25 февраля 2010 года в Гостином Дворе, в рамках 22-й Международной выставки «ДОМЭКСПО», состоялся V Круглый стол главных редакторов СМИ рынка недвижимости. Мероприятие было организовано журналом «Дайджест российской и зарубежной недвижимости» совместно с «Московским Агентством Недвижимости» и порталом Недвижимость@Mail.ru, при поддержке журнала «Ипотека и кредит». На этот раз тема заседания звучала так: «Рынок недвижимости: государство как игрок».
Кризис подтолкнул государственные структуры к более активным действиям, и постепенно государство оказалось реальным игроком рынка. Об этом, открывая мероприятие, говорила модератор Круглого стола, руководитель Департамента информации «Московского Агентства Недвижимости» Марта Савенко. Взаимодействие власти с бизнесом очевидно стало более тесным – но насколько продуктивно это сотрудничество? На этот вопрос искали ответ спикеры Круглого стола.
В дискуссии приняли участие главные редакторы и журналисты профильных изданий, посвященных рынку недвижимости: «Ведомости-Недвижимость», «Квартира. Дача. Офис», «Недвижимость & Цены», «Московская перспектива», «Строительная газета», Metrinfo.ru и других.
Земельная сессия, открывавшая круглый стол, задала тон всему мероприятию, которое в полной мере оправдало ожидания всех, кто ждал острой и злободневной дискуссии.
Все началось с обсуждения главных событий февраля – аукционов по продаже права аренды под застройку трех участков московской и подмосковной земли, которые проводил Федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства. В подробности участников посвятил советник генерального директора Фонда Никита Банцекин.
Успешность торгов сомнений не вызывает, однако удивление вызвала разница в росте стоимости московских и подмосковных участков. Почти все участки роста не показали, и только подмосковный участок в Одинцово вырос в цене в 44 раза. По мнению Екатерины Покопцевой (Минэкономразвития), произошло это вовсе не из-за того, что участок в Одинцово «недалеко от Рублевки», как писали некоторые СМИ, а из-за заниженной оценки первоначальной стоимости. Московские же участки были оценены адекватнее, в результате и рост цены был минимальным.
Другого мнения придерживается Михаил Морозов, глава издательского дома «Квартира. Дача. Офис». «Кто боролся за право заключить договор аренды на эти участки? Компании, которые уже строили рядом», замечает он.
Еще одна проблема: Фонд рассчитывает, что на проданных участках будет возведено жилье эконом-класса. В этом случае Фонд готов оказывать застройщику всяческую поддержку. В частности, предоставить гарантию на покупку согласованного объема жилья после окончания его строительства, в пределах установленных ограничений – то есть не более 30 тысяч рублей за квадратный метр. Цифра, конечно, не московская. Столичный застройщик продаст эти метры и в два, и в три раза дороже. Эта практика, скорее, может быть полезна в регионах, где спрос сложно предсказуем. Если же девелопер меняет условия (а по договору он не обязан строить жилье именно этого класса), то и поддержки от Фонда ждать не приходится.
Никита Банцекин отметил, что сейчас отрабатывается механизм воздействия на девелоперов, чтобы стимулировать строительство жилья именно эконом-класса, соответствующего требованиям по используемым стройматериалам, а также энергоэффективности, экологичности и т.д.
И все же. Энергоэффективность, конечно, не последнее – но и не главное звено, определяющее, чем же эконом-класс, за который фонд отвечает головой, отличается от «не эконом-класса» за который РЖС отвечать не готов.
Пока что, рассказали участники круглого стола, попытка Минрегиона зарегистрировать в Министерстве юстиции стандарт жилья эконом-класса успехом не увенчалась. Но документ уже разработан, и Екатерина Покопцева приоткрыла завесу тайны.
Вводятся критерии как для многоквартирных домов (что ближе москвичам), так и для малоэтажного жилья (на масштабное строительство которого так рассчитывают верховные власти). В соответствии с подготовленными стандартами, площадь земельных участков для индивидуальных жилых домов предусматривается не более 1000 метров, для многоквартирных домов (таунхаусов) – не более 400 метров на один дом. Общая площадь малоэтажных жилых домов – не более 150 метров, площадь жилых помещений малоэтажных домов: общей жилой комнаты – 14 метров, спальни – 10, кухни – 8 метров. Площадь приквартирных участков для малоквартирных домов – не более 60 метров.
Еще интереснее требования к многоквартирным домам, которые, теоретически и должны возводиться в городах, в частности в Москве. По документу, например, рекомендуемые нижний и верхний пределы площади однокомнатных квартир от 28 до 45 метров, двухкомнатных – 44 и 60 метров соответственно. Жилая комната в однокомнатной квартире – 14 метров, общая жилая комната в двухкомнатной кварире – не более 16 метров, спальня – 8, кухня – 6.
Минимальные площади очень напоминают «хрущевки», которые признаны некомфортным жильем. Зачем строить «некомфорт» на продажу – не совсем ясно. Было бы логичнее, если бы такое жилье строилось в классическом европейском варианте – только для малоимущих на время их финансовой несостоятельности, а не в отечественном суррогатном – навсегда с возможностью приватизации.
Доклад о новых тенденциях землепользования в Москве сделал советник управления обеспечения кадастрового учета, ведения реестра, учета и мониторинга земель Департамента земельных ресурсов Москвы Александр Сизов. Он отметил, что кривая доходов от сдачи в аренду земельных участков впервые в истории московского землепользования пошла вниз. «В 2009 году арендные платежи составили 15 миллиардов 800 миллионов рублей. Это показатель ниже предыдущего на 20 процентов, где-то на уровне 2005 года», рассказал Сизов.
Отвечая на вопрос модератора сессии Оксаны Самборской, советник Москомзема сообщил, что случаи, когда договора на аренду столичной земли расторгались, были единичными, а вопрос о судьбе каждого освободившегося участка решается индивидуально.
Отказавшись от перерывов, участники земельной сессии плавно перешли к обсуждению тем сессии строительной. Здесь главным докладчиком стал глава корпорации S. Holding Алексей Шепель, продемонстрировавший заинтересованность представителей бизнес-сообщества в реализации государственных программ.
Шепель считает, что для того, чтобы планы президента и правительства РФ относительно строительства доступного жилья эконом-класса для 60% населения могли быть реализованы, необходима земля, на которую разработана градостроительная документация, а также подведены коммуникации. По его мнению, затраты в этой части программы, которые глава S. Holding оценивает в 262 миллиарда рублей, должно взять на себя государство. При этом, добавляет он, эта сумма составляет примерно 0,5% от 76,5 триллионов рублей, которые будут в целом потрачены на это строительство — но именно эти затраты генерируют весь последующий процесс.
Алексей Шепель также предложил возродить жилищно-строительные кооперативы граждан, которые будут бесплатно получать земельные наделы для застройки — и сообщил, что в настоящее время закон о ЖСК проходит второе слушание в Государственной Думе.
Свою точку зрения на взаимозависимость земельных и строительных отношений высказала Ольга Ягубова (компания «Маршал Эстейт»). «Сейчас Фонд РЖС оперирует только федеральными землями», заметила она, «в то время как на территории муниципалитетов полно частных земель». Если бы их владельцы смогли выставлять участки на торги через Фонд РЖС, это была бы реальная помощь, считает Ягубова. Сейчас компании, владеющие крупными земельными участками, вынуждены искать заинтересованных застройщиков самостоятельно.
Ягубова отмечает и второй важный момент: кредитное финансирование. «Сейчас для того, чтобы получить реальный кредит, нужно как минимум разрешение на строительство», отмечает она. «Если бы можно было получить кредит на строительство на более ранних стадиях – это очень облегчило бы задачу застройщикам. Ведь очень большие деньги вкладываются как раз на этапе согласований».
Риэлторская сессия круглого стола была посвящена выработавшемуся за время существования российского рынка недвижимости имиджу и положению в обществе риэлторов. Как отмечали докладчики, проблемы профессионалов этой отрасли не новы: с вопросами сертификации и ответственности брокеров пред клиентами рынок недвижимости столкнулся еще на начальной стадии своего возникновения.
Как отметил в своем выступлении Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-недвижимость», отсутствие внимания со стороны государства к лицензированию риэлторской деятельности, к обеспечению механизма согласованного функционирования различных регистрирующих органов приводит, фактически, к системной катастрофе. При этом, отмечает он, нынешнее положение вещей не выгодно ни риэлторам, ни потребителям, ни государству. «Выигрывают только отдельные чиновники, которые владеют информацией и соответственно, правят миром», заключает Самойлов.
Похожего мнения придерживается и вице-президент Российской Гильдии Риэлторов Константин Апрелев. Одним из возможных способов интеграции риэлтора в процесс совершения сделок он считает сертификацию риэлтора и аккредитацию его в качестве специалиста. Необходимо поставить риэлтора на один уровень с нотариусом, заявил Апрелев. «Но вместе с лицензированием риэлтор должен получить и инструменты. Мы бы хотели, например, чтобы была реализована электронная процедура регистрации прав», добавил он.
Свое мнение на сложившееся положение в риэлторском бизнесе высказал главный редактор издательского дома «Квартира. Дача. Офис» Михаил Морозов. Он считает, что в нынешних условиях трудно ждать от государства первоочередного решения вопросов лицензирования риэлторской деятельности, а не более насущных вопросов налогообложения всей отрасли.
По мнению Морозова, рынок недвижимости приобрел устойчивый «серый» цвет: ведь практически все сделки заключаются не по рыночным, а по сути фиктивным ценам, исходя из оценочных справок БТИ и необходимости для минимизации налогообложения проведения сделки по цене менее 1 миллиона рублей; аренда квартир нигде и никем не фиксируется; извлекаемые доходы по сути выводятся из-под налогообложения. Ответственность за вывод рынка недвижимости из тени Михаил Морозов возложил непосредственно на его участников. «Вот если бы сами риэлторы предприняли реальные шаги, то, глядишь, и государство оказалось более заинтересовано в регулировании риэлторской деятельности», заявил он.
Все материалы Круглого стола, в том числе полная стенограмма, а также презентации и фотографии участников доступны на форуме ПишиЧитай в разделе События:
http://forum.7117.ru/viewforum.php?f=28
Следующий Круглый стол главных редакторов СМИ рынка недвижимости пройдет на выставке «ДОМЭКСПО» в октябре текущего года.
Пост-релиз подготовили: Оксана Самборская, Марта Савенко
Фото: Андре Юм
