После крупных торговых центров менять места дислокации начали арендаторы в сегменте street retail. Почему уходят ретейлеры и как их можно удержать, рассуждает директор челябинского агентства коммерческой недвижимости “E.R.A.” Сергей Еремеев.
Сергей, начнем с простой иллюстрации: там, где раньше были бутики, теперь только вывески об аренде, продаже. Что происходит со street-retail?
Если коротко — продается и сдается на всех углах, все, что можно. Раньше в Челябинске, как и в других городах России, была проблема найти подходящее помещение по адекватной цене. Все «заламывали» цены на аренду и продажу. Но теперь ситуация перевернулась с точностью до наоборот: все сложнее найти арендатора и покупателя.
Арендные ставки упали?
По моим наблюдениям, на стрит-ретейл в Челябинске они упали примерно на 50%. Если вспомнить, небольшие площади — около 100 «квадратов» - в центре города на проспекте Ленина дешевле, чем за три тысячи рублей в месяц не сдавались. Теперь же надо очень постараться, чтобы найти арендатора за полторы тысячи. Обычно начинают предлагать с двух, а сторговываются — за еще меньшую сумму. Торг в такой ситуации просто необходим.
В противном случае, арендаторы начинают в целях экономии переезжать на окраины города, где дешевле?
Переезжают, но далеко не всегда это окраины. Например, у нас были ситуации, когда арендаторы находят прекрасное помещение на том же проспекте Ленина за гораздо меньшую сумму. Более того, в итоге переехавший магазин выигрывает не только в деньгах, но и по другим параметрам. Арендаторы остаются довольны.
В центре города ставки упали примерно вдвое. В каком тогда состоянии находится, например, престижный северо-западный район?
Северо-Запад всегда был привлекателен для стрит-ретейла. Центр города был построен в советские времена, и архитекторы предусматривали помещения под торговлю на первых этажах зданий. «Северок» же застроен большей частью «панельками», где таких помещений очень мало. Спрос на Северо-Западный район существует, просто там очень много больших магазинов и почти нет маленьких. Ставки там сейчас практически такие же, как и в центре города. Спрос есть, но стрит-ретейлу там встать практически негде.
Очевидно, что из-за кризиса многим компаниям пришлось сократить свою деятельность в Челябинске. Какие сегменты оказались под ударом в первую очередь?
Например, почти все салоны парфюмерии и косметики – Л`Этуаль, Rive Gauche и т.д. - остановили свое развитие. Крупнейший ретейлор парфюмерии Л`Этуаль имеет больше всего магазинов на территории России и у них наибольший процент среди коллег собственных магазинов, остальная часть арендуется. Даже этот оператор уже закрыл часть магазинов в Санкт-Петербурге, Москве в собственных помещениях и сдал их в аренду. В Челябинске, насколько мне известно, пока отказались от открытия некоторых магазинов, но действующие салоны еще пока работают. То же самое касается обувных компаний. Например, «Терволина» в Челябинске имела три магазина. В январе все три магазина были закрыты.
А если говорить о ретейлерах, работающих с люкс-брендами?
У них сейчас свои проблемы. Люкс-сегмент получил наибольшее снижение по продажам осенью, хотя сегодня ситуация начинает понемногу выправляться. Дело в том, что покупатель на такую категорию товаров тут специфический. Он, по оценкам люксовиков, довольно серьезно «обеднел», но на время. В общей сложности, богатых людей меньше не станет — просто рынок перекроится. А вот средний сегмент пострадал больше всего. Почти все они уронили в продажах от 40%.
Кто сейчас выходит на первый план и занимает пустующие торговые площади? Стоки, сэконд-хенды, конфискаты?
Да, все то, что работает на экономию денег. Самое активное развитие получают аптеки, алкомаркеты, все чаще становятся популярны форматы «магазина у дома», или convience store. Если говорить о рынке общепита, то на первый план выйдет фастфуд. Дорогим ресторанам придется очень нелегко. Сейчас, например, очень уверенно себя чувствует компания «Макдональдс». Она пытается интенсивно развиваться. Полгода назад их жесткие для собственника условия и довольно невысокая арендная плата устраивали далеко не всех. Но теперь даже на эти варианты аренды и покупки почти все согласны.
Сергей, какая перспектива вырисовывается в сегменте street-retail?
Нельзя сказать, что ретейл полностью «сворачивается». Ситуация очень простая: тот, кто интенсивно развивался, создавал сеть в предыдущие 2-3 года, испытывают большие проблемы. Известно, что интенсивное развитие постоянно требует больших денег. Грубо говоря, у компаний ритейла не формируется прибыль, она уходит на экспансию. Плюс игроку приходится рассчитываться с заемными средствами. Соответственно, когда потребительский спрос резко падает, плюс о себе дает знать долговая нагрузка и почти полное отсутствие накоплений, то такие компании начинают испытывать большие проблемы с закупом товаров и дальнейшим своим функционированием. Такие фирмы просто вынуждены закрывать свои магазины и сокращать свое присутствие на рынке, которого они так настойчиво добивались.
Однако были компании, которые не стремились завладеть определенной долей рынка. Просто они стабильно работали в своей нише, накапливали деньги и не брали больших сумм в долг. Вот как раз такие компании сегодня чувствуют себя заметно уверенней; они и сами говорят, что сейчас наступает их время. Они могут взять в аренду или выкупить площадь по хорошим расценкам и спокойно, без ценовой войны, взять свою долю. Даже если сегодня собственники помещений не соглашаются на торг, то завтра обязательно согласятся.
Раньше говорили, что цены на коммерческую недвижимость в Челябинске слишком завышены по сравнению с другими городами России. Что-то изменилось?
Действительно, у нас цены были дико завышены. Причем необоснованно, так как Челябинск, по сравнению с остальными городами-миллионниками, имеет низкую покупательскую способность. Любой ретейлер, заходя в Челябинск, сильно рисковал. Да, ретейлеры готовы заходить к нам, они понимают, что у нас низкая покупательская способность, так как промышленный город зависит от цен на металлопродукцию. И если раньше площадей было мало и цены летели вверх, то сейчас все наоборот. Думаю, в итоге у нас цены будут ниже, чем в других городах-миллионниках, потому что ретейлеры начнут подходить к ставкам аренды более прагматично и учитывать челябинскую специфику.
Сергей, разные эксперты дают разную оценку рынку недвижимости. Как думаете, где находится ценовое «дно» коммерческой недвижимости?
Давайте все таки будем говорить не совсем о ценовом «дне» как таковом! Рынок недвижимости рос, практически не снижая темпов по всем сегментам. Если говорить о «дне», значит, говорить о коррекции на этом рынке, но сегодняшняя ситуация – это не коррекция цены. Это изменение тренда, то есть недвижимость в ближайшее время будет только падать! Падать будет ступенчато из-за определенной волатильности рынка, связанной с низкой ликвидностью недвижимости как актива. Первое «дно» мы видели осенью. После бурного роста все вдруг поняли, что ничего не покупается, надо быстро продавать. Сейчас идет относительная стагнация, и нужен катализатор, чтобы цены упали. Второе «дно» можно ожидать ближе к лету – тогда будут совершаться покупки на деньги, которые люди еще придерживают. Третье «дно» будет уже осенью, ближе к ноябрю. В это время всегда в экономике мало денег, это длится уже много лет. Четвертое «дно» будет после нового года, хотя, надеюсь, что все-таки его не будет и рынок успеет перестроиться и начать расти.
Примерно то же самое мы наблюдали с долларом. Вспомните, как с 1992 года он начал из 60 копеек превращаться в 3 рубля, до 95 года только рос, а потом стал снижаться. Люди не поверили, как такая стабильная валюта может терять в цене. Такие же «технические» процессы происходят и в недвижимости. В 2004 году люди стремились покупать и строить, а потом, заработав массу денег на недвижимости, решили, что это супердоходный актив. На самом деле, недвижимость – это низколиквидный актив. У него другие циклы – его долго строить и долго продавать. В конечно итоге люди обожгутся на недвижимости и перестанут бездумно ее скупать.
Добавьте к этому, что много коммерческой и жилой недвижимости находится в залоге банков, и она еще в продажу «с молотка» не поступала. Учитывая формальности этой процедуры, залоговая недвижимость выйдет на открытый рынок, в лучшем случае, к апрелю. И это обстоятельство тоже простимулирует возникновение второго ценового «дна».
