Февраль и март традиционно считаются периодом оживления на рынке аренды. Посмотрим, что здесь изменилось с начала года, и выясним, чего ждать арендаторам от жизни в обозримом будущем.
Начало года на рынке аренды, на первый взгляд, ничем особенным не ознаменовалось – первые две недели это было обыкновенное затишье: ставки не росли, спрос затих, однако тем, кто все же находился в поиске, вопреки логике, пришлось не так просто. Поскольку объем предложения также снизился относительно декабря. Во второй половине января, как это обычно и бывает, спрос начал расти, и к концу месяца он уже превышал показатели декабря-2007 на 15-20% (данные «МИАН – агентство недвижимости»). Увеличился и объем предложения, правда, всего на 10% (источник тот же). Как поясняет руководитель аналитической службы «МИАН – агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев, этот прирост объясняется возвращением на рынок квартир, используемых для краткосрочной аренды на период новогодних каникул и праздников.
В феврале рынок оживился, что немедленно привело к повышению средневзвешенной стоимости найма, по словам ведущего эксперта агентства недвижимости DOKI Аллы Аксеновой, на 8%. «Это напрямую связано с продолжающейся активностью на рынке продажи жилья и ростом цен на квадратный метр, который составил от 5 до 12%, а по некоторым предложениям достиг 15%, – говорит Аксенова. – Другие факторы – инфляционные ожидания собственников и нестабильность доллара».
Что до самого востребованного арендаторами жилья – эконом-класса – его средняя стоимость менялась в феврале следующим образом: на 3,2% подорожали однокомнатные квартиры, на 6% – двухкомнатные, на 7,07% – «трешки» (данные компании «Миэль-Аренда»). За год рост арендных ставок, таким образом, составил 29% для однокомнатных, 41,2% для двухкомнатных, 25% для трехкомнатных квартир, предлагаемых в аренду*.
Все эти сухие цифры выглядят относительно нейтрально, однако скрывают за собой суровую реальность: с начала года из структуры предложения ряда административных округов полностью исчезли квартиры эконом-класса. Так, по словам Марии Жуковой, первого заместителя директора компании «Миэль-Аренда», в Центральном и Юго-Западном округах столицы не предлагалось ни одной двух- или трехкомнатной квартиры эконом-класса; в ВАО невозможно снять дешевую «трешку». При этом, отмечает Жукова, объем предложения продолжает планомерно сокращаться.
В то же время характерной тенденцией февраля стал рост спроса именно на трехкомнатные квартиры эконом-класса, в диапазоне от 34 до 40 тыс. руб. «Это связано с тем, что разница между двухкомнатными и трехкомнатными квартирами не столь велика (порядка 7-9 тыс. руб.) а «трешки» гораздо удобнее снимать вскладчину», – поясняет Алла Аксенова.
Спрос и предложение, похоже, все меньше понимают друг друга: арендаторы хотели бы рассчитывать арендную плату в долларах (причем желательно по курсу 23,9), арендодатели, конечно, предпочитают рубль: по данным DOKI, около 75% февральских сделок фиксировалось в российской валюте.
Кроме того, как рассказывает Алла Аксенова, примерно на 15% увеличилось количество заявок на наем квартиры с последующим выкупом. «Арендаторы хотят селиться в квартире и обустраивать свой быт без малоприятной перспективы по воле наймодателя съехать в «сжатые сроки», – поясняет эксперт. – Их можно понять: многие снимают жилье поближе к работе, устраивают детей в детский сад и школу, а потом вынуждены съезжать из-за того, что собственник решил продать квартиру или значительно поднять стоимость найма». Ну, а наймодатели, со своей стороны, все реже соглашаются заключать долгосрочный договор (на год и более) с фиксированной ценой. Причины – не только жадность и нежелание потерять в деньгах, сдавая квартиру по цене ниже постоянно растущей «рыночной». Информация об ужесточении сбора налогов с «нелегальных рантье», слухи о введении налога на вторую недвижимость – все эти факторы также играют против арендатора.
Максимальным спросом сейчас пользуются одно- и двухкомнатные квартиры в диапазоне от $1000 до $3000, за ними следуют «однушки» от $750 до $1000, каковых предлагается не так уж много. Вообще, если исходить из данных крупных риелторских агентств, средняя стоимость «однушки» не в центре вплотную приблизилась к тем самым 30 тыс. руб., которыми нас пугали в декабре. В то же время практика показывает, что однокомнатную квартиру ближе к «краю географии» еще вполне можно снять за 20 с небольшим тысяч рублей, а за 25, если очень хорошо постараться, можно найти и «двушку», правда, с изрядной транспортной удаленностью от метро. Но это именно что удачные варианты; «экономные» однокомнатные квартиры у конечных станций метрополитена сдаются сейчас в основном за 23-25 тыс., двухкомнатные – за 30 с небольшим.
Что до прогнозов на весну, риелторы в основном считают, что беспокоиться пока нечего, сезонный пик роста миновал, а следующего ожидать имеет смысл только в августе (правда, это будет скачок, по разным оценкам, сразу на 15-20%). Так что жилье эконом-класса, по своей цене найма уже перешедшее в бизнес-класс, будет перемещаться по статусной лестнице все выше. Кроме того, добавляет Алексей Кудрявцев, закономерно увеличится интерес арендаторов к квартирам в городах-сателлитах, расположенных непосредственно за МКАД, с инфраструктурой, интегрированной в столичную: уровень арендных ставок там пока еще на 30-35% ниже, чем в Москве.
* За последние 12 месяцев (с февраля 2007 года) наиболее сильно подорожали однокомнатные квартиры в ЮАО (40%), СВАО (34,7%) и ВАО (29,9%), двухкомнатные в ЮАО (51,7%), ВАО (48%) и СВАО (47,9%) и СЗАО (45%), трехкомнатные в ЮАО (46,9%) и СЗАО (39,0%). Наименьшее изменение средней стоимости найма можно отметить для однокомнатных квартир в ЮЗАО (12,9%). Данные «Миэль-Аренда».
Фото: JP, GI
