С 1 января наступившего года столичные власти приняли решение отказаться от сдачи городской недвижимости арендаторам, допустившим нарушения условий договора ее найма в период после 1 января 2007 года. Соответствующее постановление правительства уже подписал мэр города Юрий Лужков.
С настоящего времени право на государственную имущественную поддержку не предоставляется арендаторам объектов нежилого фонда, признанным недобросовестными за нарушения условий договоров аренды, допущенных ими в период после 1 января 2007 года.
Старший юрист компании «Мегаполис Лигал» Валерия Таглина рассказала информационному порталу Арендатор.ру, что отношения между арендатором и городом регулируются договором и законодательством. «В Гражданском кодексе (ст.619) установлено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом .
Таким образом, основания для одностороннего расторжения могут быть прописаны только в договоре», - пояснила она.
По ее словам, на практике встречаются разные условия для расторжения сделки: «Договор может быть досрочно расторгнут арендодателем (городом) в одностороннем порядке по следующим основаниям: использование объекта аренды не по целевому назначению; невнесение арендной платы более двух сроков оплаты подряд либо систематическая недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты; существенное ухудшение арендатором состояния объекта аренды; отказ арендатора от восстановления объекта аренды при наступлении страхового события; передача объекта аренды арендатором (как в целом, так и в части) другим лицам по какому-либо основанию без согласия арендодателя; невыполнение арендатором полностью или частично условий договора аренды; проведение арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования арендодателя и соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке; неподписание арендатором акта приема-передачи объекта аренды; в других случаях, предусмотренных действующим законодательством».
Кроме того, с начала года расчет арендной платы за нежилые помещения (договоры на аренду которых заключены с представителями малого бизнеса до 1 января 2010 года) будет осуществляться по ставке, определенной по результатам торгов. А что касается расчетов по договорам аренды городской недвижимости, заключенных начиная с 2010 года, то размер ставки также будет установлен на основании итоговой ставки по результатам торгов, зафиксированной в протоколе СГУПа по продаже имущества столицы.
Напомним, что в конце 2008 года в условиях финансового кризиса столичные власти приняли решение установить для определенных категорий арендаторов (представителей малого бизнеса) минимальную ставку аренды на городскую недвижимость в размере 1 тысячи рублей за квадратный метр в год без НДС.
Однако в дальнейшем московское правительство убедилось, что данная мера привела к тому, что многие фирмы, не относящиеся к малому бизнесу, начали изменять свой статус для получения льготы. Кроме того, в большинстве случаев в специализированных аукционах по сдачи в аренду столичных площадей малому бизнесу стали принимать участие « риелторы», которые предлагали завышенные, по сравнению с рыночными, цены, а потом перепродавали фирмы, на которые были оформлены договоры аренды. Таким образом, реальные малые предприниматели фактически оказались отрезаны от сдающихся городских помещений.
Также с 1 января 2010 года вырастет ставка аренды столичной недвижимости для малых предприятий, которым город оказывает имущественную поддержку. Теперь она составит 1,2 тысячи рублей за квадратный метр в год (вместо 1 тысячи рублей) на действующие и заключаемые на новый срок договоры аренды.
Старший юрист Tenzor Consulting Group Илья Богданов считает, что решение столичных властей об ужесточении отношения к недобросовестным арендаторам абсолютно законно и обоснованно. «Это важный шаг на пути укрепления правовой культуры в обществе, так же как и определение ставки на основании результатов торгов. Однако ужесточение отношения к представителям бизнеса не означает усиление произвола столичных властей. Для отказа в предоставлении государственной имущественной поддержки необходимо официальное признание арендатора недобросовестным», - пояснил он информационному порталу Арендатор.ру.
Оснований для предоставления арендатору такого статуса, по его словам, немного: «Например, в постановлении Правительства Москвы от 05.02.2008 N 88-ПП "О Концепции имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в городе Москве" указано, что арендатор признается недобросовестным в случае образования задолженностей по арендной плате в течение прошедших трех лет. Скорее всего, данный список оснований в данном случае расширяться не будет».
Юрист считает, что грядущее увеличение ставки до 1200 рублей вполне приемлемо для бизнеса, учитывая то, что предыдущая ставка в 1000 рублей не учитывала НДС, и предпринимателю приходилось фактически платить 1180 р. «Для фирм, переживших 2009 год, увеличение ставки не станет смертельным ударом и будет компенсировано всеобщим увеличением цен на рынке. Более значительным событием для малого бизнеса стало бы увеличение предоставляемых в аренду площадей».
По данным заместителя руководителя департамента поддержки и развития малого предпринимательства Москвы Власова, малый бизнес занимает лишь 5 млн. кв. м. из тех 40 млн. кв. м., которыми обладают столичные власти. На общем же фоне (165 млн. кв.
м. нежилых помещений в г. Москве) доля малого бизнеса выглядит незначительной и планируемые столичными властями меры не смогут кардинально улучшить ситуацию, уверен Богданов.
Фото: ddmd.ru
