Офис, магазин или салон красоты на первом этаже жилого дома — как жильцам извлечь пользу из такого соседства?
На первых этажах московских новостроек перестали проектировать квартиры — теперь это ни к чему: сейчас там все больше размещаются магазины, предприятия сферы обслуживания, офисы. Иногда такое соседство доставляет жильцам определенные неудобства. А есть ли от него реальные выгоды? И куда обращаться, если вас оно не устраивает?
Первые этажи считаются непрестижными и неудобными для проживания, и квартиры там традиционно не пользуются спросом у покупателей. Именно поэтому еще в 2003 году московские власти приняли постановление, согласно которому при проектировании, строительстве и реконструкции жилых домов помещения первых этажей предназначаются для размещения нежилых объектов: магазинов, различных предприятий бытового и социального обслуживания, офисов и гаражей «закрытого типа».
Для многих предпринимателей такое решение оказалось очень выгодным, ведь аренда помещений на первых этажах жилых домов обходится зачастую намного дешевле, чем в специальных бизнес-центрах. Особенно актуальны приобретение помещений на первых этажах или их аренда для представителей среднего и малого бизнеса, работающих в сфере услуг — юридических и нотариальных контор, туристических агентств, пунктов ремонта обуви и одежды, парикмахерских и салонов красоты, фотомастерских, мелких торговых точек. Ведь основные потребители их услуг — горожане — совсем рядом!
Законодательство также позволяет использовать для коммерческих нужд помещения (чаще всего, опять же, первые этажи) не в новостройках, а в старых домах. Для этого необходимо перевести помещение из статуса жилого в разряд нежилых. После вступления в силу в 2005 году нового Жилищного кодекса такая процедура из категории исключений перешла в разряд законных прав собственников. Теперь не нужно доказывать, что помещение непригодно для проживания, достаточно согласовать свое намерение с Межведомственной окружной комиссией.
Обязательным условием при организации предприятия на первом этаже жилого дома является отдельный вход, конструкцию которого и весь проект надо согласовать с Мосжилинспекцией, а также СЭС и пожарной инспекцией.
Естественно, далеко не всякий бизнес может базироваться на первых этажах жилых домов. Нельзя размещать там объекты промышленного производства, магазины, работающие после 23 часов, казино, дискотеки, сауны, кафе более чем на 50 мест, танцевальные кружки, театры и похоронные бюро. Проблемы могут также возникнуть у желающих организовать в жилом доме рыбный или хозяйственный магазин, химчистку, прачечную, общественную уборную, диспансер или медицинский центр, в котором будут кабинеты психиатра, дерматовенеролога, фтизиатра и рентген.
Но даже если бизнес не попадает в категорию запрещенных, он может доставлять определенные неудобства жильцам соседних квартир. Особенно это характерно для старых домов, где на этапе проектирования не были учтены разделения на жилую и нежилую зоны. Ведь даже наличие отдельного входа в нежилое помещение не спасает положение, если этот вход расположен рядом с общим подъездом. В идеале вход в нежилую зону должен располагаться с внешней стороны здания, а жильцы должны попадать в свои подъезды со стороны двора. Если же территория никак не разграничена, велик риск возникновения конфликтов.
Чаще всего причинами конфликтов между жителями дома и бизнесменами становятся шум и большое число посетителей, загрязнение прилегающих территорий, проблемы с парковкой.
Неудобства, связанные с присутствием арендаторов, логично было бы компенсировать материальной выгодой, например, чтобы доходы от аренды нежилых помещений хоть частично покрывали бы квартплату. Такой вариант возможен в случае, если нежилое помещение принадлежит объединению собственников жилья — ТСЖ.
Однако чаще всего нежилые помещения принадлежат городу. Но и в этом случае жильцы дома могут получить определенную выгоду от сдачи в аренду первых этажей: во-первых, по договоренности с городом арендатор может отремонтировать фасад здания, во-вторых, в интересах арендатора заниматься благоустройством территории, а также обеспечивать безопасность дома.
Да и просто удобно, когда магазин, ремонт обуви или парикмахерская находятся в шаговой доступности. От близости офиса тоже можно извлечь определенные выгоды: например, устроиться туда работать, и тогда путь на работу займет лишь пару минут.
Но если жильцов дома категорически не устраивает соседство с предприятием, они имеют полное право писать жалобы в управу района и в префектуру и даже подать иск в суд и добиться запрета на размещение предприятия торговли или офиса на первом этаже своего дома.
