Почему девелоперы, строящие дома в «чистом поле» возводят сначала жилье и только потом детские сады, школы и магазины, ведь готовая инфраструктура привлекает покупателей и ускоряет продажу квартир?
Вартан ПОГОСЯН, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP:
Первое и самое важное – это, конечно, вопрос денег. Ни для кого не секрет, что инфраструктурные объекты убыточны для застройщика, в отличие от жилья, которое приносит прибыль. Поэтому логично сначала обеспечить компании приток денежных средств, снизив изначальные инвестиции. Далее первоочередная нужда для покупателя – это все таки заселение в квартиру, поэтому в приоритете именно возведение жилого объекта, а не инфраструктурных элементов. В-третьих, это тоже рынок, который живет по обычным законам. Пока нет спроса, не будет и предложения. Даже при наличии готовых коммерческих помещений, ни один предприниматель не «зайдет» в такой район, пока не наберется достаточное количество жильцов, и соответственно, пока не возникнет необходимость в новом магазине, детском клубе, парикмахерской или отделении банка. Есть и еще один фактор, который не дает покоя, как самим покупателям, так и девелоперам. Речь о «принадлежности» социальных инфраструктурных объектов: ни те, ни другие не хотят, чтобы, например, построенную во дворе будущего жилого комплекса школу еще до заселения микрорайона полностью заняли дети жильцов прилегающих районов.
Подытожив, можно сказать, что плюсы, которые дает готовая инфраструктура «в чистом поле» в вопросе привлечения потенциальных покупателей с лихвой перекрываются минусами. Идеальной ситуацией можно назвать ту, при которой окончание возведения жилого дома совпадает или почти совпадает с введением инфраструктурных объектов в эксплуатацию. Но такое случается крайне редко, и в основном, разумеется, по уже упомянутой причине материальных затрат, которые несет застройщик.
Игорь СИБРЕНКОВ, заместитель генерального директора «Мортон-Инвест»:
Те времена, когда сначала строилось жилье, а потом, «когда-нибудь» инфраструктура уже прошли. Сейчас девелопер просто физически не сможет ввести в эксплуатацию жилые дома без инфраструктуры. Поэтому еще на стадии проектирования каждый проект обеспечивается инфраструктурными объектами, которые строятся строго параллельно с жильем.
«Мортон» во всех своих проектах всегда начинает возводить инфраструктуру параллельно с жильем. Это делается для удобства жителей, чтобы уже первые новоселы могли отдать своих детей в детские сады и школы, а также пользоваться удобными магазинами шаговой доступности и службами быта. Что касается ускорения продажи квартир за счет высокой степени готовности инфраструктуры в проекте, то это, несомненно, важно. С учетом того факта, что более 90% квартир распродаются еще на стадии строительства дома, когда речь идет о первых корпусах проекта, роль играет не столько само наличие готовой инфраструктуры, сколько уверенность покупателя в том, что к моменту заселения она будет построена.
Например, в прошлом году в Мортонграде «Путилково» были сданы сразу 13 корпусов общей жилой площадью свыше 250 тыс. кв. м, и сейчас идет активная выдача ключей собственникам квартир. На момент сдачи корпусов в эксплуатацию уже был полностью завершен монтаж детского сада на 230 мест и монтаж 4-го этажа школы на тысячу учеников. Планируется, что детский сад будет открыт к моменту завершения жильцами ремонтных работ и заселения, то есть уже весной. Школу планируется открыть осенью. Также сейчас идет строительство уже второго детского сада. Всего проектом предусмотрено строительство четырех детских садов, двух школ, поликлиники, физкультурно-оздоровительного комплекса, Русского культурно-просветительского центра и храма.
Александр ЭНГЕЛЬ, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»:
В рамках наших проектов строительство объектов социальной инфраструктуры осуществляется одновременно со строительством жилых домов. Как правило, к моменту сдачи первых корпусов в рамках жилого комплекса уже работают школа и детский сад. Например, в рамках ЖК «Новое Павлино» детский сад был сдан в эксплуатацию одновременно с первыми двумя жилыми домами. К моменту завершения проекта на территории комплекса откроется новая поликлиника. Возводя школы, детские сады и поликлиники, девелопер ориентируется на количество жителей, нецелесообразно сразу строить все запланированные объекты, они не будут полностью заполнены.
Анна ЧИЖОВА, генеральный директор компании «Домус финанс»:
Не надо забывать, что девелоперы ведут стройку в значительной мере за счет тех средств, которые были получены от продажи квартир. Понятно, что пока объем проданного жилья небольшой, проект не генерирует достаточного денежного потока для строительства объектов инфраструктуры. Брать же кредит под создание инфраструктуры в самом начале означает, что весь срок реализации проекта необходимо этот кредит обслуживать, что может сделать стройку просто нерентабельной.
Алексей ОЛЕНЕВ, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet:
Как правило, сдача инфраструктурных объектов в проекте приурочивается к сдаче первой очереди, чтобы первые жители комплекса были обеспечены всеми необходимыми товарами и услугами. Проекты комплексного освоения территорий чаще всего имеют несколько очередей строительства, в каждой из которых могут быть предусмотрены социально-бытовые объекты. Девелоперы прекрасно понимают, что для покупателей первоочередным фактором при выборе жилья является комфортность проживания, которая создается в том числе за счет развитой и полной инфраструктуры.
Ирина ДОБРОХОТОВА, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:
Конечно, собственная инфраструктура жилых кварталов не только важнейший фактор при выборе квартиры покупателем, но и серьезное конкурентное преимущество для застройщика. Тем не менее, практически все девелоперы сначала возводят жилье и только потом инфраструктуру. В лучшем случае, это делается параллельно, но это под силу только крупным девелоперам, обладающим весомым объемом собственных, а не кредитных, средств.
Чаще же девелопер ведет строительство за счет определенного объема собственных средств, привлеченного финансирования и денег, полученных от продажи квартир. Поэтому вполне закономерно, что сначала он возводит жилье, чтобы перераспределить затраты и оптимизировать издержки. Причем в этом заключается не только необходимость, но и целесообразность. Вы же не станете обучать ребенка езде на велосипеде, если он еще не умеет ходить? Вот примерно такими же неэффективными будут и действия девелопера, если сначала он будет возводить школы, детсады и торговые центры. Потому что пока дома не построены и не заселены, эти школы и детские сады будут пустовать. Равно как и торговые центры, в которые не придет ни один арендатор, пока этот торговый центр не будет обеспечен покупательским потоком.
Так что логика именно такой очередности – сначала жилье, потом инфраструктура – в общем-то закономерна, в противном случае вложенные деньги будут лежать мертвым грузом в пустующих школах и торговых центрах, вместо того, чтобы вкладываться в развитие проекта. Главное, чтобы после возведения жилья девелопер в полном объеме выполнил обязательства и по сооружению инфраструктуры.
