Вид из окна – фактор хоть и не вещественный, но имеющий вполне конкретное воплощение в денежных единицах. Покупатель недвижимости, особенно высокого класса, часто готов переплачивать за красивую панораму или вид на знаковые объекты. Однако в один прекрасный день любимого вида можно лишиться – и никто не вернет уплаченные за него деньги. Может быть, такую ситуацию можно как-то предвидеть при покупке недвижимости?
Сколько стоит панорама?
У покупателей московских квартир особенно ценятся панорамные виды города, виды на памятники архитектуры, историческую застройку центра. Самым престижным вариантом, конечно, считается, когда в поле зрения попадает Кремль. Хотя и «категория В» – вид на улицу, с которой виден Кремль, – тоже прибавляет к стоимости жилья увесистую сумму. «Стоимость видовой квартиры отличается от стоимости квартиры в этом же доме, но с менее привлекательным видом, примерно на 10%. В домах класса премиум отличие составляет уже около 20%», – замечает Наталья Горбунова, директор департамента развития бизнеса брокерско-консалтинговой компании TWEЕD.
По словам Ольги Корнеевой, начальника отдела маркетинга проекта «Гдеэтотдом.ру», квартира с «правильным» видом из окна может стоить на треть дороже аналогичной квартиры с видом «не туда». А в дорогих элитных районах типа Остоженки, Патриарших прудов, Тверской наценка за вид, по ее словам, может достигать 140-150%.
Тимур Сайфутдинов, исполнительный директор Moscow Exclusive Sotheby’s International Realty, утверждает, что квартиры с выигрышными видами, расположенные на Ростовской, Саввинской, Фрунзенской и Котельнической набережных, могут стоить до 50% дороже аналогичных предложений в тех же домах, но с окнами во двор. Были прецеденты, когда удачные виды из окна влетали покупателем «в копеечку», повышая базовую стоимость квартиры на 80-100%.
А Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, называет еще более внушительные цифры: «Стоимость такого жилья иногда в 2 раза дороже аналогичных предложений. Например, стоимость квартиры в «Фьюжн Парке» и «Усадьбе Трубецких», находящихся в парке им. Мандельштама, в 2-3 раза выше из-за видов на зеленые массивы. То же и с квартирами в центре. Например, в доме «Коперник» квартира с видом на реку и Кремль продавалась за $45 тыс. за кв. м, а аналогичные предложения на «невидовых» этажах стоили $23-25 тыс. за кв. м».
Есть еще один тонкий психологический момент, которым пользуются продавцы недвижимости: при покупке клиент обращает большое внимание на вид из окна, когда квартира без отделки. Так что очень часто цена квартиры с отделкой и хорошим видом ненамного выше стоимости квартиры с такой же отделкой, но скромными видовыми характеристиками.
Видимо-невидимо
Купить квартиру с «культовой» панорамой – значить сделать ставку на вид. Но, как и в любой азартной игре, на этом можно и проиграть. В условиях постоянно обновляющегося, несмотря на все ограничения по точечной застройке, жилого фонда риски недооценивать нельзя. Например, через пару лет вместо живописного парка за окном можно «внезапно» обнаружить серую бетонную стену недавно построенного дома. Соответственно, и квартира может потерять в цене весьма существенно, а компенсировать убыток никто и не подумает.
Подобные ситуации нередки в столице. Так, покупатели квартир в жилом комплексе «Режиссер» очень радовались открывающимся из окон видам на главное здание МГУ и Воробьевы горы. Однако прошло совсем немного времени, и этот вид оказался загорожен другим зданием – «Домом на Мосфильмовской». Еще один пример: новые корпуса в ЖК «Алые паруса» частично перекрыли предыдущим виды на воду. Таким образом, жители первых очередей «Алых парусов», которые в свое время покупали дорогие квартиры с хорошей панорамой, теперь имеют перед глазами окна пятого корпуса.
Арбат, 29 – один из первых элитных домов нового времени в этом престижном месте. Еще недавно из его окон открывались виды на Москву-реку и Британское посольство. Однако три года назад рядом началось строительство нового дома, который «забрал» свет и создал у жителей чувство дискомфорта, связанное со стройкой. Но самое неприятное, что красивые виды на воду из окон квартир до 7-8 этажа оказались закрыты навсегда.
«По причине уплотняющейся московской застройки делать ставку на вид (и, соответственно, переплачивать за него), досконально не изучив план развития прилегающей территории на ближайшее десятилетие, довольно рискованно», – делает вывод Тимур Сайфутдинов. Ну а что же делать человеку, который непременно желает иметь хороший вид из окна?
«Для того чтобы обезопаситься от постройки нового здания перед окнами, нужно, выбирая квартиру, обратить внимание на то, что находится вокруг, – советует Мария Литинецкая. – Если это уже сложившаяся застройка, которой 5-6 лет, то вряд ли стоит опасаться нового строительства. Если это старые дома, то, скорее всего, в ближайшее время начнется реализация новых объектов. Как говорится, свято место пусто не бывает». Словом, если рядом стоит полуразрушенная пятиэтажка, не стоить тешить себя надеждой, что на ее месте разобьют красивый парк – скорее всего, скоро здесь развернется стройка. И вообще, чем больше площадь свободной земли около дома, тем больше и риск появления по соседству нового жилого комплекса. Такие вот нехитрые правила.
Ольга Корнеева считает, что владельцы элитной недвижимости меньше подвержены риску «потерять» вид, так как сегодня высококлассные объекты строятся преимущественно целыми комплексами, в которых продумывается вся прилегающая инфраструктура. Поэтому «счастье» получить по соседству вместо живописной панорамы угрюмый серый дом в этих случаях маловероятно.
Еще меньше вероятность лишиться красивого вида у жителей верхних этажей высотных зданий. В них можно смело покупать квартиры с панорамами старой Москвы и видами на Кремль. Впрочем, если вы присматриваете апартаменты в еще недостроенном ММДЦ «Москва-Сити», учитывайте проектируемую высоту рядом стоящих башен, иначе день-деньской вам придется наблюдать не столицу с высоты птичьего полета, а кипучую жизнь соседнего офиса. Если, конечно, сработает оптимистичный сценарий и все объекты достроят в обозримом будущем.
Фото: JP
