Выдача ключей является самым ожидаемым событием во всем процессе покупки квартиры. Очень важно, несмотря на радостные эмоции трезво и ответственно подойти к приему нового жилья. Прежде всего, стоит проверить помещение на предмет недоделок и дефектов.
По мнению заместителя руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимира Зимохина, это в основном мелкие недочеты, которые должен устранить застройщик. Стоит открыть и закрыть окна (зачастую погрешности связаны именно с ними), проверить инженерию, изучить само помещение.
При приеме жилья в новом доме очень важно обращать внимание на несколько основных факторов. Во-первых, необходимо обращать внимание на состояние самого дома и подъезда. Так, к примеру, в подъезде не должно быть строительного мусора – застройщик должен позаботиться о будущих жильцах еще до осмотра квартир и вывезти оставшиеся материалы. «При осмотре самой квартиры важно понимать, какие именно отделочные работы должны быть выполнены. Перечень работ, как правило, указывается в Приложении к Договору, будь то договор долевого участия. Именно поэтому при осмотре квартиры лучше иметь под рукой этот список – так намного легче проверять выполненные работы»,- отмечает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» рассказал, что помимо очевидных аспектов, напрямую влияют на степень комфортности проживания в квартире: качество использованных строительных материалов — хотя здесь рядовой покупатель вряд ли справится с проверкой самостоятельно, но он может заказать специальную экспертизу; состояние оконных и балконных блоков; качество герметизации швов; стыки труб в квартире.
Если квартира сдается с уже выполненной отделкой, проверка, естественно, должна длиться дольше. В первую очередь при приемке такого жилья стоит оценить качество работ в кухне и в ванной, так как это наиболее «тяжелые» места в квартире. Также важно проверить работу всей электрики и установленных застройщиком счетчиков.
Довольно часто встречаются такие недоделки, как, например, лопнувшие стояк или труба системы отопления, разбитое окно, отсутствие дополнительных элементов (экранов на батарее, ручки и т.д.), которые должны быть устранены по заявлению покупателя. «Стоит учитывать, что если в договоре прописана установка металлической входной двери, а по факту установлена деревянная, этот факт также может является основанием для отказа согласования акта приемки-передачи квартиры до ее замены»,- отмечает ведущий специалист департамента аналитики и консалтинга компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова .
Что делать, если Вы обнаружили дефект
В случае обнаружения недоделок, дефектов при приемке квартиры составляется дефектная ведомость. Недоделки могут быть различного характера: окна – надежность крепления и целостность, наличие и подводка батарей, качество стяжки, качество сантехники. В случае принятия квартиры с отделкой необходимо проверить соответствие отделки указанному в договоре и ее качеству. По мнению заместителя генерального директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной как правило, мелкие недоделки застройщик устраняет в согласованные сроки. Если же имеются значительные претензии от устранения, которых застройщик уклоняется, необходимо составить акт и далее либо требовать вплоть до судебного порядка устранения, либо исправлять самим и взыскивать с застройщика потраченные средства
«Обычно, у представителя застройщика имеются особые бланки, в которых можно отметить все недоделки. Если такового бланка нет, покупатель вправе составить данный акт в свободной форме, где укажет свои данные, данные об объекте недвижимости, а также необходимый перечень работ для устранения», - рассказывает Екатерина Артемова.
Акт приема-передачи
Акт приема-передачи может быть оформлен по-разному, но при этом должен содержать в себе следующие пункты:
— информацию о дате и месте его составления;
— стороны, участвующие в приеме-передаче (то есть информацию о том, кто и кому, собственно, передает квартиру);
— подробное описание передаваемой квартиры, включая пункт о ее состоянии, которое при подписании акта должно отвечать требованиям покупателя.
«В первую очередь в акте приемки-передачи квартиры содержатся все основные характеристики объекта недвижимости, т.е: адрес, номер квартиры, комнатность, этаж, общая площадь. Также, часто прописываются данные застройщика, данные покупателя, номер разрешительной документации на ввод объекта в эксплуатацию», - отмечает Екатерина Артемова.
При условии, если недочетов не обнаружено, передача квартиры занимает совсем немного времени. Обычно акт приемки-передачи квартиры подписывается прямо на объекте, представителем застройщика и непосредственно самим покупателем.
В случае, когда обнаружены недоделки на объекте, тогда временной интервал их устранения напрямую зависит от застройщика. У разных застройщиков процедура исправления недостатков своя. На практике, крупные застройщики устраняют недоделки в срок около 2-х недель.
Гарантии
Дом, как и любой продукт, имеет срок гарантии. Однако гарантия от застройщика по срокам разделяется на два разных вида. Первая гарантия, сроком на 3 года, предоставляется на инженерное и технологическое оборудование, установленное в новостройке. В этот раздел входят системы инженерного обеспечения, такие как: вентиляция, лифты, отопление, водо-, газо- и электроснабжение, другие инженерные системы, в зависимости от класса новостройки. Второй гарантийный срок, пять лет, распространяется на само здание: на целостность стен, состояние фасада и несущих конструкций, стеклопакетов, кровлю и т.д. «При этом, срок гарантии, согласно ФЗ-214, должен быть указан в ДДУ. Необходимо учитывать, что отсчет гарантийного срока начинается с даты подписи акта приемки-передачи квартиры покупателем. Застройщик вправе увеличить гарантийный срок, в рекламных целях, однако не имеет возможность его уменьшить»,- отмечает Екатерина Артемова.
Дмитрий Пантелеймонов подчеркнул, что согласно действующему законодательству, гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее 5 лет — за исключением технологического и инженерного оборудования. На него гарантийный срок также устанавливается договором и должен составлять не менее 3 лет. Оба срока исчисляются со дня подписания акта о передаче объекта долевого строительства.
Что иметь с собой на осмотр квартиры
Для заключения акта приемки-передачи квартиры, собственнику необходимо иметь при себе паспорт, а также правоустанавливающие документы на квартиру. Застройщик, как правило, уведомляет покупателя заранее о необходимом перечне документов.
«На осмотр приходят участники долевого строительства, либо их представитель, который должен предъявить нотариально заверенную доверенность, паспорт и копию Договора участия в долевом строительстве. По факту осмотра подписываются: акт осмотра квартиры по договору долевого участия; акт приема-передачи квартиры», - отмечает Владимир Замохин.
Кроме того, на осмотр квартиры стоит обязательно захватить несколько листов бумаги и ручку; фонарик, спички или зажигалку; любой компактный электроприбор, который можно подключить в розетку (например, ЗУ к мобильному телефону) или обычный пробник (тестер); отвес (нитку и грузик) для проверки углов отклонения стен. Для проверки освещения можно, на всякий случай, взять с собой лампочку (патрон и лампу), табуретку (стул, стремянку), мощный электроприбор (например, перфоратор или дрель); молоток и вольтметр.
Можно ли отказаться от квартиры
Дольщик вправе отказаться от подписания акта приема-передачи при отсутствии требуемого качества жилья. При совершении покупки объекта недвижимости, участником долевого строительства подписывается договор долевого участия, в котором зафиксированы все качественные характеристики планируемого к приобретению им объекта. Застройщик, в свою очередь, обязан исполнять все условия договора, и в случае их несоблюдения может быть привлечен к ответственности. По словам Екатерины Артемовой, если раньше, на практике, покупатели были не столь подкованы в вопросах приемки объекта, то на сегодняшний день в открытом доступе находится множество информации по вопросу как принять квартиру от застройщика. Также, несомненным плюсом для клиента будет помощь специалиста. В практике компании «Азбука Жилья» довольно часто встречаются клиенты, приходящие на приемку квартиры с бригадиром, который будет производить ремонт и отделку помещения.
Не стоит подписывать акт приема-передачи, если вы нашли какие-то недоделки или дефекты в новом жилье. Даже если вам не терпится въехать в новую квартиру стоит подождать пока застройщик исправит все недочеты. В противном случае Вам придется или жить в недоделанной квартире, или тратить свои деньги на их исправление дефектов.
