Нравится ли нам это или нет, но в современных мегаполисах рабочий ритм настроен на офисную волну. Большая часть экономической активности рождается именно там, в недрах больших и малых бизнес-центров. При этом люди зачастую проводят в офисах большую часть суток и остро нуждаются в островках комфорта, на которых можно, пообедать, перевести дух, отвлечься на время от дел или просто подумать о чём то помимо работы.
Работа для жизни, а не наоборот
В Москве сегодня существует огромное количество офисов самого разного тип и размера. В центре города и на его окраинах, в бывших квартирах и огромных МФК из стекла и бетона, круглые сутки миллионы людей тем или иным способом стараются добыть средства для копилки ВВП России и естественно своей личной. Однако при всём при всём этом многообразии и вариативности современного офисного рынка, зачастую разные объекты роднит одна и та же проблема. Эта проблема заключается в том, что офисы часто оборудуются как обыкновенный рабочий инструмент, в котором как будто бы работают вовсе и не живые люди. Жертвой максимизации рабочего пространства и экономии становится пространство общественное и рекреационное. Однако любой грамотный работодатель знает, что человек, прибывающий в некомфортном и переутомляющем рабочем пространстве, не будет эффективно трудиться, а рано или поздно это может стать даже причиной увольнения. Поэтому сейчас компании уделяют всё большее внимания вопросу организации различных зон отдыха для своих сотрудников.
Если 5 лет назад БЦ воспринимали как место для работы, то сейчас одним из конкурентных преимуществ становится наличие дополнительных сервисов для пользователей офисного пространства. В БЦ стараются обеспечить максимальное количество сервисов, чтобы сотрудники могли воспользоваться услугами, не выходя из здания. Чем больше дополнительных услуг представлено, тем выше конкурентные преимущества БЦ. Большое внимание уделяется рекреационным зонам кафе, которыми пользуются офисные сотрудники для внешних встреч. Причем в течение всего рабочего дня такие кафе заполнены людьми. Кроме этого, в некоторых БЦ устанавливают настольный теннис, однако это не распространено.
В России зоны отдыха, как правило, делают в виде кафе и чайных, причем необязательно что-то себе заказывать. Но учитывая то, что чаще всего люди все же что-то заказывают, и арендатор и арендодатель остаются в выгоде. Безусловно, на рынке появляются креативные решения по организации зон отдыха, к примеру, теннисные столы, сквош-комнаты, однако большой популярностью они не пользуются. Это актуально лишь в том случае, если собственник рассчитывает за счет уникальных сервисов для арендаторов «раскрутиться» на рынке. Такие собственники получают определенные конкурентные преимущества, однако что они дают – большой вопрос, поскольку ни один из арендаторов не будет готов платить дополнительные деньги. Более того, как только БЦ заполнится арендаторами, скорее всего собственник откажется от такой благотворительности.
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», говорит о том, что большинство крупных компаний сегодня предусматривают зоны отдыха в рамках своего офиса. «Самый распространенный формат – это что-то вроде кухни или столовой. Какие-то креативные решения: игровые зоны, дизайнерские гостиные с удобными пуфиками, гамаками и пр. – распространенная практика для компаний сферы IT, рекламных агентств, дизайнерских студий и прочих творческих отраслей. Однако все же большинство арендаторов в Петербурге подходят к созданию своего офиса более традиционно, в отличие от Москвы. Это связано, прежде всего, с тем, что большинство штаб-квартир крупных организаций, а также молодых стартап-команд находятся именно в столице. Что касается организации зон отдыха непосредственно в бизнес-центре девелопером, то в большинстве качественных объектов присутствует кафе, лобби. В ряде наших бизнес-центров, где это позволяла площадь участка, также есть благоустроенные дворы с озеленением, скамейками, фонтанами, малыми архитектурными формами и пр», - отметил эксперт.
По словам Ильи Тюкина, директора ГК «Арт-фасад», в российских офисах организовывать зоны отдыха стало принято не так давно: арендаторы всегда старались эффективно использовать офисные площади. «Сегодня поменялось не отношение к экономии: дополнительные метры по-прежнему особо стараются не арендовать, а изменился подход к организации рабочего процесса. Появились новые форматы организации офисного пространства, такие как open space и другие, где рабочие места, по сути, совмещены с рекреацией. Организация зон отдыха в бизнес-центре не в первую очередь зависит от его класса. Иногда даже в бизнес-центре класса B - больше пространства и возможностей, чтобы сделать что-то интересное, чем в качественно спроектированном объекте класса А, где эффективно используется все площади», - отметил Тюкин.
Елизавета Голышева, директор по России и СНГ, заместитель руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL, говорит о том, что интересная возможность развития общественного пространства – это создание зелёных зон отдыха. Однако это преимущественно прерогатива бизнес-парков, где можно создать «зоны для релаксации» - прогулочные улицы, веранды ресторанов, ландшафтный дизайн. Во многих зданиях бизнес-центровэто просто нереализуемо. Если говорить о затратах на озеленение и ландшафтный дизайн, то они достаточно высоки, как и расходы на их поддержание; последние будут закладываться в операционные расходы арендаторов», - добавила Голышева.
Самые отдыхающие
В целом зоны отдыха, как правило, более развиты в деловых кварталах, нежели в отдельно стоящих бизнес-центрах, где особого простора развернуться нет, и вся рекреация ограничивается лобби и точкой общепита. В деловых кварталах активно используется внутренняя дворовая территория комплекса.
По словам Владимира Скигина, председателя совета директоров УК Satellit Development, места общего пользования в бизнес-центрах наиболее широко представлены в креативных и лофт-проектах, ориентированных на арендаторов творческих направлений, что соответствует позиционированию таких объектов. В Москве в ряде деловых центров зоны отдыха доступна не только арендаторам, но и любому желающему. Это, например, двор дизайн-завода «Флакон», БЦ «Фабрика Станиславского» и пр.», - заключил специалист.
Отдельно можно отметить лофт-кварталы, реконструированные их фабрик конца XIX - начала XX веков. Данные комплексы изначально по своему формату и расположению зданий предполагали создание внутреннего двора, что девелоперы и сохранили в данных проектах. Создание уютных зон отдыха на территории является неотъемлемой частью данных проектов, так как способствуют в полной мере почувствовать атмосферу и дух комплекса. Примеры лофт-кварталов: Фабрика Станиславского (в комплекс также расположена Театральная Студия), ЛеФорт (фитнес-центр, теннисный корт), Новоспасский Двор (фитнес-центр), Даниловская Мануфактура (SPA центр, гостинца). В процессе редевелопмента находится комплекс Фабрика Большевик, территория которого будет иметь большую благоустроенную территорию, фитнес-центр. Арендаторы лофт-кварталов, как правило, являются компании из таких отраслей, как рекламные агентства, IT, телекоммуникации, СМИ, то есть, те компании, которым важна нестандартная, творческая обстановка.
Елена Денисова, директор отдела офисных помещений CBRE, отмечает, что, как правило, для компаний сферы IT и телеком, рекламных агентств, а также компаний, для которых креативная составляющая является неотъемлемой частью бизнеса, фактор благоустроенной территории является немаловажным, как в составе комплекса, так и в оформлении офисного пространства самой компании. Не секрет, что офисные помещения таких компании, как Яндекс, Google, Mail.ru, отличаются большими зонами отдыха для сотрудников. При этом площадь зависит от концепции, а не размераофисного здания. Например, деловой комплекс Домино общей площадью около 7 000 кв. м. Несмотря на то, что комплекс является небольшим по своему размеру в современных условиях, Домино обладает собственной благоустроенной территорией для арендаторов, которая включает террасы на крыше, клумбы, сквер, chill-out зоны», - заключила эксперт.
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG, подчеркивает, что в принципе, разрабатывая концепцию проекта, девелопер должен ориентироваться на потребности сотрудников будущих компаний-арендаторов. «Если, к примеру, речь идет об объекте в центре Москвы, планировать здесь размещение большого количества ресторанов, кафе и прочих инфтраструтурных арендаторов было бы нецелесообразно, так как все эти заведения уже наверняка представлены в непосредственной близости от БЦ. Если же мы говорим об удаленном от центра города объекте, то развитая инфраструктура для отдыха здесь будет намного более востребована в виду дефицита соответствующих объектов (ресторанов и прочего) в зоне досягаемости сотрудников БЦ», - заключил специалист.
Выгода от человечности
В целом если посмотреть именно на текущий момент, то можно выделить явно позитивный и активно развивающийся тренд на рынке офисной недвижимости, - девелоперы стараются сделать так, чтобы арендаторам было приятно проводить время в бизнес-центре. На этом часто акцентируют внимание и HR-директора самих арендаторов: их задача – создать атмосферу в офисе компании, в который сотрудникам было бы приятно возвращаться. Именно поэтому зоны отдыха часто появляются в рамках офисов каждого конкретного арендатора. Согласно многочисленным исследованиям, комфортное рабочее место является одним из приоритетных факторов при выборе работы для сотрудника. Кроме того, если речь идет об интеллектуальном труде, то эффективность сотрудников во многом зависит от удобства офиса. В каких то же офисах зоны отдыха рассчитаны не столько на сотрудников, сколько на потенциальных и действующих клиентов и партнеров. Например, в vip-офисе банка Siab в Петербурге оборудованы 7 переговорных, каждая из которых имеет уникальную концепцию, среди которых «Гольф», «Винный шкаф», «Природа», «Шахматы» и др., то есть создаются условия и вариативность, чтобы гость выбрал ту переговорную, в которой ему будет максимально комфортно.
Верным путём
Как и во многих вопросах касающихся развития и функционирования рынка офисной недвижимости, в деле организации зон отдыха Россия выступает догоняющей стороной. Зарубежный бизнес уже многие годы совершенствует практику превращения офисов из канцелярских коробок в своеобразный «второй дом».
По словам Виктора Козина, исполнительного директора NAI Becar (Мск), на Западе, к примеру, час перерыва можно использовать как угодно, к примеру, почитать книгу или поспать. «В некоторых БЦ запрещается выходить за его пределы, однако при этом сотрудникам предоставляются все необходимые условия в одном месте. В Японии есть комнаты с макиварой, куда может прийти любой работник и «выпустить пар». Более того, макивары делают в форме начальника, - там это нормальная практика. В Японии заботятся не только о физическом состоянии сотрудников, но и о психологическом: внимательно подходят к выбору мебели, цвету стен. Россия очень медленно двигается в эту сторону, однако все же есть компании, в которых в обеденный перерыв устраивают шахматные турниры, а утром проводят на улице зарядку для всех желающих», - подчеркнул эксперт.
Илья Тюкин, считает, что в Европе подход к организации пространства в рамках бизнес-объектов различается. «Например, если рассматривать ближайшую к нам Финляндию, то там новые офисные объекты имеют П-образную конфигурацию и в образующемся атриуме всегда организовывается рекреация. Это всегда зона Wi-Fi с удобными креслами, диванами и пр., кафе, возможно, некая библиотечная зона, иногда детские уголки. Тот же подход используется в Англии, Германии. А во Франции, например, к использованию площадей относятся гораздо более рационально, и рекреационная функция реализовывается уже больше в рамках офисов отдельных компаний и статусных штаб-квартир», - отметил Тюкин.
Как итог, хотелось бы подчеркнуть, что вопросами организации зоны отдыха абсолютно точно нельзя пренебрегать. Такая недальновидность неприемлема не с экономической, не с кадровой, не с имиджевой не с гуманистической точек зрения. Тем более, что затраты на оформление пространства для отдыха хот и зависят от возможностей компании, но сегодня вполне реально организовать красивую зону отдыха на минимальный бюджет. Конечно лишь крупные IT-компании, конкурируя за сотрудников, стараются максимально обеспечить досуг для персонала, оборудуя свои офисы чуть ли не футбольными полями, но главное здесь подход, а не масштаб. Просто, поставив несколько мягких кресел или пуфиков и телевизор с приставкой или стол для пинг-понгу уже можно значительно улучшить деловой климат в офисе.
