Доклад руководителя IRN.RU на пресс-завтраке Ассоциации российских банков
В 2025 году недвижимость позволит сохранить, но не позволит заработать, заявил руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко во время пресс-завтрака «Инвестор на распутье: куда вкладывать деньги частным лицам в 2025 году», организованного Ассоциацией российских банков (АРБ).
Эксперт сразу обратил внимание, что речь не о строительстве, и не о флиппинге и других бизнес-моделях заработка на недвижимости, которые требуют от инвестора соответствующих компетенций – в этом случае на недвижимости можно заработать всегда. Но если говорить об инвестициях для частных лиц – простых людей, которые хотят вложить деньги и получить доход, то этот механизм в текущей реальности уже не работает.
Наиболее популярных способов заработка на недвижимости среди непрофессиональных инвесторов два – купить квартиру на ранней стадии строительства дома и перепродать ее, когда дом будет готов и прирастет в цене за счет увеличения строительной готовности проекта, и купить квартиру для последующей сдачи ее в аренду. Ни в том, ни в другом случае в текущей экономической ситуации заработать непрофессиональному инвестору с большой долей вероятности не получится, считает Олег Репченко.
Купить, чтобы перепродать
На вторичном рынке по итогам 2024 года Индекс стоимости жилья в Москве показал прирост на символические 0,8%, то есть цены на жилье сейчас топчутся на месте. Да, рынок мозаичный, есть торг, скидки. Поэтому какие-то отдельные объекты, может быть, слегка приросли в цене, какие-то – немного просели. Но в среднем динамика околонулевая.
Примерно такая же картина и на первичке – рынок стагнирует. А если и есть рост, то разве что в прайсах застройщиков, в том числе, за счет повышения класса объектов (все больше новостроек сейчас причисляют к бизнес- и премиум-классам с соответствующим ценником, что ведет к возрастанию среднего уровня цен). Но за кадром остается два принципиально важных вопроса для частных инвесторов. Первое – покупают ли жилье по этим ценам или с дисконтом? Ведь цены реальных сделок могут быть ниже заявленной стоимости за счет скидок и акций. Второй момент – сможете ли вы потом эту новостройку перепродать на вторичном рынке по той же цене? Ответ: «Нет»! Сегодня цены вторичке процентов на 20-30 ниже, чем на первичном рынке. Причем речь идет не о старой вторичке, а о вчерашних новостройках, которые просто успели уже выйти на вторичный рынок.
Причин здесь несколько: льготная семейная ипотека, которая позволяет застройщикам поддерживать цены, и различные финансовые схемы от самих девелоперов, когда происходит, например, искусственное снижение ставки, и как результат – завышение цен. Соответственно, купив эту новостройку, потом на вторичке, где нет ни льготной ипотеки, ни различных финансовых схем, эту квартиру по той же цене продать невозможно. Придется очень постараться, чтобы выйти из этого актива хотя бы «в ноль». Поэтому схема вложений на относительно дешевом котловане с перепродажей, когда дом будет готов и цены вырастут, уже ушла в историю.
«На сегодняшний момент рынок новостроек стал похож на рынок новых автомобилей: как только новое авто выезжает за ворота автосалона, оно автоматически теряет в цене. По крайней мере, если мы не говорим об очень длинных горизонтах или эпохе гиперинфляции», - заключил эксперт.
Купить, чтобы сдавать
Вторая популярная у непрофессиональных инвесторов схема заработка на недвижимости – сдача квартиры в аренду, которая, казалось бы, существенно подросла за 2024 год. Примерно на 30-50% был прирост арендных ставок. Соответственно, выросла и доходность аренды: если раньше она была где-то 4-5% годовых, то теперь – 6-7%.
Но, говоря об арендных ставках, важно понимать, что эта доходность «грязная». Важно учитывать еще и амортизацию: сдавая квартиру несколько лет, встанет опрос с обновлением ремонта, нужно платить коммунальные платежи, оплачивать страховку, есть риск простоя и так далее. То есть «чистыми» доходность от аренды будет даже меньше, чем тем самые 6-7%.
На IRN.RU есть даже такой показатель – Индекс доходности жилья. На текущий момент он как раз составляет примерно 7% годовых – это суммарная доходность недвижимости от динамики цен (порядка 1% прироста за 2024 год) и от аренды (около 6%). следует отметить, что доходность жилья примерно в 3 раза ниже, чем средняя доходность по депозитам.
Поэтому, с одной стороны, недвижимость – это низкорискованный защитный актив. А с другой стороны, при высоких процентных ставках другие сопоставимые по рискованности инструменты – например, депозиты или ОФЗ, которые дают процентов 20 годовых и более, оказываются сильно интереснее, чем недвижимость. Тем более, учитывая прогнозы стоимости жилья.
«Обвала рынка недвижимости мы не ждем, но сползание вниз цен – либо за счет торга на вторичке, либо за счет различных скидок явных и не явных в новостройках – на 10-15% вполне реально. И доходность от аренды в 5-6-7% может быть просто «съедена» сползанием цен вниз.
Поэтому заработать на недвижимости в 2025 году частным инвесторам, скорее всего, не получится. Купить-подождать-перепродать или сдать в аренду – в этом случае будет, скорее всего, околонулевая доходность, которая, очевидно, сегодня проигрывает процентным инструментам. Но, тем не менее, недвижимость остается одной из низкорисковых ниш с точки зрения диверсификации вложений и ухода от банковских рисков. Заработать на недвижимости в 2025 году не получится, но получится сохранить», - заключил Олег Репченко.
