Осень на рынке аренды не самое лучшее время для поиска жилья. Традиционно этот период всегда сопровождается значительным подъемом спроса, крайне небольшим предложением и высокими арендными ставками. Если летом квартиросъемщик еще мог перебирать вариантами, а сносную «единичку» в «спальных» районах можно было найти за $200—250, то сегодня выбора практически нет. Квартиры уходят мгновенно, а ставки стартуют от $300 в месяц. В такой ситуации претенденты на временное жилье готовы рассматривать даже не совсем удачные варианты, так как не снимешь сегодня — вообще останешься ни с чем.
Минимум квартир — максимум желающих
В течение последних лет в Днепропетровске активно растет спрос на съемное жилье. Как объясняет Елена Гетьман, менеджер аренды жилья АН «Лидер», это связано с большим притоком приезжих, в числе которых деловые люди, иногородние, прибывшие на заработки, студенты. Многочисленную армию квартиросъемщиков активно пополняют молодые семьи, не желающие делить угол вместе с родителями. А в этом сезоне в разряд постояльцев попали те, кому не удалось оформить кредит по новым ипотечным ставкам. Однако подыскать подходящее временное жилье — большая проблема: в городе наблюдается дефицит свободных квартир. Более того, с каждым годом их все меньше поступает на рынок. Особенно напряженно выглядит ситуация в сегменте недорогого малогабаритного жилья, на котором сконцентрирован массовый спрос. В настоящий момент, по данным Елены Гетьман, спрос на такие квартиры в 2 раза превышает предложение, что не дает расслабляться ценам. Еще летом квартиросъемщику предлагалось на выбор 5—10 вариантов, сегодня поиск ограничен одной максимум двумя квартирами. При этом времени на раздумья практически нет: жилье расхватывают в течение дня.
Как сообщает Елена Оленева, менеджер аренды жилья АН «Элит-Сервис», с начала года арендные ставки на съемное жилье выросли примерно на 20—30%. Причем больше всего подорожало жилье в центральных районах, а также квартиры верхнего ценового сегмента. Если в начале года обычную «единичку» в центре города можно было найти за $300 в месяц, на отдаленных жилмассивах — за $200—250, то сегодня аналогичное жилье предлагают в пределах $400—500 и $300 соответственно. Как бы ни старались претенденты на 2-комнатную евроквартиру отыскать в центральных районах варианты за $700—750, ставки на дорогие «двушки» также «потяжелели» и предлагаются от $800 в месяц.
Что предлагают и что снимают
По-прежнему спрос сосредоточен на недорогих 1-, 2-комнатных квартирах, причем район, по словам Елены Гетьман, уже не играет определяющей роли при выборе. Как отмечают риэлторы, цены на съемное жилье на жилмассивах практически сравнялись. Теперь и на Тополе, и на Левобережном, и на Красном Камне, и на Фрунзенском арендные ставки начинаются от $300 и зависят от уровня ремонта и наличия бытового комфорта. Но если на периферии еще есть выбор, то в центральных районах найти оптимальное по цене и качеству жилье весьма сложно. В основном, отмечает Елена Оленева, сдается вторичное жилье, без особого шика и излишеств. Спросом же пользуются любые квартиры, даже неприглядные малосемейки сегодня не простаивают. Такие квартиры площадью 12—17 «квадратов», с неработающими лифтами и отсутствием горячей воды «уходят» за 1300 грн. в месяц. Такого, говорит Елена Оленева, на рынке еще не было.
В связи с высокими арендными ставками сейчас обозначился спрос на «пустые» квартиры, т. е. без мебели и минимального набора бытовой техники, тогда как в начале года такой тенденции не наблюдалось. Таким способом квартиросъемщики хотели бы удешевить арендную плату. Однако такие квартиры, в отличие от прошлых лет, практически не сдаются, к тому же хозяева, не желая терять деньги, предпочитают «экипировать» квартиру хоть старенькой и плохонькой, но необходимой для проживания мебелью.
Высокая арендная плата вынуждает многих квартиросъемщиков искать более скромные варианты в непопулярных районах или же делить квартиру вместе с хозяевами. В последнее время студенты и молодые семьи предпочитают селиться в таких квартирах «в складчину». Но и такой вариант не из самых дешевых. По информации Елены Гетьман, комната «на двоих» в соседстве с хозяйкой обходится в 500—600 грн. с человека.
Арендодатели предпочитают нелегальную сдачу квартир в наем
По итогам прошлого года 403 владельца жилья Днепропетровской области официально задекларировали свой доход от сдачи квартир в наем. И хотя, по сравнению с 2006 годом, число сознательных граждан увеличилось в 1,7 раза (в 2006 году декларации подали 234 человека), эксперты отмечают, что цифра явно не отвечает реалиям рынка аренды. Судя по декларациям за 2007 год, доход арендодателя от сдачи жилья составляет в среднем 17 тыс. грн. в год.
Как отмечает заместитель начальника управления массово-разъяснительной работы и обращений граждан ГНА в Днепропетровской области Владимир Притыскач, у налоговой администрации фактически нет никаких рычагов влияния на арендодателей, которые скрывают свой доход от сдачи квартир в наем. Учитывая мизерный штраф (примерно 70 гривен) и отсутствие контроля, квартиросдатчики предпочитают не афишировать свой бизнес.
Частные дома
По словам Елены Оленевой, частные дома пользуются не меньшей популярностью, чем квартиры в «высотках», однако предложение также ограничено. «Сегодня больше чем два-три варианта на выбор ни одно агентство предложить не может, — говорит эксперт, — и то в таких малопривлекательных районах, как улица Передовая, низ Рабочей. А если и встречаются дома в районе популярного проспекта Гагарина, то это слишком дорогостоящие варианты, которые не по карману обычному постояльцу. Ставки на такое жилье колеблются от $3 тыс. и выше». В целом разброс цен на жилье в частных домах довольно широк и в зависимости от района и оснащения дома составляет от $350 до $3 тыс. в месяц плюс оплата газа по счетчику в отопительный сезон. В итоге ставки начинаются от $400.
Сегмент дорогого жилья
В отличие от недорогих квартир ситуация в секторе жилья более высокого ценового уровня несколько иная: выбор гораздо больше, но и арендные ставки немалые. Так, в центре города без особых проблем можно снять 1-комнатную комфортабельную квартиру за $600—800. При этом на выбор будет предложено до 4 вариантов. Как отмечает Елена Оленева, если в прошлом году цена самой дорогой «единички» с самым навороченным ремонтом составляла в пределах $600 максимум — $650, а вариантов по цене $700—800 вообще не встречалось на рынке, то сегодня подобные квартиры (с дизайнерскими изысками, с плазменным телевизором, набором бытовой техники и т.п.) предлагаются за $750—800 в месяц. И такие квартиры востребованы, несмотря на заоблачные ставки.
Вдали от центра ценовая ситуация поспокойней — «единички» в типовых домах предлагают от $400 и выше (встречаются варианты и за $600 — в новостройке со свежим ремонтом, арабской мебелью и проч.), 2-комнатные — в диапазоне $500—600, 3-комнатные — $600—700. На таком популярном жилмассиве, как Победа, 2-комнатная квартира с евроремонтом уже предлагается от $700 до $850, тогда как в центре города по таким ставкам можно снять аналогичное по количеству комнат жилье со средним ремонтом.
Желающим поселиться в евроотремонтированной 2-комнатной типовой квартире в центре города временное жилье обойдется от $800—1 тыс. и выше. А вот в новых элитных домах ставкам на просторные «двушки» предела нет: есть варианты за $1100—1200 в месяц, есть за $2,5 тыс., $3,2 тыс. и более. По данным Елены Оленевой, в последнее время возросла доля съемных квартир в новостройках. Если раньше в базах данных агентств такие квартиры встречались нечасто, предложение формировали преимущественно квартиры 110—120 кв. м улучшенной планировки в домах «Созидателя», то сегодня доля предложения съемных квартир в новопостроенных домах возросла примерно на 15—20%.
Как правило, такое жилье укомплектовано дорогой мебелью и сантехникой, кондиционерами в каждой комнате, не говоря уже о полах с подогревом и прочими удобствами. Квартиры такого уровня обычно снимают заезжие иностранцы, менеджеры крупных компаний, бизнесмены, армия которых с каждым годом увеличивается. Учитывая то, что такие квартиры доступны не каждому, да и претенденты в очередь не выстраиваются, их владельцы легко идут на торг, и в конечном итоге ставки заметно снижаются. В то же время в сегменте дешевого жилья торг не приветствуется, в лучшем случае хозяева могут уступить $10, не более.
Риэлторы отмечают, что в последние два года сектор дорогих квартир развивается менее активно. «Если раньше на рынок поступало много квартир со свежим ремонтом, в которых еще никто не жил, то сегодня их выбрасывается все меньше и меньше, — комментирует Елена Оленева. — Такая ситуация объясняется рядом причин. Во-первых, спрос на дорогое жилье непостоянен. Во-вторых, поддерживать товарный вид квартир становится все накладнее в связи с подорожанием стройматериалов. В-третьих, такие квартиры выгоднее продать и решить свои финансовые проблемы, чем сдавать в аренду».
Новая тенденция: переход на гривну
Вплоть до лета съемное жилье традиционно оценивалось в долларах, реже — в гривневом эквиваленте. Сегодня, в связи с плавающим курсом «зеленого» и в условиях растущей инфляции хозяева съемных квартир перешли на расчет в национальной валюте. Правда, не по нынешнему, сильно просевшему курсу, а по старому из расчета 1 к 5. В итоге нынешние арендные ставки обернулись еще большим подорожанием.
Как правило, квартиры сдаются на 10—12 месяцев, с предоплатой до полугода. Более долгосрочные договоры не практикуются в связи с постоянно растущими арендными ставками.
Что дальше?
В своих ближайших прогнозах все опрошенные риэлторы расходятся во мнении. Одни считают, что осень на рынке съемного жилья пройдет традиционно: активный спрос продлится до конца октября, несколько утихнет в ноябре, а арендные ставки могут подрасти еще примерно на 10—15%. Главными факторами повышения ставок, по мнению Елены Гетьман, станут возросшие осенние цены на коммунальные услуги, а также стабильно высокий спрос при крайне низком объеме предложений. Другие эксперты уверены, что ставки уже достигли своего предельного уровня и выше подниматься не будут. Массовый квартиросъемщик, говорит Елена Оленева, будет просто финансово не готов согласиться с новыми расценками.
Фото: www.bpn.ru
