Полтора года назад "Бюрократы.ру" рассказывали о том, что ипотечные кредиты брать некому, проанализировав соотношение цен на жилье и зарплаты. В конце 2006 года ситуация в столице только изменилась к худшему.
Статистика все-таки удивительная вещь. Объемы ипотечных кредитов растут, а количество падает. Вдумайтесь в реалии московского рынка – ежемесячно выдается 300-400 кредитов (всеми банками). Эти данные были приведены на конференции "Доступное жилье: мифы и реальность" начальником управления по коммуникациям Еленой Вюнш. Такое же количество кредитов ежемесячно выдается, к примеру, в городе Кирове с населением 300 тыс. человек, рассказал Валерий Казейкин, первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования. Было бы смешно, если бы не было так грустно – на самом деле сейчас цены на жилье зашкалили за уровень, который недоступен даже высшей прослойке среднего класса с уровнем дохода 3-4 тыс. долларов.
Как и полтора года назад, попробуем ответить на простой насущный вопрос, за сколько лет средний россиянин может купить себе однокомнатную квартиру площадью 30 кв.м. Расчет сделаем для беспроцентного кредита. Стоимость такой квартиры в отдаленных уголках столицы составляет примерно $140 тыс. Средний доход москвича сейчас по данным Мосгорстата - $900. 15 с половиной лет надо не есть и не пить, чтобы при имеющемся уровне дохода купить себе квартиру. Полтора года назад этот показатель составлял 12,5 лет.
Для тех, кто любит наглядность, добавим к стоимости квартиры проценты, которые набегут за ипотечный кредит – это примерно удваивает цену. Получается, что среднему москвичу понадобится 30 лет полного воздержания от всех мирских удовольствий, чтобы стать обладателем квартиры, купленной в кредит. Расчеты с учетом прожиточного минимума выводят эти цифры за пределы человеческой жизни.
Год работы программы "Доступное жилье", получается, привел к тому, что жилье стало совершенно недоступно одиноким гражданам, желающим поселится в столице. В некоторых регионах ситуация с соотношением цен на жилье и уровнем зарплат намного благоприятнее, и там кредит остается более-менее доступным для большего числа граждан.
Власти задумались, а бизнес действует
Очевидная мысль о том, что ипотека – не панацея для решения жилищного вопроса, а стране в первую очередь нужно расширение строительства, наконец-то дошла и до самого верха власти. Наконец заговорили о строительных материалах, производство которых практически монополизировано, об энергетике, мощностей которой не хватает в критические моменты, об инфраструктуре и дорогах, которыми должно заниматься все же государство, а не частный бизнес. Но большая энергетика – процесс длительный – на строительство электростанции уходит от 5 до 7 лет, инфраструктура – процесс затратный. В общем, пока власти думают, как сделать так, чтобы проект "Доступное и комфортное жилье" перешел из области мифологии в более реальную плоскость, бизнесмены работают с тем, что есть.
А что имеется? Во-первых, имеется немалый спрос на жилье, однако предложения по ценам спроса практически нет. Во-вторых, имеются немалые финансовые ресурсы, которые, в общем, в нашей стране почти некуда инвестировать. В-третьих, земельные участки в городах все труднее получить. Поэтому бизнес уходит за город – в большой моде сейчас частные города, жилье в которых будет продаваться в том числе и по ипотеке. Цены там поддаются регулированию - под такие поселения скуплены большие участки земли, и отсутствуют обременения в виде социальных домов. Малоэтажная застройка представляется бизнесу весьма интересной идеей – при условии, что государство поможет с инфраструктурой.
Второй выход бизнес видит в том, чтобы сдавать жилье в аренду. В небольших масштабах некоего мини-бизнеса это приобрело весьма значительные масштабы. В столице, по данным налоговой инспекции, примерно 120 тыс. собственников двух и более квартир. По оценкам риэлторов, с 2004 года в городе было куплено примерно 120 тыс. инвестиционных квартир, и практически все сдаются в найм. Ставки найма сейчас начинаются от $700 за однокомнатную квартиру, так что ежемесячный объем рынка можно оценить в $84 млн, а ежегодный оборот, по самым минимальным ставкам составляет $1 млрд.
Неудивительно, что в этот сегмент хотят прийти и московские власти. Николай Федосеев, заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы рассказал, что в 2007 году будет представлена программа, которая будет направлена на формирование фонда "доходных домов". Инвестиционные контракты будут включать в себя условие, что квартиры в построенном доме в течение оговоренного числа лет будут сдаваться в найм москвичам – так город рассчитывает решить жилищную проблему тех, у кого нет денег купить квартиру с привлечением ипотечного кредита. Пока действительно ситуация такова, что платежи по ипотечному кредиту практически в два раза превышают арендные ставки на такое же жилье, а поэтому аренда более доступна среднему классу. Но никто не гарантирует, что такая ситуация сохранится в течение длительного срока.
Но в любом случае сейчас, да и в ближайший год можно точно гарантировать, что круг ипотечных заемщиков будет узок – слишком велик разрыв между доходами населения и ценами на недвижимость, разогретыми инвестиционными покупателями.
Олег Репченко, руководитель центра irn.ru считает, что цены остановились в том числе и благодаря тому, что основная масса граждан оказалась за бортом ипотечных сделок. "Ипотечная подушка поддерживает рынок, и цены вряд ли упадут" - дает он свой прогноз. Если же стабилизация цен продлится хотя бы полгода, то доходы населения увеличатся, и спрос на ипотечные кредиты со стороны среднего класса города Москвы может возрасти до уровня хотя бы двух городов Кировов. А статистика отрапортует, что ипотека в столице развивается невиданными темпами. Хотя 4000 кредитов в год – ничтожная часть от 100 тысяч сделок, которые совершаются на рынке недвижимости столицы за это же время.
