В 2006 году средние цены предложения на московском рынке жилья выросли на 74%, что в три раза больше чем в 2005 году. Доходность вложений в московское жилье по итогам года превысила доходность вложений не только в крупнейшие банки, но и в большинство паевых инвестиционных фондов и акций (средний рост на 70%), не говоря уже о средней доходности вложений в малый, средний и крупный бизнес.
Таким образом, доходность вложений в московское жилье, а также в жилье еще ряда российских регионов, по итогам 2006 года стала лидером легального бизнеса на территории России.
Причины роста
С большой степенью вероятности «ценовая аномалия» 2005-2006 годов на московском рынке жилья стала следствием действия сразу множества факторов экономического характера, а также присущих российскому обществу и государственности правовых, исторических, экономических, социальных особенностей.
Вместе с тем, есть основные причины, которые вызвали столь стремительный рост цен на рынке жилья в столице, а также в ряде российских регионов.
Вполне естественно, что для роста цен на жилье, прежде всего, необходимо наличие денежных средств у домохозяйств и других участников рынка. До недавнего времени основными источниками денежных средств домохозяйств являлись:
часть доходов от продажи энергоносителей и ряда иных российских товаров на мировом рынке,
все увеличивающаяся денежная масса в экономике страны (увеличилась за 2006 год более чем на 30%).
В 2006 году к этим источникам денежных средств добавился еще один – приток иностранных инвестиций, который вырос примерно в 38 раз по сравнению с 2005 годом и составил более $41 млрд.
Часть денежных средств из этих источников поступила на рынок жилья, в том числе и столичный, что позволило профессиональным участникам начать игру на повышение цен.
Поступлением дополнительных денежных средств на московский рынок жилья, дополнительно стимулировалось за счет развития ипотечного и потребительского кредитования (на строительство или приобретение жилья), объем которого в 2006 году превысил в 200 млрд. рублей в целом по стране.
По мнению наших экспертов, к числу основных причин повышения стоимости жилья следует отнести поступление дополнительных денежных средств в виде иностранных инвестиций. С большой степенью вероятности основная часть иностранных инвестиций представляет из себя так называемый «репатриированный капитал», то есть российский капитал, вывезенный за рубеж и обретший там «иностранное гражданство», например с помощью оффшорных зон.
Кроме того, еще одно важное обстоятельство предопределило начало игры на повышение цен на московское жилье в конце 2005 года. Речь идет о борьбе региональных и федеральных игроков рынка и властей за сферы влияния и полномочия. В строительной сфере эта борьба выразилась в последние годы в вытеснении сильного игрока регионального уровня (так называемой, `столичной команды`) сильным игроком федерального уровня из инвестиционно - строительной ниши города, смене структуры собственности у ряда крупных застройщиков. Высокие темпы роста цен на московское жилье во многом были связаны с вполне конкретным желанием вытесняемого из рыночной ниши сильного игрока рынка в получении максимального дохода в оставшееся время.
Новые законодательные акты (так называемый «жилищный пакет» федеральных законов) хотя и осложнили жизнь застройщикам, но благодаря юристам они быстро нашли возможности работы в новой законодательной реальности и, фактически, объем строительства не сократился.
Однако наличие новых законов, повышение цен на стройматериалы, платы за подключение к коммуникациям, позволило застройщикам заявлять о том, что эти факторы мешают им работать, вводить дополнительные площади и ведут к повышению цен, хотя на самом деле маржинальная прибыль застройщиков с каждым месяцем росла. В итоге за год рост строительных расходов составил около 15-20%, а рост цен на конечную продукцию застройщиков - 50%-100% - в зависимости от места, стадии строительства и т.д.
Развитие событий в 2006 году
Ценообразование на первичном рынке стало первопричиной высоких темпов роста цен на московское жилья еще в конце 2005, а затем и в первой половине 2006 годов. Постепенно этот процесс по вполне понятным причинам был поддержан многочисленными собственниками зарегистрированного жилья, то есть вторичным рынком.
В результате одновременного действия всех описанных причин к весне 2006 года на рынке развернулась настоящая «ценовая гонка». По сути, за три весенних месяца цены выросли на 30%. В ситуации, когда цены росли ежедневно, в массовом порядке распадались альтернативные сделки, агентства и ипотечные банки изобретали способы быстрого проведения сделок, появились так называемые «аукционы» на квартиры, агентства недвижимости и частные лица, которые активно скупали квартиры.
Покупатели приобретали недвижимость в цейтноте - не успевали просмотреть несколько вариантов, оценить преимущества и недостатки, подумать перед принятием решения. Возросло количество краткосрочных инвестиционных сделок, в ходе которых квартиры покупались для дальнейшей перепродажи.
На первичном рынке застройщики практически еженедельно пересматривали цены в сторону повышения, и это процесс стал менее интенсивным только летом. Рост цен на жилье на вторичном рынке с 10% в апреле 2006 года постепенно снизился до 4% за август.
К концу лета цены на московское жилье выросли по сравнению с осенью 2005 года практически вдвое. При установившемся уровне цен спрос и предложение достигли баланса. Цены на нефть стали снижаться уже с лета 2006 года. Круг потенциальных заемщиков и потребителей ипотечных кредитов из-за роста цен также существенно сократился – снижение процентных ставок хотя и привело к уменьшению ежемесячных выплат на $10-$50, но из-за повышения цен, чтобы приобрести квартиру уже было необходимо платить ежемесячно примерно на 50-70% больше. Платежеспособный спрос был истощен…
Таблица 2. Пример кредитования домохозяйства на покупку средней 2-к квартиры на вторичном рынке в 2005 и 2006 годах
Декабрь 2005 года
Декабрь 2006 года
Цена квартиры, 60 кв. м в спальном районе в пределах МКАД, панель
$140000
$250000
Ставка кредитования
13%
11%
Первоначальный взнос
20% ($28000)
10% ($25000)
Срок кредита
20 лет
25 лет
Ежемесячные выплаты
$1430
$2210
Необходимый месячный доход домохозяйства
$2900
$4400
С августа 2006 года постепенно стало увеличиваться число предложений квартир на рынке, начал расти срок экспозиции квартир, покупатели начали чаще торговаться, а некоторые продавцы снижать цены. Хотя большинство продавцов по инерции и повышали цены в объявлениях, что привело к росту цен предложения в Москве за сентябрь в среднем на 3,9%, однако это уже не находило «понимания» у потенциальных покупателей.
На первичном рынке в конце августа - начале сентябре застройщики традиционно подняли цены на свою продукцию – в среднем на 9%. Однако, снижение спроса на московское жилье из-за высоких цен и рост числа предложений на вторичном рынке не могли не повлиять на ценовую ситуацию на первичном рынке жилья Москвы.
Рынок отреагировал адекватно – очереди у застройщиков поредели, «горячей» осени как в 2005 году не случилось. Поэтому в последующие месяцы ряд застройщиков, чтобы сохранить интерес покупателей к своим объектам, отказались от запланированных повышений цен и даже в ряде случаев начали их снижать, предоставляя различные скидки.
Уже в сентябре наиболее прозорливые инвесторы, рассматривавшие жилье как краткосрочное инвестиционное вложение, поняли, что период роста цен прекратился, и начали «сбрасывать» свои активы (фиксировать прибыль). В результате в октябре цены предложения на «дорогое» жилье снизились. Причем снижение средних цен на московском вторичном рынке жилья произошло за счет изменения цен и объемов предложения в первую очередь в двух административных округах (ЦАО и СЗАО), которые всегда считались инвестиционно - привлекательными.
К октябрю произошел более чем 40% рост предложений на вторичном рынке жилья по сравнению с июлем 2006 года. Цены предложений на вторичном рынке изменялись незначительно. За осень цены предложения выросли в совокупности на 1,3%, причем если в сентябре они выросли на 3,9%, то уже в октябре и ноябре снизились на 0,7 % и 1,7% соответственно.
Осенью, повышение цен застройщиками (или их правомочными представителями) на 1%-2% в месяц происходило параллельно с учетом осуществления предновогодних и иных маркетинговых программ, предполагающих предоставление покупателям различных скидок и бонусов.
Кроме того, застройщики и их представители стали чаще применять завуалированные способы стимулирования продаж – рассрочки платежей, индивидуального оговариваемые скидки, снижение внутреннего курса иностранной валюты, в которой номинировались цены, и т.д.
К декабрю волна небольшого снижения и коррекции цен предложения на вторичном рынке «докатилась» и до жилья эконом-класса – типовых панельных домов. При этом различные скрытые скидки начали даваться индивидуальными продавцами еще в сентябре-августе, и с каждым месяцем их число росло.
Если весной квартиры часто продавались на 5%-10% выше цены заявленной в объявлениях, то осенью и в декабре, наоборот, они уже стали продаваться со скидкой в 3%-7%.
Таким образом, к концу 2006 года рынок пришел к состоянию, когда дальнейший рост цен стал временно невозможен. Вместе с тем, и быстрое существенное снижение цен в силу экономического эгоизма участников как первичного, так и вторичного рынка жилья и экономических особенностей рынка недвижимости самого по себе, маловероятно.
За 2006 год на вторичном рынке московского жилья рост цен предложения составил 74%, причем жилье эконом-класса (панельные дома) дорожало больше всего – на 78% за год, а жилье в домах из монолита и кирпича – на 73%. При этом больше всего по итогам 2006 года выросли цены предложения на однокомнатные квартиры – на 79%, двухкомнатные – на 76%, а трехкомнатные – на 72%.
На первичном рынке жилья (рынок новостроек) цены предложения возросли за год на 70%, но в конкретных округах рост сильно зависел от темпов строительства, стадии застройки, репутации застройщика, класса возводимого жилья. Поэтому разброс роста цен предложения по округам и типам жилья составил от 40% до 100%. На первичном рынке дорожали в первую очередь однокомнатные квартиры (на 92%), двухкомнатные (на 74%), трехкомнатные и более (на 61%).
Таблица 1. Ориентировочная стоимость одинаковых квартир в декабре 2005 и в декабре 2006 на вторичном рынке
Декабрь 2005 года
Декабрь 2006 года
Однокомнатная, 40 кв. м спальный район в пределах МКАД, панель
$95000
$170000
Двухкомнатная, 60 кв. м спальный район в пределах МКАД, панель
$140000
$250000
Трехкомнатная, 80 кв. м спальный район в пределах МКАД, панель
$195000
$340000
2007 год
На ценовую ситуацию на рынке московской недвижимости в 2007 году будут влиять те же факторы, что и в 2006 году. Прежде всего – это действия управляющей подсистемы рынка, ценовая стратегия крупнейших застройщиков, конъюнктура мировых цен на нефть, газ, металлы, а также настроения и ощущения потребителей и инвесторов, ожидаемые ключевые для российского общества события.
Исходя из характера действия этих факторов на текущий момент, наиболее вероятно снижение цен на 10-15% за первую половину 2007 года в зависимости от класса жилья и его месторасположения. Сильным игрокам российского рынка это необходимо для активизации спроса на жилье.
В пользу этой гипотезы служит то, что мировые цены на нефть по сравнению с пиковыми значениями 2006 года к середине января снизились примерно на 30%. Кроме того, ряд ипотечных банков уже стали (пока временно) отказываться от выдачи наиболее «рискованных» видов кредитов, например кредитов, без первоначального взноса.
Таким образом, между объемом кредитования и качеством кредитного портфеля, банки скорее всего сделают выбор в пользу последнего, а, значит, круг потенциальных заемщиков-потребителей рынка жилья сократиться.
Немаловажным фактором для рынка жилья в 2007 году будут и предстоящие выборы в Государственную Думу (декабрь 2007), а затем - в марте 2008 года, выборы президента страны. Достижение в рамках системы, созданной нынешним президентом, наибольших успехов на выборах, невозможно без снижения цен на жилье. В противном случае – будет сложно объяснить избирателям необходимые <успехи> реализации национального проекта по доступному жилью.
Однако, пока попытки на федеральном уровне влиять на ценовую ситуацию сложно назвать успешными. По сути дела ничем закончилось рассмотрение вопроса о потенциально возможном «сговоре» застройщиков Федеральной антимонопольной службой, не нашел поддержки и не был разумно проработан законопроект по прогрессивному налогообложению жилья (исходя из его рыночной стоимости), как и проекты по ее страхованию.
В тоже время жилая недвижимость уже не рассматривается как элемент краткосрочных спекулятивных инвестиций. По итогам последнего квартала 2006 года средняя доходность инвестиций в жилье оказалась не только существенно ниже объявляемой доходности паевых фондов, но и даже ниже доходности вкладов в российских коммерческих банках и ниже инфляции.
Вместе с тем, обвал цен московскому рынку жилья не грозит. Слухи об этом сильно преувеличены, что объясняется экономическими особенностями рынка недвижимости.
В отличие от рынка акций, где падение может достигать 10-12% в день, а сделки заключаются моментально, период сделки с недвижимостью измеряется месяцами. Более того, в отличие от акций – жилье жизненно необходимо и никто не будет избавляться от него лишь потому, что оно подешевело – потом негде будет жить. Многие же инвесторы рассматривают жилую недвижимость, как долгосрочное вложение на десятки лет и, поэтому, на текущую конъюнктуру не обращают внимание.
Ценовая ситуация в различных сегментах московского рынка жилья будет развиваться следующим образом.
В силу несоответствия для большого числа поступающих на рынок предложений цены и качества, в условиях, когда покупатель имеет время для спокойного выбора и сравнения предложений, цены будут достаточно плавно снижаться именно на такое «переоцененное» жилье.
На рынке будет происходить «переоценка ценностей». Увеличатся ценовые разрывы между квартирами в наиболее престижных и наименее престижных районах. Одновременно активизируются альтернативные сделки.
Некоторый рост цен возможен на первичном рынке Москвы.
Причиной его может послужить то, что панельные новостройки в Москве возводятся все реже, да и те, что возводят, во все большей степени отводятся под «бюджетное» жилье и на свободный рынок не поступают.
В тоже время на первичном рынке жилья бизнес-класса, который на «бюджетные» нужды не используется предложение может вырасти, и цены могут снижаться. Однако поскольку средняя цена на квартиры во всех московских новостройках все ближе будет подбираться к средней цене жилья в новостройках Москвы бизнес-класса и будет фиксироваться рост цен в целом.
Еще одна тенденция 2007 года выразиться в дальнейшем «вытеснении» спроса на квартиры в ближайшее Подмосковье, а среди домохозяйств уже имеющих городскую жилую площадь спрос частично будет удовлетворяться за счет загородной недвижимости.
Мониторинг рынка жилой недвижимости и анализ его показателей проводится агентством RWAY, имеющим 11-летний опыт информационно-аналитической работы на рынке недвижимости. Мониторинг проводится раздельно для жилья в новостройках и вторичного рынка жилья. Данные мониторинга вторичного рынка публикуются еженедельно. Данные мониторинга рынка новостроек - ежемесячно.
