Рынок новостроек Краснодарского края очень неоднороден. Курортные города края сильно отличаются от остальных и по ценам, и по структуре предложения. Об особенностях краснодарской «первички» рассказывает генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько.
– Сколько жилья в новых домах ежегодно сдается в Краснодарском крае в целом и в крупных городах?
– В последние пять лет объем вводимого жилья в крае составляет 3,5-4 млн кв. м в год. В 2011 году он составил 3,6 млн – это было чуть больше, чем в 2010-м, но не намного, только на 2-3%. За первое полугодие текущего года введено около 1,8 млн «квадратов». Это уже на 13% больше по отношению к аналогичному периоду 2011-го. К тому же традиционно во втором полугодии вводится намного больше жилья, чем в первом. Мы прогнозируем, что по итогам года ввод жилья достигнет 4 млн кв. м.
Гигантский объем – примерно 2,5 млн кв. м – из всего объема ввода приходится на Краснодар. В Сочи – около 300 тыс. кв. м, в Новороссийске – порядка 100 тыс. Краснодар от других крупных российских городов отличается тем, что у нас в пересчете на одного жителя строится в разы больше жилья, чем в среднем по России. В нашем городе этот показатель составляет почти 3 кв. м на человека, а, скажем, в Петербурге всего около 0,6.
– С чем связано такое первенство Краснодара?
– Во-первых, у нас достаточно большая часть населения может позволить себе приобрести жилье. Пусть недорогое, эконом-класса. Во-вторых, есть большой спрос со стороны приезжих. С другой стороны, благодаря достаточно комфортным условиям для ведения бизнеса, созданным местной администрацией, у нас на рынке довольно много строительных компаний, следовательно, большая конкуренция, что не позволяет существенно расти ценам. Так, за прошлый год рост цен составил не больше 8% – то есть в рамках инфляции. В других городах условия рынка другие, конкуренция меньше и цены, соответственно, выше – это не дает сформироваться большому количеству предложения. А значит, и нет возможности сделать жилье более доступным. Получается замкнутый круг.
– Сколько сейчас на рынке Краснодара работает застройщиков?
– Крупных порядка 50 и еще небольших застройщиков около 200. Примерно 25% приходится на компании, связанные с Москвой и другими регионами. Остальные – местные игроки. Если сравнивать с Сочи, то там доля местных организаций около 35-40%, в Новороссийске ситуация близка к краснодарской — лишь около 35% приходится на долю застройщиков из других регионов.
– По развитию рынка строящегося жилья города Краснодарского края сильно отличаются друг от друга?
– Краснодарский край в этом смысле можно разделить на собственно Краснодар (и крупные города) и крупные курортные города. Эти две группы принципиально отличаются друг от друга. Например, уровень спроса и платежеспособности населения в Краснодаре и Новороссийске похожи, поэтому и структура рынка, категории строящегося жилья и цены тоже похожи.
В отличие от них Сочи – это совсем другой рынок, потому что основной потребитель там не местные, а приезжие из Москвы, Петербурга, Новосибирска, Челябинска, Екатеринбурга, нефте- и газодобывающих регионов России. В Сочи и других курортных городах очень большую долю занимает жилье категорий бизнес- и элит-класса. Это действительно качественные объекты, которые стоят в разы дороже, чем бизнес-класс в Краснодаре.
– Каковы средние цены за «квадрат» в этих городах на жилье разных категорий?
– В Краснодаре средняя цена на первичном рынке составляет 50,4 тыс. руб. за кв. м. Цена эконом-класса – 38,2 тыс. руб., среднего класса (в Петербурге жилье этой категории принято относить к комфорт-классу. – «БН») – 42,4 тыс. руб., бизнес-класс – около 48 тыс. руб., элитное жилье – около 90 тыс. руб. за «квадрат». В Новороссийске «эконом» стоит 38,7 тыс. руб., бизнес-класс – 46 тыс. руб., элитный – 67,5 тыс. руб. за «метр». Причем в Новороссийске всего один объект элит-класса. Если же мы с вами поедем в Сочи, то увидим, что «эконом» там продается за 65 тыс. руб., бизнес-класс – 120 тыс., элитное жилье – около 200 тыс. руб. за кв. м.
– А какая доля жилья на первичном рынке приобретается в ипотеку?
– Примерно 35-40%.
– Где быстрее, а где медленнее проходило восстановление рынка после кризисного спада?
– Медленнее в курортных городах. Это связано с тем, что в сложной экономической ситуации люди прежде всего отказываются от таких покупок, как второе жилье или жилье у моря. В других городах, где основу рынка составляет жилье для постоянного проживания, восстановление прошло достаточно быстро.
– Есть ли какие-то еще специфические особенности строительного рынка Краснодарского края по сравнению с другими регионами?
– Я бы отметил, во-первых, то, что южное население очень изобретательное и ушлое в придумывании разных способов заработать, а во-вторых, степень коррумпированности в южных регионах высока. В результате в последние годы у нас образовался очень существенный слой «серого» рынка недвижимости, где компании работают по полулегальным схемам. Пока крупные компании решали свои проблемы с долгами и обслуживанием кредитов, мелкие предприниматели и просто физические лица принялись заполнять нишу очень дешевого жилья. Человек покупает участок под индивидуальное жилищное строительство и быстро строит пятиэтажный дом, где предлагает квартиры компактных планировок: 25-35 кв. м – однокомнатные, 45-50 – двухкомнатные. Или несколько таунхаусов с отдельными блоками по 80-100 кв. м. Квартиры в таких многоэтажках продаются по 25-27 тыс. руб. за «метр», таунхаусы – по 3-4 млн руб. Низкая цена связана с тем, что для подобной стройки нужно получить минимальное количество согласований.
Раз площадь квартир небольшая, то бюджет покупки получается тоже маленький – около 1 млн руб. Поэтому такие квартиры очень быстро раскупаются. В итоге этот бизнес вырос до грандиозных масштабов. В одном только Краснодаре около 800 тыс. кв. м ежегодно строится по таким схемам. Сочинский рынок только благодаря этому и выжил. Если до кризиса там цены на жилье начинались от 70-80 тыс. руб. за кв. м, то в кризис появились квартиры по 40 тыс. руб. за «квадрат».
– Сегодня жители таких домов чем-то рискуют? Могут их, к примеру, выселить из квартир, так как участок был выдан под ИЖС?
– Нет, сегодня это невозможно. По окончании строительства эти объекты узакониваются через суд и становятся полноценными многоквартирными домами.
Но сразу после президентских выборов началась кампания по борьбе с такими «серыми» схемами. Поэтому у тех, кто купил квартиру в объектах, которые на момент начала этой кампании были не достроены, могут возникнуть проблемы – дома могут так и остаться незавершенными.
– Есть ли у краснодарских застройщиков проблемы с инженерной, социальной, дорожной инфраструктурой?
– Я не знаю регионов, где таких проблем нет. И Краснодарский край не исключение. Обеспечение инфраструктурой – это дело самих застройщиков.
– Насколько масштабна проблема обманутых дольщиков?
– В каждом городе есть пара-тройка объектов, застройщики которых обанкротились. Но это не глобальная проблема, решение ее проходит мирно и тихо, на акции протеста население не выходит.
– Каковы ваши прогнозы по росту цен на рынке новостроек Краснодарского края в этом году?
– С июля прошлого года по июль текущего рост цен составил 6%, причем за январь-июль 2012 года рост был 4%. Думаю, что в целом по итогам года цены увеличатся на 8%.
Фото: www.kubpoj.ru
