Утверждена методика массовой оценки нежилых помещений в Москве

Методику массовой оценки нежилых помещений, находящихся в собственности города, утвердило правительство Москвы на заседании во вторник.

Как сообщил руководитель департамента имущества столицы Владимир Силкин, массовая оценка будет проводиться `в целях повышения эффективности управления объектами недвижимости и создания цивилизованного, конкурентного рынка`.

По словам руководителя департамента, сейчас в соответствии с федеральным законодательством в городе практикуется индивидуальная оценка объекта недвижимости, с которым планируется совершить сделку. `Эта система, во-первых, не предназначена для разработки упреждающих управленческих решений, а во-вторых, слишком длительна по времени и затратна`, - сообщил В.Силкин. `Иногда возникают определенные сомнения в объективности независимых оценщиков`, - говорит он, ссылаясь на опыт города по выкупу участка земли у автозаправочной станции под реконструкцию Киевского шоссе. `Наша оценка и оценка, проведенная владельцами заправки, отличались в 12 раз`, - утверждает глава департамента.

Создание городской базы данных стоимости объектов недвижимости, по мнению чиновников, поможет контролировать деятельность независимых оценщиков, а также создаст потенциал для увеличения ставок арендной платы до рыночного уровня.

Причем, по словам чиновников, внедрение методики массовой оценки недвижимости не означает одновременного перехода на рыночную систему определения арендных ставок. `Однако ее данные могут использоваться для формирования стартовых предложений на аукционах`, - считает В.Силкин. Он пояснил, что выборочное обследование объектов по методике массовой оценки, показало, что ее результаты сопоставимы с цифрами, которыми оперирует рынок.

Заместитель начальника управления оценки собственности департамента Роман Каменев рассказал, что из 50 млн. кв. метров площадей, находящихся в собственности города, индивидуальную оценку прошли 7,5 млн. кв. метров. На эти цели из бюджета было израсходовано 240 млн. руб. `Если бы мы оценивали эти площади по методике массовой оценки, наши затраты составили бы не более 15 млн. руб.`, - пояснил Р.Каменев.

Методика массовой оценки была разработана департаментом имущества совместно с Финансовой академией при правительстве РФ. По словам проректора по научной работе академии Марины Федотовой, `многие объекты недвижимости носят типовой характер, и для их оценки не обязательно всякий раз привлекать высокопрофессиональных оценщиков`. Р.Каменев в свою очередь уточнил, что пока речь идет о трех видах типовых объектов - офисных, торговых и складских помещениях, однако в перспективе в эту классификацию могут быть также включены жилые дома. `Их тоже можно оценивать по стандартным ценообразующим факторам`, - пояснил собеседник `Интерфакса`. К таким факторам относятся местоположение объекта, особенности здания, состояние помещений, их расположение в здании.

Уникальные объекты (Университет, Кремль, другие памятники архитектуры) по массовой методике оцениваться не будут, отметил Р.Каменев.

Впрочем, чиновники признают, что данные массовой оценки могут использоваться для урегулирования конфликтных ситуаций лишь в досудебном порядке. `Если дело все-таки дойдет до суда, то он будет привлекать независимого оценщика, решение которого и будет решающим`, - подчеркивает М.Федотова.

Участники рынка указывают на то, в процесс оценки не всегда вовлечены наиболее авторитетные компании. `Чтобы получить аккредитацию при департаменте имущества, нужно выиграть конкурс, главным критерием которого является цена услуг. Понятно, что известные, дорогие компании никогда не станут его победителями`, - говорит Эксперт-аналитик компании Paul’s Yard Владимир Кудрявцев. Собеседник агентства также отметил, что для компетентной оценки объекта недвижимости `лучше привлекать организацию, которая работает на этом рынке - например, риэлторскую компанию, имеющую лицензию на оценку`.

В.Кудрявцев сказал, что при индивидуальной рыночной оценке объектов недвижимости используются три подхода: сравнительный (когда объект сравнивается с аналогичными), затратный (устанавливается объем средств, необходимых для строительства такого же объекта) и доходный (определяется объем средств, которые можно получить от его сдачи в аренду) `Наибольший вес имеют сравнительный и доходный подходы`, - уточнил В.Кудрявцев. `Ныне действующая в городе методика расчета ставки арендной платы ставит социальную значимость арендатора и наличие у него административного ресурса выше стоимости занимаемой им недвижимости. Внедрение системы массовой оценки позволит сделать эту систему более прозрачной`, - указывает источник `Интерфакса` в горадминистрации. `Надо сделать так, чтобы эта методика была механизмом прямого действия, и ни один чиновник не мог принимать решение по собственным критериям`, - подчеркнул глава комплекса экономической политики Юрий Росляк.

А глава стройкомплекса Владимир Ресин предложил продумать возможность применения методики массовой оценки для определения условий инвестконтрактов. `Это позволит избежать многочисленных споров с застройщиками, которые возникают по причине отсутствия четкой системы определения доли города в инвестконтрактах`, - подчеркнул В.Ресин.