предъявляемым документам. В целом, банки придерживаются консервативной позиции в вопросе выдачи ипотечных кредитов".
