Обзор. Вопреки прогнозам аналитиков февраль не внес изменений в ситуацию на рынке недвижимости. По-прежнему наблюдалось лишь незначительное колебание цен.
Данные центра «Анализ рынка недвижимости» (АРН) свидетельствуют о незначительном (0,7%) росте цены квадратного метра на вторичном рынке типового жилья в феврале. Стоимость квартир в панельных и кирпичных домах увеличилась на 0,3%. Жилье в типовых новостройках подорожало на 0,2%, а вторичный сегмент бизнес-класса удивил падением цен на 2,2%. Максимальное снижение было зафиксировано в 10–12-этажных кирпичных домах (–1,7%), наиболее заметный рост – в 6–8-этажных кирпичных домах (+2,3%). При этом средняя стоимость квадратного метра в Москве составила в феврале $4744 (против $4709 в январе).
«Сегодня средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составляет около $5 тыс., в Подмосковье – около $3 тыс. Квартиры на первичном рынке стоят примерно на 20% дороже, – считает ведущий аналитик агентства недвижимости «Доки» Александр Скобкин. – Это объясняется большим предложением на первичном рынке жилья повышенной комфортности и улучшенной планировки из монолитно-кирпичных материалов».
Как отмечает директор по продажам Межрегиональной девелоперской компании Алексей Остробородов, февраль 2007 года был явно лучше, чем январь, но значительно хуже, чем второй месяц 2006 года. Сделки идут с меньшей интенсивностью, чем этого хотелось бы продавцам, поэтому уже с середины февраля многие из них начали вводить предпраздничные скидки. По словам экспертов, презенты будут действовать как минимум до середины марта. Однако сейчас рынок все еще находится в выжидательной позиции: клиенты не готовы покупать недвижимость по существующим ценам, а продавцы еще не решаются идти на серьезные уступки, снижая стоимость квартир и давая ощутимые льготы. Хотя уже и стало увеличиваться время рассрочки платежа, а размер первоначального взноса, напротив, уменьшается. Кроме того, увеличилось количество банков, предоставляющих ипотечное финансирование. «Пока очень трудно сказать, как будет развиваться ситуация в дальнейшем, но с определенной долей уверенности можно утверждать, что динамика цен в течение года будет незначительной, на уровне инфляции», – считает директор по развитию Rodex Group Валерий Мищенко.
По мнению аналитиков, цены достигли своего предела, и даже ожидавшийся в феврале рост цен, который обычно вызывают топ-менеджеры, приносящие свои годовые бонусы на рынок жилья, не вызвал сколько-нибудь заметного роста стоимости квадратных метров в столице и ближайшем Подмосковье.
Лидерами роста цен в феврале стали Центральный и Западный административные округа (+1,7%), в аутсайдерах остались Северо-Восточный и Южный (–0,1%). Многие игроки рынка отмечают, что интерес к вторичной недвижимости распространяется не совсем равномерно – большая часть сделок этого сегмента в феврале пришлась как раз на Центральный округ столицы. Возможно, это влияние тенденции, которую давно пережили рынки Европы и США – там люди со средним достатком оставляют в городе небольшую квартиру в центре, а на вырученные от продажи остальной недвижимости деньги покупают загородный дом. Кроме того, те самые топ-менеджеры небольших компаний и управленцы среднего звена из крупных структур, выхода на рынок которых ожидали продавцы, сосредоточились на приобретении именно таких квартир небольшой площади в пределах Третьего транспортного и даже Садового кольца. «Мы наблюдали активный рост спроса на квартиры, расположенные в районе Остоженки и Арбатских переулков, а также Пушкинской площади и Патриарших прудов. Речь идет не об элитном жилье, а о тех домах, которые подверглись глобальной реконструкции в середине 1980-х годов, – рассказывает Валерий Мищенко. – В них полностью поменяли коммуникации, обновили перекрытия. Сегодня они считаются недооцененными, и за первые два месяца текущего года квартиры в них подорожали с $7,7 тыс. до $8,2 тыс. за квадратный метр». Быстрее всего дешевели трехкомнатные квартиры (–1,4%), что также свидетельствует о платежеспособном спросе на наиболее ликвидные объекты – «однушки» и «двушки». «Традиционным спросом пользовались однокомнатные квартиры и малогабаритные двухкомнатные, – говорит генеральный директор компании «АТТА Ипотека» Александр Черняк. – Это жилье для одиноких людей – молодежь у нас все позже вступает в брак. Кроме того, те, кто стремительно движется по рынку, предпочитают небольшое жилье, которое проще впоследствии продать для улучшения условий».
В целом февральская динамика цен «пилообразна»: средняя стоимость квадратного метра каждый день то растет, то падает на несколько долларов, месячный прирост и спад оцениваются десятыми долями процента. «Февральская динамика цен является следствием прошлых тенденций: бурного роста и перегрева рынка, наступившей затем стабилизации, – считает Александр Скобкин. – По всей видимости, сегодняшние цены на жилье находятся на грани или даже за пределами платежеспособного спроса. Ежемесячное число сделок в Москве, по данным Федеральной регистрационной службы, в прошлом году сократилось в четыре раза – до 2 тыс. Таким образом, видимых оснований для дальнейшего бурного роста стоимости жилья не наблюдается». Рынок изменил направленность – ранее законы диктовали продавцы, теперь инициатива естественным образом перешла к покупателям. Однако ни те, ни другие пока не готовы к новым правилам игры – это отчасти объясняет застой на рынке.
Динамика предложения остается неизменной уже несколько месяцев. Традиционно лидирует «вторичка». Это объяснимо: москвич, даже имеющий доход выше среднего, не может себе позволить приобрести квартиру без ипотечного кредита. Ставки же на кредитование на первичном рынке очень велики. Кроме того, велики и риски. Ипотека на «вторичке» значительно более доступна, что подталкивает спрос. Сейчас мы имеем дело с так называемым затовариванием вторичного рынка, когда за год число одновременных предложений выросло с 20 до 40 тыс. квартир.
«В начале 2007 года прогноз годового роста по рынку составлял 15–20%, – говорит Александр Черняк. – Февраль этих ожиданий не оправдал – единственная надежда на весенние месяцы. Если всплеска цен не будет в марте–апреле, то традиционное осеннее подорожание не позволит рынку подойти к ожидаемым показателям».
О том, что рост цен на недвижимость в 2007 году всего лишь покроет инфляцию, сегодня говорят уже многие. Некоторые аналитики называют 10%, другие – 15–20%. Самая оптимистичная оценка – 25%. На фоне 100% в 2006 году это совсем неубедительно.
А вот на рынке загородной недвижимости эксперты предчувствуют относительно неплохой рост. Особенно это будет касаться таун-хаусов эконом-класса стоимостью 250–$300 тыс. за домовладение с участком и коммуникациями. «Сегодня это очень перспективный рынок, – говорит Алексей Остробородов. – Такие дома будут стоить не дороже обычных квартир, которые по показателям комфорта значительно уступают подобным объектам. Особенно интересны поселки, находящиеся в пределах 40–50 километров от Москвы». Сегодня таких предложений не хватает, но в самое ближайшее время их станет значительно больше. Привлекательны Киевское, Калужское шоссе. Там, например, возводят поселки с домами разного уровня «Нафта-Москва», «Масштаб» и многие другие компании. Особенно дорогостоящие объекты размещаются на Новорижском шоссе, что объясняется амбициозными планами правительства по строительству скоростной магистрали, связывающей это шоссе с центром Москвы, – закончить проект обещают уже в 2008 году. По прогнозам аналитиков, более 20% сделок будет совершаться с инвестиционной целью – люди выведут капиталы из сегмента городской недвижимости, где спекулятивные сделки перестали быть выгодными, переведя их в область. Это или те, кто будет входить в проект на этапе строительства, а потом продавать готовые объекты, выручая таким образом около 30%, или те, кто будет ждать прироста стоимости домов (на 15–16%). Еще более увеличивают привлекательность загородных объектов скорые изменения в законодательстве – в рамках проекта «Доступное жилье» под малоэтажное строительство упрощается получение земли. Этот законопроект с большой вероятностью примут перед президентскими выборами 2008 года.
В дальнейшем спрос продолжит смещаться в сегмент более качественного жилья: добротного эконом-класса и нижней планки сегмента «бизнес», также небольшой площади. Подобные прогнозы аналитики делают третий месяц, однако пока видно, что дешевое панельное жилье не начало дешеветь стремительными темпами: как бы оно не было переоценено, а все равно остается самым доступным. Однозначно мнение экспертов по поводу элитного жилья: из-за явной нехватки оно продолжит дорожать, причем стремительно – до 45% в год.
МНЕНИЯ
Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал»:
– Основной причиной бурного роста цен на недвижимость в 2006 году стал дисбаланс спроса и предложения. В 2007 году стабильно будут развиваться сегменты жилья повышенной комфортности. Продолжится тенденция уменьшения стоимости переоцененного на вторичном рынке «дешевого» жилья. Расширять платежеспособный спрос продолжит и развитие ипотечного кредитования. В этот предвыборный год большое влияние на рынок могут оказать политические факторы. Многое зависит и от действий властей в части инициатив (в том числе законодательных), направленных на расширение предложения на рынке недвижимости. Доходность по этому виду вложений в 2007 году составит 15% годовых. Инвестиции в столичную недвижимость продолжают оставаться доходным финансовым инструментом.
Игорь Черноголов, генеральный директор компании «Пенетрон-Россия»:
– В феврале не было заметно сильного оживления на рынке недвижимости. Возможно, ситуация изменится в середине весны – как правило, именно в это время наблюдается оживление на рынке. Вялая динамика предложения обусловит рост цен во всех сегментах жилья. В феврале больше всего сделок было совершено в ближайшем Подмосковье на первичном рынке. Это объясняется относительно высоким качеством жилья и сравнительно низкими ценами. Развитие транспортной инфраструктуры способствует росту застройки в ближайшем Подмосковье. Повышенным спросом в 2007 году будет пользоваться жилье с высокими характеристиками в сегменте бизнес-класса и загородное жилье. При этом общий рост не превысит 30% в год.
