Мэр Москвы Сергей Собянин направил на утверждение в Мосгордуму новые дифференцированные ставки налоговых патентов на аренду жилья в городе. Помогут ли они снизить налоги легальным арендодателям? И есть ли хоть какой-то экономический смысл брать патент, чтобы уходить от «серого найма» и сдавать квартиру легально?
В два раза ниже, но не для всех
Мэр Москвы Сергей Собянин внёс в Мосгордуму законопроект о новых ставках налоговых патентов на сдачу жилья в аренду с 1 января будущего года. Как можно судить из столичных реалий, Мосгордума едва ли изменит документ хоть сколь-нибудь существенно.
Патентное налогообложение людей, получающих доход от сдачи жилья в аренду – альтернатива уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от полученного дохода в год. Заплатив за соответствующий налоговый патент, можно легально сдавать квартиру и не платить при этом НДФЛ.
Сейчас на аренду жилья в столице существует единый налоговый патент стоимостью 60 000 руб. в год. Законопроект же предполагает дифференцированный размер ставок, в зависимости от общей площади сдаваемого жилья и столичного округа, в котором оно расположено.
В частности, с начала будущего года собственники квартир общей площадью до 50 кв. м в Центральном административном округе столицы (ЦАО) смогут приобрести налоговый патент стоимостью 45 000 руб. в год (3750 руб. в месяц). Владельцы аналогичных квартир в Зеленограде, Троицком и Новомосковском округах – 21 000 руб. в год (1750 в мес.), в остальных округах Москвы – 30 000 руб. в год (2500 в мес.)
Владельцам жилья общей площадью от 50 до 100 «квадратов» в ЦАО налоговый патент на аренду обойдётся в 90 000 руб. в год (7500 в мес.), в Зеленограде и Новой Москве – в 42 000 руб. в год (3500 в мес.), на остальных территориях – 60 000 руб. в год (5000 в мес.).
Поможет ли патент легальным арендодателям снизить налоги?
Обычный арендодатель поменять подоходный налог на патент просто так не может: необходимо регистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП). В свою очередь, ИП обязан ежегодно вносить обязательные платежи в пенсионный фонд и и фонд ОМС (чуть больше 20 000 руб. + 1% от дохода свыше 300 000 руб. в год).
Учитывая эти особенности, переход на патент имеет какой-то смысл, если в итоге платить государству не 13% дохода, а хотя бы 10%. Как показывают расчёты, можно рассматривать такой вариант, только если квартира сдаётся в аренду ощутимо выше средней по рынку в целом.
Скажем, для владельцев арендуемых квартир в ЦАО общей площадью до 50 кв. м стоимость патента составит 3750 руб. в месяц. В этом случае, чтобы платить 10%, необходимо сдавать квартиру не менее чем за 58 000 руб.
Владельцы аналогичного сдаваемого жилья в остальных округах «старой Москвы» смогут оформить патент стоимостью 2500 руб. в месяц. Тогда для достижения планки в 10% необходим ежемесячный доход примерно в 45 000 руб.
Реформа и «серая аренда»
Как известно, несмотря не все усилия властей, в столице примерно 9 из 10 квартир сдаются в наём нелегально без уплаты каких-либо налогов. Может ли хоть сколь-нибудь существенная доля «серой аренды» уйти в прошлое после «патентной реформы»? Строго говоря, ответить на этот вопрос не так сложно.
Как де-факто признало Минэкономразвития РФ, для реального экономического стимулирования «белой аренды» необходимо снижать налоги для владельцев сдаваемого жилья примерно в два раза, хотя бы до 7% от годового дохода.
Если исходить из этого показателя, цифры минимально оправданного дохода для перехода от «серого найма» к патентному налогообложению получаются заоблачные и практически нереальные. Например, в «старой Москве» вне ЦАО владелец квартиры до 50 кв. м чтобы, купив патент, платить 7% от годового дохода, должен сдавать её в аренду за… 65 000 руб. в месяц.
Проще говоря, «патентная реформа» на изменение доли «серого найма» реально не повлияет никак.
