Непосвящённому человеку термин – «инвестирование» может показаться элементарным в своей расшифровке. Многие думают, что это тот процесс, когда кто-то кому-то выделяет средства, а затем ждёт финансового результата. Однако инвестирование является одним из сложнейших финансово-экономических процессов, а в непростых условиях непредсказуемости поведения современного международного рынка, эффективное инвестирование – это фактически искусство. О том, как сегодня не только овладеть азами этого искусства, но и найти новые перспективные техники его исполнения мы побеседовали с Андреем Степаненко, генеральным директором Российского аукционного дома.
Существует мнение, что инвестиционный рынок Петербурга сейчас находится в вялом состоянии и активность только снижается. В чём вы видите объективные и субъективные причины этих тенденций?
У каждой власти свои приоритеты. Регионы сами принимают решение о том, в каком направлении им развиваться. Взять, к примеру, рынок госнедвижимости. Москва только сейчас приступила к продаже своих активов, а Петербург, наоборот, притормозил приватизацию, которая на протяжении 10-и лет была значимым городским проектом. Это был существенный источник пополнения региональной казны и значимый для бизнеса инвестиционный продукт - самый короткий и простой способ для инвесторов выйти на рынок Северной столицы. Сейчас этот ресурс в значительной степени исчерпан. Все, что было на поверхности, и все, что получалось легко, без дополнительных затрат, включить в оборот, уже освоено. Сегодня, скажем, для запуска масштабного капитального строительства нужны значительные средства, нужно готовить землю, изыскивать энергоресурсы, строить инженерию. Это большая нагрузка на регион, и в условиях глобального инвестиционного кризиса, возможно, чрезмерная. В городе остается большое количество промзон. Это, безусловно, серьезный ресурс для освоения. Но это и огромные затраты - там множество собственников, проблемы с изменением статуса территорий и пр.
Даже в лучшие, докризисные времена город не мог справиться с такой нагрузкой. И бизнес по тем же причинам не берется за такие затратные проекты. В условиях мирового кризиса на рынке пользуется популярностью только хорошо подготовленный недорогой продукт. Бизнес идет в понятные и низкозатратные проекты, где можно просчитать окупаемость и получить прибыль. Это сегодняшняя объективная реальность. И она такова для всех регионов, а не только для Петербурга. Это реальность периода кризиса. В таких условиях привлечение инвесторов - очень непростая задача. Ее нужно ставить во главу региональной экономической политики, на нее нужно выделать значительные средства. И никто не даст гарантии, что результат оправдает усилия. Поэтому ориентация на социальные проекты, которой придерживается нынешняя петербургская администрация, по-своему логична. Время покажет, какой подход правильнее.
Каким образом в таких непростых условиях можно пробовать привлекать инвестиции в рынок, какие новые форматы и методы появляются на данном направлении?
Повторюсь о том, что в кризис на рынке остается востребованным понятный продукт, не требующий долгосрочных инвестиций. У города есть ресурс для формирования такого продукта и этот ресурс - земля. Но чтобы сделать землю инвестиционным продуктом, нужны серьезные вложения. В этом смысле большой незадействованный потенциал - сотрудничество с бизнесом, привлечение игроков рынка недвижимости к формированию того самого необходимого рынку, хорошо упакованного продукта. В Петербурге множество компаний, готовых работать в альянсе с государством. Был ведь период, когда частный бизнес привлекался к созданию пакета документов для торгов по земле. При этом компания-разработчик получала 10% от цены продажи объекта на аукционе. Многие просто готовили такой участок под себя и приходили на торги в числе прочих интересантов. Это хорошее решение и с финансовой точки зрения, и с точки зрения поиска инвесторов на объект.
Кроме того, в регионе есть серьезный объем активов, которые, появись они на рынке, вызвали бы большой интерес. Это имущество региональных ГУПов и ОАО. Они владеют гигантским объемом имущества, в том числе недвижимости, в том числе - в центральных районах. Не секрет, что большая часть этого бизнеса дотационна. Они ничего не платят в региональные бюджеты и существуют только за счет господдержки. При этом у них есть действующие контракты, и при грамотном подходе современного менеджмента они могут превратиться в доходный бизнес.
Регион может принять решение об акционировании местных ГУПов (в случае с городскими акционерками вопрос решается еще проще, город-собственник вправе самостоятельно распоряжаться своими акциями) и выставляет их на продажу, как бизнес или как имущественный комплекс. Это одновременно и избавление от бремени поддерживать убыточные предприятия, и привлечение в регион работающего бизнеса – создание новых рабочих мест, получение дохода в виде налогов и пр.
Ну, и конечно, в городе, в центре города, есть множество исторических зданий, которые могли бы приносить доход, будучи проданы в частную собственность, в аренду или в управление. Вспомнить хотя бы намерение собрать все городские комитеты в Невской Ратуше. Один только этот проект освободил бы для инвесторов порядка двадцати великолепных зданий в центре города. Такие объекты, я думаю, привлекли бы инвесторов, независимо от кризиса.
Стоит ли сейчас пытаться гнаться за иностранными инвестициями или при данной конъюнктуре?
Отпустив рубль, Центробанк создал условия для выгодного экспорта. Сейчас переговоры с зарубежными инвесторами должны значительно упроститься, потому что за те же евро можно купить гораздо больше, чем раньше. И это главный момент. С другой стороны, я бы не переоценивал влияние иностранных инвесторов на нашу экономику. Просто из собственной практики аукционов по недвижимости могу сказать, что значительная часть иностранных денег - средства, пришедшие из оффшорных компаний, которые имеют российские корни.
Если же говорить об истинно зарубежном бизнесе, то он интересуется только самым лучшим; теми проектами, которые гарантировано и быстро могут принести прибыль, проектами с минимальными рисками. Могу точно сказать, что на такое имущество найдется немало местных претендентов. Поэтому рассматривать зарубежных инвесторов как панацею я бы не стал.
Если говорить о вашей площадке, то за счёт каких активов рынок более всего пополняется новыми объектами?
В Петербурге и Ленинградской области уже несколько лет, фактически с 2008 года, рынок перепродаж, а нового очень мало. В основном идет перераспределение того, что было куплено в кризис. Тогда многие обанкротились, имущество часто уходило по относительно низкой цене, много активов выплеснулось на рынок. Все это покупалось и сейчас перепродается по рыночной стоимости. Но для спекуляции нужен рост, а цены остались на уровне 2008 года и продажи идут тяжело, рынок вялый. Поэтому собственники пытаются придать ликвидность своему товару и довести его до ума: получить техусловия, проекты планировки, согласовать изменение функционального назначения. То есть, создать добавленную стоимость. На рынке круговорот одних и тех же активов, которые постепенно обрастают новыми документами, «упаковываются». Иногда в ходе такого круговорота появляются нормальные инвесторы, которые начинают строить.
Появление новых объектов связано, в основном, с тем, что многие госкомпании, стремясь оптимизировать свои расходы, избавляются от непрофильного имущества. Мы работаем с активами РЖД по всей России, с имуществом Оборонного концерна Алмаз-Антей, но самые интересные и востребованные рынком продажи идут в рамках договоренностей со Сбербанком. Мы реализуем на торгах помещения бывших офисов банка по всей России. Это качественный стрит-ритейл, и на него всегда множество претендентов. В Москве и Петербурге на торгах такими помещениями всегда ажиотаж, цены вырастают в полтора-два раза.
Тенденцией последнего года стало появление на аукционах частных продавцов. Компания Главстрой-СПб реализовывала через нас сданные в аренду коммерческие помещения в жилом комплексе «Северная Долина». Продавался, по сути, готовый бизнес, с хорошими рыночными договорами аренды. Торги прошли блестяще, также с превышением полтора-два раза. Это подтверждает тезис о том, что кризис не коснется хорошо подготовленных понятных доходных объектов. Нужно готовить такой товар, и за инвесторами дело не станет.
Сегмент, каких государственных активов в СПб и Ленобласти, сейчас наиболее перспективен для дальнейшей интеграции в рынок?
Простое, понятное, доходное (земля, имущество региональных ГУПов и ОАО - при условии, что все это хорошо подготовлено)
В каких регионах, где вы присутствуете, инвестиционный рынок в недвижимость ведёт себя наиболее активно?
Мы присутствуем как раз на тех территориях, где рынок активен и где есть конструктивный диалог власти и бизнеса.
В Москве находится наша основная торгующая площадка, здесь мы работаем во всех сегментах рынка, от федеральной приватизации до частного имущества, сотрудничаем с Росатомом, Министерством Обороны, Минкультом, продаем непрофильные активы госкомпаний. Самая значительная продажа в Москве в прошедшем году - участок, 9,8 га. под редевелопмент в районе Лефортово, проданный за 1,9 млрд. рублей. Эта сделка прошла в рамках нашего сотрудничества с концерном "Алмаз-Антей". А еще - 52 га. под жилищное строительство в Новой Москве. Сумма сделки - 1,4 млрд. руб., покупатель - ГК «Мортон». Эта продажа стала самой крупной на региональном земельном рынке за прошлый год. У Российского аукционного дома эксклюзивные 5-летние права на продажу имущества Московской области в рамках приватизации. Кроме того, мы сотрудничаем с областью в рамках продажи земельных участков на инвестусловиях в собственность и в аренду. Также мы занимаемся приватизацией имущества ХМАО-Югры, это в значительной степени работа Тюменского филиала. Петербургская площадка активно работает по северо-западу, в основном с Ленобластью. Там активный рынок частного имущества и хорошо складывается работа с Северо-Западным отделением Сбербанка. У нас идут сделки по продаже прав требования банка к должникам.
Что думаете об обстановке на рынке Юга России?
Площадка в Ростове -на-Дону кроме местного рынка - курирует рынок Краснодарского края. В ближайшее время это будет самый динамичный рынок. После Олимпиады здесь начнутся большие перемены: грядет изменение статуса многих построенных для олимпиады объектов, возобновятся проекты, замороженные на время подготовки к олимпиаде. Игры дали серьезный толчок развитию деловой и туристической активности – все понимают, что нельзя упускать возможности, которые открылись благодаря вложенным в регион деньгам и главное – полученному пиару. На руку региону сыграет даже инфляция - она делает рублевую зону более привлекательной для отдыха. Так что, мы уверены, на рынке недвижимости Краснодарского края в ближайшее время начнутся серьезные перемены, а это сулит нам много работы.
Есть общероссийские проекты, которые объединяют все наши офисы. Это федеральная приватизация, продажа непрофильных активов Сбербанка, работа с имуществом РЖД и «Алмаз-Антея», еще продажа движимого имущества Минобороны. Мы стараемся развиваться в разных направлениях, в этом наша уникальность и залог стабильности в любых условиях.
Что нужно сделать, чтобы потенциальный актив для торгов из чего-то абстрактного превратить в понятный и привлекательный для инвестора продукт?
Я уже говорил, что рынку, особенно кризисному, нужны понятные активы - с прозрачной экономикой, с очевидными сроками окупаемости, с обоснованной ценой. В нашем коллективе есть высококлассные специалисты по оценке, маркетингу, юристы, профессиональные продавцы недвижимости. Мы можем оказать содействие в "упаковке" объекта, дать полные рекомендации о том, как его лучше использовать, как позиционировать на рынке, как наилучшим способом продавать.
У кризисного рынка есть одна особенность - неочевидность, нестабильность цен. Для решения вопроса цены объекта лучшее, что может быть, - голландский аукцион. Можно в качестве старта поставить, условно говоря, любую заоблачную цену и в ходе торгов спускаться до того порога, который обозначит себе собственник. Как правило, рыночная цена оказывается где-то посередине.
С какими трудностями при организации и проведении торгов, чаще всего вам приходится сталкиваться?
Мы предлагаем аукционную форму продажи недвижимости как самую эффективную с точки зрения получения максимально возможной цены. Но чтобы торги привлекли много желающих, начальная стоимость объекта должна быть ниже рынка. Тогда придут покупатели, тогда цена будет расти и может даже превзойти ожидания собственника. Не всегда бывает легко объяснить это владельцу имущества. Но это часть нашей работы. Те, кто опробовал аукционную продажу, обычно становятся нашими клиентами. Например, уже упомянутая компания Главстрой -СПб после первых успешных торгов продолжает сотрудничать с нами в рамках проекта «Северная Долина».
Каковы ваши планы и задачи на ближайшие несколько лет? В каком направлении будет развиваться активность компании?
Наше ноу-хау - универсальность. Мы единственная на рынке компания, которая занимается продажей и государственного, и частного, и проблемного имущества, и классическими и электронными торгами. Будем развиваться во всех этих направлениях. Развивать приватизацию, это государственный тренд, продажу имущества госкорпораций, сотрудничество с банками. Наша электронная площадка - в числе лидеров рынка банкротств, сейчас мы развиваем на ней закупочную деятельность в рамках 223 фз, примем участие в конкурсе по отбору операторов электронной приватизации. Мы открыты для сотрудничества со всеми, кто готов работать на публичном рынке. Именно он необходим нашей экономике, потому что только так формируются понятные правила игры, реальные рыночные цены, прибыль государства в виде налогов. Только прозрачный рынок будет инвестиционно привлекательным и для отечественных, и для зарубежных инвесторов.
