В фокусе у Андрея Лусникова, Финмаркет - рынок московской недвижимости. Удивительным будет, если на рынке московской недвижимости скоро не переломится восходящий тренд. Произойдет это почти наверняка нынешней осенью, при этом цены - если, конечно, не будет включен последний отчаянный ресурс манипулирования - не просто остановят свой рост, но начнут ощутимо корректироваться вниз.
Надо сказать, что комментаторы (независимые) давно сошлись в оценках того, что на рынке сформирован самый настоящий пузырь. О пузыре можно было начинать говорить уже в 2006 году - но тогда рынок не рухнул, но перешел примерно на год в состояние "боковика". А затем, к концу осени 2007 года, снова наметился активный рост, который "выбросил" цены на уровни, уже не слишком сравнимые даже с самой дорогой в мире недвижимостью.
Пузыри, правда, очень часто характерны тем, что они устойчивые и долгоживущие. Да и не всегда их можно однозначно идентифицировать: может быть, не пузырь надувается, а меняются какие-то глубинные, фундаментальные основы формирования цен. Вот, например, нефть: все текущее десятилетие рост цен на нефть периодически объявляется "раздутием пузыря" - но, поскольку "пузырь" и не думает лопаться, мировое сообщество находит фундаментальные основы (типа - нефть скоро кончится) для этого роста и предлагает сейчас говорить об "устойчивости" уровня в $100 за баррель так же, как десятилетие назад говорили об "устойчивости" уровня в $10 за баррель.
Но - ближе к теме. Недвижимость Москвы дорожала до последнего времени потому, что, во-первых, благосостояние потенциальных покупателей увеличивалось (покупатели - это ведь не все население, а, как правило, те, кто быстро увеличивал в нынешнем десятилетие личный успех - молодые специалисты, успешные бизнесмены различных калибров, удачливые госслужащие и пр.). А во-вторых, успешно развивался ключевой элемент банковского финансирования рынка жилой недвижимости - ипотека: ипотека расширила возможности покупателей.
Этот "скачок возможностей" (который почему-то не смог вызвать к жизни аналогичный скачок предложения) высоко поднял цены - и он же создал тренд, который, похоже, породил не совсем адекватные оценки перспектив у сектора продавцов (как у физических лиц, так и у строительной отрасли).
Очень многие - и не только "рядовые" участники рынка, но и лица, принимающие решения в самых крупных корпорациях - склонны слишком много значения придавать тренду и, если тренд долгий, терять осторожность. Примеров масса: вспомним, хотя бы IPO Сбербанка, планировавшееся осенью 2006 года по цене, соответствующей 68 руб./акция, а проведенное спустя несколько месяцев размещение задало цену в 89 руб./акция: аппетит вырос, поскольку вырос фондовый рынок (при этом игнорировались голоса осторожных экспертов, говорящих, что на рынке, возможно, раздувается пузырь). Сегодня, 20 августа 2008 года, цена акций Сбербанка на ММВБ колеблется в диапазоне 62-64 рубля за акцию.
То же и с ВТБ: цена размещения, первоначально весьма консервативная, сильно выросла по мере приближения к IPO. Оттого и недовольны те, кто принял участие в этом IPO.
Еще один небольшой пример - уверенность, с которой еще в начале июля (т.е. полтора месяца назад) Глава Газпрома Алексей Миллер говорил о прогнозах продолжения роста цен на нефть (и связанных с ними цен на газ): согласно озвученному им прогнозу, к концу текущего года цена на российский газ для Европы достигнет $500 за тысячу кубометров. "В ближайшее время цена на нефть может достигнуть $250 за баррель; в этом случае европейская цена на газ будет $1 тыс. за тысячу кубометров", - подчеркнул он в интервью Интерфаксу. Что ж, сейчас, кажется, очевидно, что данный прогноз, мягко говоря, слишком оптимистичен.
Мы приводим эти "оплошности" для того, чтобы показать, что оценки могут быстро меняться в сторону снижения. Именно такая переоценка назревает на рынке недвижимости, потому что у покупателей уже нет (и вряд ли будет) того темпа расширения возможностей, что имели место в последние 2-3 года. Ставки по ипотечным кредитам растут, а рост доходов - замедляется: речь и об индивидуальных доходах граждан, и о доходах страны, которая в дополнение к снижению цен нефти сталкивается сейчас и с оттоком капитала из-за политических осложнений.
Если индустрия недвижимости будет пытаться и далее противостоять неизбежной коррекции, то грядущий обвал может просто оказаться еще более жестким, чем сейчас.
Фото: www.salans.com
